Почему ипотеку могут не зарегистрировать

Ипотека — это не просто кредит под залог недвижимости, а сложная юридическая процедура, где каждая деталь влияет на успех сделки. Росреестр регулярно фиксирует одни и те же ошибки, из-за которых регистрация договора залога откладывается или вовсе отменяется.

В рамках встречи с банками специалисты московского управления Росреестра озвучили ключевые «стоп-факторы» — причины, которые чаще всего становятся препятствием для оформления ипотеки. Разберем их подробно, добавив контекст: почему эти проблемы возникают и как их обойти.

🔍 Почему новостройки с ремонтом стоят дороже «вторички»?

Казалось бы, вторичка должна быть дешевле, но статистика говорит обратное. Циан провел исследование — и вот что выяснил!

1. Аресты и запреты: невидимые грабли

Проблема: Если в ЕГРН есть запись об аресте или запрете на отчуждение, Росреестр автоматически приостановит регистрацию.

Почему это происходит:

• Налоговая задолженность владельца.

• Судебные споры (например, раздел имущества при разводе).

• Залог в другом банке, о котором забыли снять обременение.

Как проверить:

Закажите выписку из ЕГРН перед подачей документов — это займет 5 минут на сайте Росреестра. Если арест есть, решайте вопрос через суд или погашайте долги.

🏗️ Как отличить настоящий цемент от подделки без лаборатории?

Строители знают: плохой цемент — это трещины, осыпающаяся штукатурка и испорченный ремонт. ЦЕМРОС раскрыл лайфхаки, которые спасут ваш бюджет! Узнать секреты!

2. Территории с особыми условиями: скрытые ограничения

Проблема: В договоре ипотеки должны быть указаны зоны с особыми условиями использования (ЗОУИТ) — охранные, санитарные, водоохранные и другие. Если их нет, регистратор вернет документы.

Пример: Участок вблизи реки может попадать в водоохранную зону, где строительство ограничено. Банк должен знать об этом, так как это влияет на стоимость залога.

Решение:

• Проверьте ЗОУИТ на Публичной кадастровой карте.

• Включите данные в договор — это обязанность заемщика или нотариуса.

Рубрика «интересно знать»: А знаете ли вы, что в России спрос на посуточную аренду вырос на 37% всего за год? 🚀 Самый ходовой вариант — студии и однушки: в среднем их сдают за 4,5 тыс. ₽/сутки. Если ищете доходный актив — это топ-выбор!

Фото: нейросеть Freepik

3. Отсутствие границ участка: когда «нет данных» значит «нет сделки»

Проблема: Если в ЕГРН нет точных границ земельного участка, Росреестр не зарегистрирует ипотеку.

Почему так:

Без межевания невозможно определить, что именно передается в залог. Это особенно актуально для старых участков, оформленных до 2010 года.

Что делать:

• Закажите межевание у кадастрового инженера.

• Убедитесь, что новые границы внесены в ЕГРН (проверьте выписку).

4. Непогашенная ипотека: двойной залог — двойной риск

Проблема: При рефинансировании банки часто забывают снять предыдущее обременение. Росреестр не разрешит новую регистрацию, пока старое обременение числится в реестре.

Пример: Вы берете ипотеку в Сбербанке, чтобы погасить кредит в ВТБ, но ВТБ не подает документы на снятие залога. Результат — отказ.

Решение:

• Требуйте от старого банка справку о погашении ипотеки.

• Контролируйте, чтобы обременение сняли до подачи новых документов.

5. Ошибки в договоре: когда форма важнее содержания

Проблема: Несоответствие договора требованиям закона «Об ипотеке» — самая частая причина возврата документов.

Типичные ошибки:

• Нет точного описания объекта (кадастровый номер, адрес).

• Не указаны существенные условия (сумма, срок, проценты).

• Подписи не соответствуют образцам в ЕГРН (например, если один из собственников сменил фамилию).

Как избежать:

• Проверьте договор по чек-листу из ст. 9 ФЗ-102.

• Используйте типовые формы банков — они обычно соответствуют требованиям.

Как пройти регистрацию без проблем ?

1. Проверьте ЕГРН — аресты, границы, ЗОУИТ.

2. Убедитесь, что предыдущая ипотека погашена (если рефинансируетесь).

3. Сверьте договор с законом — лучше с юристом.

Ипотека требует долгосрочного планирования и выдержки, как в марафоне, а не быстрого рывка, как в спринтерском забеге. Важно рассчитывать силы и быть готовым к длительному пути. Подготовка документов заранее сэкономит вам недели ожидания и нервы.

Читайте также:

Парящий мост «События»: Донстрой покорил высоту и премию «Инфоповод года»

Как безопасно купить новостройку у застройщика в 2025 году: гид для тех, кто не верит в сказки

Лунный календарь сделок с недвижимостью: лучшие дни мая 2025