В феврале 2025 года ипотечный рынок показал парадоксальную динамику: выдачи кредитов взлетели на 79%, но общий прирост портфеля составил всего 0,2%. Основной драйвер — льготные программы, особенно Семейная ипотека, на которую пришлось 174 млрд рублей из 198 млрд выданных льготных кредитов.
Но вот загвоздка: с 1 апреля программу расширяют на вторичное жилье в малых городах, где новостроек почти нет. Однако ЦБ считает, что это не изменит ситуацию кардинально. Почему? Давайте разбираться.
📊 Февральские цифры:
✅ Общие выдачи — 227 млрд рублей (+79% к январю).
✅ Льготные программы — 198 млрд рублей (рост почти в 2 раза).
✅ Семейная ипотека — 174 млрд рублей (88% всех льготных кредитов).
Почти весь рост обеспечивают госпрограммы. Рыночная ипотека (без льгот) выдана на 29 млрд рублей — это в 6 раз меньше, чем льготной.
С 1 апреля 2025 года Семейную ипотеку разрешат использовать для покупки вторичного жилья в городах, где строится не более двух многоквартирных домов.
✅ Небольшой прирост спроса — в малых городах мало подходящего жилья.
✅ Ограниченный выбор — вторичный рынок там часто представлен старым фондом, который банки неохотно кредитуют.
✅ Низкая ликвидность — перепродать такую недвижимость сложнее, чем новостройку.
💡 Вывод: Расширение программы — скорее символический шаг, чем реальный стимул для рынка.
Фото: нейросеть Freepik
✅ Высокие ставки (средняя — 15-17%).
✅ Макронадбавки (доп. риск-процент для банков) до недавнего времени сдерживали кредитование.
С 1 марта 2025 года ЦБ смягчил макронадбавки, что может постепенно снизить ставки.
✅ Во второй половине года возможно умеренное снижение ставок.
✅ Рост выдачи рыночной ипотеки — но не резкий, а плавный.
✅ Льготные программы остаются основным драйвером ипотеки.
✅ Расширение Семейной ипотеки даст небольшой эффект.
✅ Рыночная ипотека начнет оживать только после снижения ставок.
🔮 Перспективы: Если ЦБ продолжит смягчать политику, к концу 2025 года рынок может стать более сбалансированным.
Расширение действия «Семейной ипотеки» на вторичное жилье, хотя и выглядит позитивным шагом, вряд ли серьезно изменит ситуацию на рынке недвижимости. Во-первых, спрос на вторичку традиционно ниже из-за высоких рисков (устаревшие коммуникации, юридические проблемы). Во-вторых, льготная ставка компенсирует лишь часть затрат, тогда как ключевым ограничением для семей остается первоначальный взнос. Кроме того, многие заемщики предпочитают новостройки из-за рассрочки от застройщиков и современных стандартов жилья. Таким образом, мера поддержит локальные сделки, но не приведет к масштабному росту спроса.
Реклама: adv@mapestate.ru
Редакция: info@mapestate.ru