Квартира в новостройке юридически считается товаром, а значит, у покупателя есть право на гарантийное обслуживание результата строительства. Эта гарантия закреплена в Гражданском кодексе и в законе о долевом строительстве (214‑ФЗ), а также может детализироваться в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) и передаточном акте.
Суть гарантии проста: если дефект квартиры или общедомового имущества связан с нарушениями при проектировании, строительстве или использовании некачественных материалов, застройщик обязан устранить его за свой счет. Сюда относятся не только трещины и протечки, но и работа инженерных систем, остекление, утепление и другие элементы, влияющие на безопасность и пригодность жилья для проживания.
Базовые сроки привязаны к виду элементов здания. Для конструктивных элементов многоквартирного дома (фундамент, несущие стены, перекрытия, кровля и другие ключевые конструкции) закон прямо устанавливает минимальную гарантию не менее 5 лет с момента передачи дома в эксплуатацию.
Для остальных элементов, в том числе внутренней отделки при варианте «под ключ», минимальный срок гарантии — 3 года, если иное не указано в договоре. На инженерное и технологическое оборудование (лифты, системы вентиляции, отопления, водоснабжения, электросети) часто устанавливаются собственные сроки производителя, но для дольщика точкой входа все равно остается застройщик: именно к нему в первую очередь предъявляются требования по гарантийному ремонту.
Рубрика «интересно знать»: Практика показывает, что многие дефекты конструкций и инженерных систем проявляются не в первый месяц, а в течение 2–3 лет эксплуатации: дом «садится», меняется влажностный режим, жители начинают полноценно пользоваться системами отопления, вентиляции и электроприборами. Поэтому фактическая ценность пятилетней гарантии на конструктив выше, чем кажется — она покрывает как минимум один полный цикл холодного сезона с максимальными нагрузками на здание.
Закон и судебная практика исходят из того, что гарантия на новостройку распространяется на весь комплекс строительных и монтажных работ, за которые отвечает застройщик. К типичным гарантийным случаям относят:
отказы и неисправности инженерных систем: отсутствие отопления при включенном доме, постоянные протечки труб, неработающие стояки, регулярные скачки напряжения, системные проблемы с горячей водой;
дефекты конструкций: трещины в несущих стенах, явные нарушения геометрии помещений, деформации плит перекрытия, отслоения фасадной штукатурки или плитки;
недостатки остекления и утепления: промерзание и запотевание стеклопакетов, продувание стыков, нарушение герметичности балконных блоков;
строительные дефекты, приводящие к плесени и сырости, — например, отсутствие пароизоляции, ошибки в устройстве кровли или узлов примыкания.
Отдельный вопрос — внутренняя отделка. Если квартира передавалась с готовым ремонтом от застройщика (обои, напольные покрытия, межкомнатные двери, сантехника), то эта отделка обычно включается в гарантию, при условии, что дефект связан с качеством работ или материалов, а не с действиями собственника.
Новые ограничения от Минздрава могут перевернуть рынок: какие диагнозы лишат права продать квартиру?
Фото: нейросеть Freepik
Гарантия на новостройку от застройщика не покрывает последствия ненадлежащей эксплуатации квартиры или общих помещений. Если собственник сам демонтировал радиаторы, переносил мокрые зоны, вмешивался в систему отопления или электропроводку без проекта и согласований, ответственность за последующие проблемы будет лежать на нем.
Не относится к гарантийным и естественный износ материалов и оборудования по истечении разумного срока службы. Например, если через несколько лет при интенсивном использовании вышла из строя недорогая запорная арматура, и при этом нет признаков производственного дефекта, застройщик вправе отказать в бесплатной замене.
Аналогично, если собственник не соблюдает базовые правила эксплуатации — не проветривает помещение, перекрывает приток воздуха, используемый для работы вентиляции, — появление конденсата и грибка может быть отнесено к его зоне ответственности.
Лайфхак №1. Как отличить строительный дефект от последствий эксплуатации: Полезно фиксировать все изменения, которые вы вносите в квартиру после приемки: перепланировки, перенос розеток, замену сантехники, монтаж теплых полов. Если в будущем возникнет спор с застройщиком, наличие схем и чеков поможет отделить ваши вмешательства от исходного состояния помещения. Если проблема напрямую затрагивает узел, в который вы не вмешивались (например, общедомовой стояк или межквартирную стену), это серьезный аргумент в пользу гарантийного характера дефекта.
Значительная часть споров с застройщиком связана с тем, что дольщики формально подписывают передаточный акт, не проведя полноценный осмотр. Правильный порядок действий при приемке включает:
визуальную проверку всех поверхностей, швов, стыков, окон и дверей;
проверку работы инженерных систем: наличие давления в стояках, корректность монтажа радиаторов, работоспособность вентиляции (простые тесты с листком бумаги), качество электромонтажа;
сверку фактической площади, конфигурации помещений и расположения коммуникаций с проектной документацией.
Оптимально проводить приемку вместе с независимым экспертом по новостройкам: он выявит типичные дефекты, которые неспециалист может не заметить. Все обнаруженные недостатки должны быть зафиксированы в дефектной ведомости и приложены к передаточному акту. В таком случае застройщик обязан их устранить в разумный срок до или сразу после передачи ключей.
Многие проблемы проявляются только в процессе эксплуатации: продувание окон зимой, протечки кровли в сезон дождей, неравномерный прогрев стояков, вибрации перекрытий при нагрузке. В этом случае алгоритм действий собственника примерно одинаков:
Зафиксировать проблему. Сделать фото и видео, записать дату обнаружения, состояние помещения, возможные последствия (поврежденный пол, мебель и т.д.).
Подготовить письменную претензию застройщику в свободной форме, где указать: данные собственника, адрес объекта, описание дефекта, дату обнаружения, ссылку на ДДУ и гарантийные сроки, а также требования — устранить недостатки в разумный срок и, при необходимости, компенсировать ущерб.
Направить претензию заказным письмом с уведомлением или вручить под подпись в офисе застройщика либо управляющей компании, которая действует по его поручению. Один экземпляр документа необходимо сохранить у себя.
Лайфхак №2. Когда имеет смысл сразу звать эксперта: Если дефект затрагивает несущие конструкции, системы отопления или гидроизоляцию, лучше не ограничиваться собственными фотографиями. Независимая строительная экспертиза, выполненная профильной организацией, дает:
профессиональное описание дефектов с указанием возможных причин и рисков;
ориентировочную смету восстановительных работ;
документ, который можно использовать и в переговорах, и в суде.
Расходы на независимую экспертизу при подтверждении вины застройщика обычно можно взыскать в судебном порядке как часть убытков.
Фото: нейросеть Freepik
После получения претензии застройщик обязан организовать осмотр. Как правило, создается комиссия с участием его представителей, иногда к ней подключают управляющую компанию. По итогам осмотра составляется акт с описанием выявленных нарушений и указанием, признает ли застройщик случай гарантийным.
Если дефект признается гарантийным, стороны согласовывают сроки и формат устранения:
ремонт силами подрядчиков застройщика;
компенсация расходов собственнику при условии, что он сам организует ремонт;
комбинированная схема, когда часть работ выполняет застройщик, а часть — собственник с последующей компенсацией.
Сроки устранения дефектов законом прямо не зафиксированы, но суды при спорах обычно оценивают, насколько они были разумными с учетом масштаба работ и характера проблемы. Умышленное затягивание ремонта или игнорирование обращений усиливает позицию владельца квартиры при обращении в суд.
Полный отказ застройщика признавать дефект гарантийным, затягивание сроков или формальные отписки — основание для следующего шага: обращения в суд. Перед подачей иска полезно:
собрать полный пакет документов: ДДУ, передаточный акт, переписку с застройщиком и управляющей компанией, акты осмотра, заключения экспертов, чеки на устранение последствий;
оценить объем требований: устранение дефекта, компенсация расходов на ремонт, экспертизу, испорченное имущество, а также неустойка и моральный вред, если они применимы.
Значительная часть споров по гарантийным дефектам в новостройках решается в пользу дольщиков, особенно если есть корректно оформленные доказательства и соблюден досудебный порядок. Часто уже сама подготовка иска и уведомление о нем стимулирует застройщика урегулировать вопрос в претензионном порядке, чтобы не доводить дело до решения суда и возможных штрафных санкций.
Гарантийные обязательства в целом едины по закону, но реальные риски сильно зависят от добросовестности конкретного девелопера. Перед покупкой полезно:
изучить судебную практику по застройщику: имеются ли массовые иски дольщиков по качеству и гарантийным дефектам;
посмотреть отзывы жителей ранее сданных домов, особенно по качеству инженерных систем, шумоизоляции и реакции на обращения в гарантийный отдел;
оценить, насколько прозрачно прописаны гарантийные условия в ДДУ и приложениях: есть ли попытки ограничить ответственность ниже установленных законом сроков или переложить часть рисков на покупателя.
Тщательная проверка контрагента и подробная приемка квартиры снижают вероятность тяжелых споров, но полностью не исключают их. Важно понимать свои права и алгоритм действий, чтобы не соглашаться на предложение «починить за свой счет», если проблема явно относится к зоне ответственности застройщика.
Читайте также:
Реклама: adv@mapestate.ru
Редакция: info@mapestate.ru