Почему-то многие убеждены, что предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это такая «бумажка», которая ни к чему не обязывает ни одну из сторон. Этим распространенным заблуждением нередко пользуются различные недобросовестные личности. Здесь важно понять одну вещь: любой документ, составленный на территории Российской Федерации, - это в первую очередь ДОКУМЕНТ, который имеет официальную юридическую силу. Поэтому перед тем, как что-то подписывать, следует сначала разобраться, какие последствия это может иметь для каждой из сторон.

Предварительный договор купли-продажи: что это

В этом документе отображаются все нюансы будущего сотрудничества между сторонами. В случае предварительного договора купли-продажи квартиры здесь обязательно должно быть прописано, на каких именно условиях одна сторона планирует передать объект недвижимости другой. Кроме того, здесь официально закрепляется тот факт, что продавец обязуется заключить сделку именно со второй стороной договора, а не с какими-то другими гражданами.

Обратите внимание! Если простыми словами, то заключение ПДКП нужно для того, чтобы продавец понял серьезность намерений покупателя, а покупатель удостоверился в том, что недвижимость будет продана именно ему.

Чем предварительный договор отличается от основного

Ключевое отличие здесь состоит в том, что после подписания основного договора одна из сторон обязуется передать имущество другой на определенных условиях. То есть, если не вдаваться в различные юридические нюансы, то получается, что после заключения ДКП покупатель становится собственником квартиры. Ему остается лишь внести денежные средства и оформить соответствующие документы.

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры – это своеобразный «резерватор». Да, обе стороны подтверждают серьезность своих намерений относительно заключения будущей сделки. Здесь прописаны все условия, на которых имущество будет передано новому владельцу. Но при этом после подписания предварительного договора купли-продажи ни о какой передаче права собственности речи еще не идет. И покупатель, в свою очередь, не обязан платить денежные средства сразу же после заключения договора.

Есть и еще один важный нюанс. Договор купли-продажи имеет строго определенную форму. Предварительный же документ может быть составлен даже в рукописном варианте (хотя так, конечно же, происходит редко).

Имеет ли ПДКП юридическую силу

Здесь все зависит от нескольких нюансов. Если договор был написан от руки и подписан обеими сторонами, но при его составлении не были учтены требования действующего законодательства, тогда он, конечно же, может быть принят во внимание при судебном заседании, но, по сути, никакой юридической силы он не имеет. Это связано с тем, что такая бумага, можно сказать, не является документом. Ее можно классифицировать как своеобразную расписку, но не более того.

Ситуация резко меняется, если при составлении договора одной из сторон, которая хочет купить новую квартиру, были учтены требования, содержащиеся в статье 429 ГК РФ. В этом случае это уже официальный договор, который накладывает на продавца определенные обязательства и имеет полноценную юридическую силу.

Основные различия

Если ДКП и ПДКП были составлены с соблюдением норм действующего законодательства, то оба они имеют юридическую силу. Главное отличие в том, что предварительный договор не гарантирует передачу прав собственности от одного лица к другому. Кроме того, ПДКП имеет определенный срок действия. Если в документе не были указаны конкретные даты, то уже через один календарный год договор будет считаться недействительным. Соответственно, ни одна из сторон не сможет предъявить какие-либо претензии, ссылаясь на него. Основной же договор купли-продажи считается бессрочным. Он действует ровно до тех пор, пока покупатель не соберет необходимые документы для вступления в право собственности, а продавец не получит указанную в документе денежную сумму.

Основные нюансы

Так почему же многие специалисты советуют с особой осторожностью заключать предварительный договор о купли-продажи? Здесь все дело в том, что если документ подписан обеими сторонами, то продавец, по сути, берет на себя обязательства передать объект недвижимости именно тому покупателю, с которым он заключил ПДКП.

Чем это грозит? Предположим, гражданин после заключения ПДКП передумал и решил продать квартиру совершенно другому человеку. Вторая сторона договора, которая планировала купить квартиру в Москве или другом городе, возмутилась его действиями и обратилась в суд. Продавца в этом случае вызовут на заседание. И если в ходе его проведения не будут обнаружены какие-то исключительные факторы, которые способствовали изменению решения продавца, его действия будут признаны незаконными.

Чем это грозит? Тем, что продавца в судебном порядке обяжут заключить основной договор купли-продажи с пострадавшей стороной.

И вот здесь некоторые недобросовестные граждане, которые очень хотят купить квартиру в новостройке или на вторичке, пользуются одной лазейкой. Например, при заключении ПДКП была указана сумма на 20-30 % ниже реальной стоимости квартиры. Общаясь с продавцом, покупатель обещал, что он будет согласен на изменение стоимости квартиры при разработке основного договора. Сделка не состоялась, и дело дошло до суда. И в этом случае владельца недвижимости, скорее всего, обяжут продать квартиру именно по той цене, которая была указана в предварительном договоре (т.е. на 20-30 % ниже ее реальной стоимости).

Заключение

Не все так плохо. ПДКП часто используется при покупке квартир в ипотеку. Здесь он нужен в первую очередь для того, чтобы банк имел какие-то гарантии, что гражданин или застройщик действительно собирается продавать квартиру. Поэтому в данном случае ни о каких мошеннических схемах речи не идет. Но все равно при заключении такого договора рекомендуется внимательно изучать его перед тем, как подписывать. Это касается как продавцов, так и покупателей. Ведь на основании предварительного договора будет составляться основной. Если человек подписал ПДКП, значит, он согласен на все условия, прописанные в нем, и они автоматически переносятся в ОДКП.