Почему ЦБ ужесточает контроль над ипотекой?

Банк России продолжает борьбу с высокорискованными кредитами. Если раньше регулятор мог влиять на ипотеку только через надбавки к коэффициентам риска, то с 1 апреля 2025 года у него появилось новое оружие — макропруденциальные лимиты (МПЛ). Это значит, что теперь ЦБ может напрямую ограничивать долю «опасных» кредитов в выдаче банков.

Зачем это нужно? В 2023–2024 годах рынок ипотеки пережил ажиотажный спрос, который привел к росту долговой нагрузки заемщиков и увеличению просрочек. Хотя надбавки уже помогли снизить долю рискованных выдач, ЦБ решил закрепить результат жесткими лимитами.

Аренда с правом выкупа vs рассрочка: почему петербуржцы пока не спешат покупать жилье? 🔍 Разбираем главные причины в исследовании

Как изменилась ипотека до введения МПЛ?

Благодаря макропруденциальным мерам (надбавкам к капиталу) структура ипотечных выдач улучшилась:

• Доля кредитов с ПДН >80% упала с 47% (III кв. 2023) до 6% (I кв. 2025).

• Кредиты с первоначальным взносом <20% сократились с 51% до 5%.

Но появилась и негативная тенденция: просрочка 90+ дней выросла с 0,5% (апрель 2024) до 0,9% (апрель 2025). Основная причина — «перегрев» рынка в 2023–2024 годах, когда банки активно выдавали ипотеку с минимальными требованиями.

Поддельный цемент может разрушить ваш дом! 🛠️ Как за 5 минут проверить качество материала без лаборатории — лайфхаки от экспертов.

Какие лимиты введены для ипотеки?

С 1 апреля 2025 года банки с универсальной лицензией должны соблюдать жесткие квоты:

1. Новостройки

Не более 2% выдач для заемщиков с ПДН >50% и первоначальным взносом <20%.

Совокупно не более 5% выдач для:

• заемщиков с ПДН <50% и взносом <20%;

• заемщиков с ПДН >80%, но взносом >20%.

Фото: нейросеть Freepik

2. Вторичное жилье

Не более 10% выдач для заемщиков с ПДН >50% и LTV >80% (высокая долговая нагрузка + низкий взнос).

Также 10% лимит на совокупные выдачи:

• заемщики с ПДН <50%, но LTV >80%;

• заемщики с ПДН >80%, но LTV ≤80%.

Рубрика «интересно знать»: А знаете ли вы, что ЦБ снова оставил ключевую ставку на уровне 21%? 📉 Это уже третье заседание подряд без изменений — сигнал, что инфляция пока не сдается. Что это значит? Кредиты и ипотека останутся дорогими, а вкладчики могут пока не спешить пересматривать депозиты.

Почему ЦБ не ждет резкого сокращения ипотеки?

Регулятор подчеркивает: лимиты введены с запасом и не ударят по общему объему кредитования. Их цель — предотвратить будущие риски, а не задушить рынок.

Банк России сохранил меры по сдерживанию рискованного кредитования, и это уже дало результаты: доля «опасных» кредитов (где платеж съедает больше половины дохода заемщика) упала с 61% до 24% за два года. Но есть и тревожный сигнал: просрочка по новым кредитам растет, особенно у тех, кто и так перегружен долгами.

Чтобы смягчить потенциальные потери, банки уже накопили 834 млрд рублей буферного капитала — это 7,1% от всего портфеля потребительских кредитов. Если экономика даст сбой, регулятор разрешит тратить эти деньги на покрытие убытков.

Кроме того, с 1 июля 2025 года антициклическая надбавка (дополнительный «налог» на рискованные активы) вырастет до 0,5%. Пока банки справляются: их капитал за квартал вырос с 12,5% до 13%, а льготные макронадбавки по ипотеке и картам снизили нагрузку.

Что это значит для обычных заемщиков?

• Банкам придется тщательнее отбирать клиентов и пересматривать кредитные политики. Кредиты станут выдавать осторожнее.

• Заемщикам с высокой долговой нагрузкой станет сложнее получить ипотеку с минимальным взносом.

• Если экономика замедлится, банки смогут использовать накопленный буфер, избегая резкого ужесточения условий.

• Рынок не ждет обвала — лимиты введены аккуратно, чтобы сохранить баланс между доступностью кредитов и их надежностью

• Рост надбавок — это страховка на будущее, но пока она не мешает кредитованию.

Главный итог: ЦБ продолжает курс на «здоровую» ипотеку, где риски контролируются не только надбавками, но и прямыми ограничениями.

Читайте также:

ЖКХ 2.0: Как новый законопроект изменит жизнь россиян

«Яндекс» и девелоперы: как умный дом станет стандартом в новостройках

Где в России жить хорошо? Разбираем рейтинг ВЦИОМ