Покупка квартиры – это способ не только сохранить свои сбережения, но и заставить их работать. Сделать это можно путем сдачи недвижимости в аренду или перепродажи. В последнем случае наиболее выгодным кажется покупка квартиры от застройщика на моменте начала строительства и перепродажа квартир в новостройках на более позднем этапе возведения. Однако такой способ сопряжен с рисками, о которых хотелось бы поговорить.

Выгода покупки квартиры в новостройке

Стоит начать с того, почему вообще люди стремятся купить недвижимость в еще не сданном объекте:

• во-первых, стоимость. Цена на квартиры прямо зависит от стадии строительства, и на этапе котлована она самая низкая. Для желающих купить квартиру в Москве этот пункт будет особенно важным;

• во-вторых, новая инфраструктура. Современные застройщики, кроме самого ЖК, стараются обеспечить своих жильцов необходимой инфраструктурой, которая часто отсутствует даже в старых районах города. Это отдельные здания для бизнеса и социально важные объекты.

Чем лучше инфраструктура и чем ближе этап сдачи дома, тем цена выше. Но это рождает и ряд проблем, из-за которых перепродать квартиру в новостройке с выгодой может не получиться.

Сроки строительства

Первая проблема – это сроки сдачи объекта. Если ЖК относится к экономклассу, и его строительство курирует не известная строительная компания, а новичок в этом бизнесе, есть риски задержек при сдаче. Это может быть связано как с логистическими ошибками, затрудняющими строительство, так и с проблемами на этапе сдачи.

Сорванные сроки сдачи недвижимости быстро снижают авторитет компании и создают напряжение среди купивших квартиры в новостройках. Многие из них, боясь потерять деньги, уже на этом этапе выставляют жилье на продажу, тем самым демпингуя на рынке. Из-за этого большую выгоду при продаже вы не получите.

Ошибки в самих квартирах

Если строительная компания не имеет должного набора кадров и опыта в управлении, есть риск, что квартира будет сдана с явными проблемами, которые либо будут устранены самими строителями, либо с их решением придется разбираться новым собственникам. Явные ошибки с коммуникациями, лифтом и другим общедомовым имуществом будут решены. Однако более мелкие проблемы, такие как незамеченный скол на окне или сантехнике, может стоить больших денег уже владельцу. Средства пойдут либо из кошелька собственника, который решил купить квартиру от застройщика, либо из-за таких дефектов придется снижать цену для покупателей.

Перспективы развития района

Изображение создано нейросетью Bing

Продажа квартиры в новостройке по переуступке максимально выгодна после окончания строительства жилья и обустройства инфраструктуры. Именно в этот момент происходит «скачок» цен, но только если инфраструктура действительно есть и не имеет проблем. В противном случае вы рискуете потерять деньги.

Квартиры в Москве на пустыре строятся очень редко и, как правило, быстро становятся полноценной частью города. Однако бывают и исключения. К примеру, есть ЖК, где застройщики на моменте котлована обещали своим покупателям отличную инфраструктуру и условия жизни. Однако на момент сдачи оказалось, что весь комплекс представляет собой огромные «трущобы», где нет мест для бизнеса, полностью отсутствует общественный транспорт и связь с городом. Может ухудшить ситуацию плохая экологическая обстановка района, и это отобьет у людей желание купить квартиру в новом ЖК.

Чтобы такого не произошло с вами, и перепродажа новостроек обернулась только плюсами, важно тщательно разобраться в реальных перспективах. Социальная и муниципальная инфраструктура, как правило, развивается параллельно с коммерческими проектами на данной территории. Если застройка отсутствует, то и дальнейшие изменения будут под вопросом.

В первую очередь исследуйте муниципальные программы административного округа в районе нового квартала, такие как строительство школ, больниц и прочих объектов. Затем стоит обратить внимание на проекты развития Москвы, чтобы узнать о планах по строительству дорог, крупных комплексов или новых станций метро в этом районе. Если муниципальные власти не планируют в ближайшие годы развивать территорию, стоит подумать о продаже новостройки от застройщика сейчас или оценить время ожидания.

В некоторых ЖК инфраструктура остается недостаточной, из-за чего квартиры долгое время не дорожают. Если же в округе жилого комплекса ожидается активное развитие с завершением строек в течение 1-3 лет, то имеет смысл удерживать квартиру. Кстати, новая транспортная развязка или станция метро поблизости могут увеличить стоимость жилья на 10-15 % для желающих купить квартиру в новостройке в этом районе.

Советы по перепродаже

Изображение создано нейросетью Bing

В стремлении к получению прибыли важно не упустить удачный момент для продажи квартиры и минимизировать риски. Чтобы избежать убытков, стоит обратить внимание на несколько ключевых аспектов:

• следите за тем, как активно покупаются квартиры в вашем жилом квартале;

• изучайте планы по развитию района на уровне муниципалитета и города;

• наблюдайте за строительством новых объектов как от вашего застройщика, так и от конкурентов.

Регулярный мониторинг ситуации и анализ факторов роста помогут определить, когда наступит оптимальный момент для продажи вашего жилья.

Если жилой комплекс, где вы решили купить новостройку большой и включает 30 зданий и более, важно следить за развитием инфраструктуры относительно каждого из домов. Основные коммерческие объекты и зоны отдыха часто сосредоточены в одной части квартала, и это может привести к тому, что квартиры одной части ЖК относительно другой будут иметь сильный разрыв в ценах, в одних домах значительно подорожают по сравнению с другими. Это связано с тем, что жильцы предпочитают иметь доступ к магазинам и местам отдыха рядом с домом, а не преодолевать лишние 500 метров.

Если же вам не повезло, и ключевые точки притяжения начали активно развиваться вдалеке от вашего дома, стоит задуматься о продаже квартиры уже на этом этапе. Ведь на начальных стадиях развития района расстояние до инфраструктуры может не оказывать значительного влияния на ценообразование.