Купить квартиру в Москве по договору долевого строительства – хороший способ сэкономить. Квартиры в недостроенных домах стоят дешевле аналогичных предложений на вторичном рынке. Единственный минус – наличие некоторых рисков, например, нарушение сроков строительства. Застройщик может затягивать со сдачей дома по своей вине или не зависящим от него обстоятельствам. В качестве защитной меры для покупателей законом предусмотрена возможность получить неустойку. Расскажем, какие сроки переноса можно считать нарушением, и что нужно делать, чтобы получить компенсацию от строительной компании.

Что говорит закон

Согласно ФЗ «Об участии в долевом строительстве», срок передачи построенного объекта недвижимости новому владельцу устанавливается в договоре. Дата должна быть одинаковой для всех дольщиков, которые приобрели жилье в этом доме. В случае нарушения пункта участникам долевого строительства положена компенсация. Ее размер зависит от ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства.

В договоре с застройщиком указывают дату подписания акта приема-передачи квартиры. Именно на нее нужно ориентироваться при рассмотрении возможности получить компенсацию за задержку сдачи дома. Срок сдачи в эксплуатацию – это другое понятие, которое означает готовность постройки к заселению. При подсчете важно не перепутать эти значения.

Как действовать, если застройщик нарушил сроки

Алгоритм действий при нарушении сроков передачи объекта недвижимости по ДДУ:

• оцените ситуацию. Возможно, строительная компания имеет объективные причины для переноса. Законные и обоснованные основания для задержки могут быть оправданы;
• пообщайтесь с представителем застройщика. Свяжитесь с менеджерами и попросите объяснить возникшую ситуацию. Если вы не получили официальное сообщение о задержке сдачи дома, потребуйте выслать его по почте;
• проанализируйте договор. Перечитайте условия ДДУ, чтобы убедиться в наличии пунктов, защищающих ваши права как дольщика;
• дождитесь уведомления. Помните о том, что застройщик обязан уведомить покупателей за два месяца до нарушения срока и предложить подписать дополнительное соглашение к ДДУ, в котором будут прописаны условия о переносе даты.

Действуйте исключительно в рамках закона. Не пытайтесь скандалить с представителями компании. Постарайтесь взять себя в руки и разобраться в ситуации трезво.

Застройщики часто просят заключить дополнительное соглашение об изменении срока передачи квартиры в новостройке дольщику. Подписание такого документа лишает вас возможности получить неустойку за перенос даты. Фактически ваше согласие будет означать отказ от претензий. Помните о том, что заключение подобного соглашения не входит в ваши обязанности. Принять окончательное решение можете только вы сами.

Как подсчитать размер компенсации

Для подсчета размера пени за перенос даты передачи квартиры по ДДУ необходимо внимательно изучить договор. В нем должны быть указаны пункты, касающиеся неустойки за нарушение сроков строительства.

Чтобы определить сумму для граждан, можно воспользоваться формулой:

• подсчитайте количество дней, на которое задержали передачу квартиры. Это делается вычитанием даты по договору от фактической;
• определите цену квартиры в новостройке от застройщика и ставку рефинансирования. Многие юридические порталы предлагают онлайн-калькулятор для расчетов;
• умножьте стоимость жилья на ставку и количество просроченных дней.

Кроме того, необходимо собрать все документы, подтверждающие ваше право на получение компенсации. Сюда относят договор, акты, переписку с представителями компании, уведомления.

Основные способы получить неустойку

Первый способ – обратиться в главный офис застройщика. Если он откажет в выплате, придется обращаться в суд. Первый шаг – направление официальной письменной претензии заказным письмом с уведомлением о получении. Без него суд не станет принимать дело на рассмотрение. Можно отнести заявление лично в офис. В таком случае попросите предоставить подтверждение о получении претензии. В тексте письма нужно предоставить расчет и обосновать свое право на получение неустойки при задержке сдачи дома. Сохраните копию письма. Она потребуется, если дело будут рассматривать в суде.

Если строительная компания не отвечает на запрос в течение 30 дней, можно составлять исковое заявление в судебные органы.

Если вы хотите рассмотреть дело в суде:

• подготовьте необходимые документы, включая чеки и квитанции на оплату;
• рассчитайте неустойку в письменном виде;
• подготовьте исковое заявление, в котором будет изложена суть претензии и обоснование требований;
• подайте иск по месту нахождения застройщика, объекта недвижимости или собственного места жительства и оплатите госпошлину;
• подготовьтесь к судебным заседаниям. Лучше, если вы воспользуетесь помощью профессиональных юристов.

В случае удовлетворения иска расходы на адвокатов должна покрыть строительная компания. При неисполнении решения суда в добровольном порядке обратитесь в службу судебных приставов для принудительного исполнения.

Прекращение договора с застройщиком: в каких случаях процедура имеет смысл

Если покупатель абсолютно уверен, что не получит ключи от квартиры в ближайшее время, можно рассмотреть вариант с расторжением сделки. В таком случае дольщик имеет право вернуть все уплаченные средства в полном объеме. Такой вариант используют крайне редко и только в том случае, если сроки завершения строительства переносят на длительное время.

Расторгать ДДУ, если в доме возведены все этажи, идет внутренняя отделка или активная прокладка коммуникаций, не имеет смысла. Особенно если вы купили квартиру в новостройке на стадии котлована. Стоимость жилья уже превысила начальную, поэтому выгоднее дождаться ввода здания в эксплуатацию и потребовать выплату компенсации за перенос даты передачи.