С 1 февраля 2026 года семейная ипотека в России изменится: супруги будут обязаны становиться созаемщиками, а повторное участие в программе станет невозможным. Мы разобрали, как новые правила повлияют на семьи, рынок и банки — и что стоит сделать уже сейчас, чтобы не потерять льготу.

Семейная ипотека с 1 февраля 2026 года: станет по-настоящему семейной

Программа семейной ипотеки в России — одна из самых значимых мер поддержки молодых родителей.
Она действует с 2018 года и позволила миллионам семей приобрести жилье под ставку 6% годовых и ниже.
Однако с 1 февраля 2026 года Минфин России планирует внести принципиальные изменения, которые изменят саму логику участия в программе.
Главное нововведение — обязательное участие супругов как созаемщиков при оформлении кредита.

Что это значит на практике, кого коснутся поправки и как подготовиться к реформе — разберём детально.

Минфин меняет правила семейной ипотеки: кто теперь сможет оформить льготу, а кто останется без поддержки — полный разбор изменений

Суть изменений: семейная ипотека станет по-настоящему «семейной»

Семейная ипотека станет по-настоящему «семейной»

С 1 февраля 2026 года программа семейной ипотеки претерпит ключевые изменения. Теперь оформить льготный кредит можно будет только на семью в целом, а не на каждого супруга отдельно — по принципу «одна семья — одна ипотека». Оба супруга должны будут выступать созаемщиками по одному договору, даже если фактически выплаты производит один из них.

Ранее действовала более гибкая схема: каждый из супругов мог оформить отдельную льготную ипотеку — например, одну для проживания, другую для инвестиций или аренды. С вступлением новых правил такая возможность исчезнет: закон закрепит выдачу семейной ипотеки только на совместное домохозяйство, чтобы исключить двойное получение господдержки и последующее объединение недвижимости в общую собственность.

Изменения также затронут так называемых «третьих лиц-доноров» — родственников или знакомых, которых ранее оформляли в качестве дополнительных заемщиков для получения льготы. Теперь участие таких лиц будет ограничено: воспользоваться программой смогут только супруги, соответствующие установленным требованиям. Это позволит предотвратить схемы, когда льготу использовали инвесторы или посредники вместо реальных семей.

Единственное исключение предусмотрено для семей, где один из супругов является иностранным гражданином. В таких случаях ипотеку по-прежнему можно будет оформить на одного гражданина РФ, чтобы не лишать такие семьи доступа к программе.

Эксперты рассказали, на что обратить внимание при выборе жилья для семьи с детьми и студентами, чтобы создать комфорт и безопасность

Цель реформы: вернуть адресность и честность программы

Минфин и Банк России отмечают: за последние два года семейная ипотека всё чаще использовалась не по назначению.
Вместо улучшения жилищных условий семьи оформляли льготные кредиты на вторые квартиры, инвестиционные новостройки и даже коммерческие объекты.

По оценке экспертов, до 15–20% заявок в 2024–2025 годах носили инвестиционный характер.
Это не только увеличивает нагрузку на бюджет, но и искажает социальную цель программы.

Новые правила должны вернуть фокус на реальных нуждах семей с детьми и ограничить «левые» схемы.

🌟 Рубрика «Интересно знать»: А знаете ли вы, что к 2025 году почти 40 % семей, воспользовавшихся льготной ипотекой в России, покупали квартиры впервые, а около 15 % — брали кредит на второе жилье для своих детей или родственников? Это наглядно показывает, как программа реально помогает молодым семьям, но одновременно создает риски для злоупотреблений.

Фото: нейросеть Freepik

Рефинансирование и сделки после 1 февраля 2026 года

Поправки затронут не только новые ипотечные договоры, но и соглашения о рефинансировании.
Если после 1 февраля 2026 года семья решит изменить условия кредита — например, снизить процентную ставку, объединить несколько займов или перейти в другой банк, — участие супруга в качестве созаемщика станет обязательным.
Таким образом, при любых изменениях условий договора, включая реструктуризацию или смену кредитора, супруги будут рассматриваться как единый заемщик.

Семейная ипотека и развод: новые правовые последствия

• Развод после оформления кредита

Если супруги разведутся после подачи заявки или заключения договора (после 1 февраля 2026 года), банк продолжит считать их созаемщиками.
Юридически это означает, что оба несут равную ответственность за выплаты по ипотеке, даже если жилье переходит одному из них.

Чтобы изменить порядок платежей, придется:

• переоформить кредит (с согласия банка),

• либо разделить обязательства по решению суда.

При этом повторное участие в семейной ипотеке исключено для того из супругов, кто уже воспользовался программой.

• Развод до подачи заявки

Если брак расторгнут до подачи заявки, каждый родитель сохраняет право на отдельный льготный кредит — при условии, что:

• он не лишен родительских прав,
  имеет хотя бы одного ребёнка, подходящего под критерии программы.

Такая норма позволяет защитить интересы разведенных родителей, которые самостоятельно обеспечивают жильем своих детей.

Правовая основа изменений

Минфин ссылается на положения Семейного кодекса РФ, где закреплены принципы совместной имущественной ответственности супругов.
Формально, если жилье приобретается в браке, оно становится общей собственностью, даже если кредит оформлен на одного из супругов.

Теперь эта норма будет юридически встроена в механизм семейной ипотеки:
государство фактически признает, что кредит, взятый семьей, — это общее обязательство.

Официальное постановление с новыми правилами ожидается в начале 2026 года, после завершения обсуждения и согласования с ЦБ и Минстроем России.

Фото: нейросеть Freepik

Как подготовиться к изменениям: рекомендации экспертов

• Подавайте заявку заранее. Если вы планируете оформить семейную ипотеку по старым условиям — сделайте это до 1 февраля 2026 года.
  

• Проверьте гражданство. После вступления правил в силу оба супруга должны быть гражданами РФ.
  

• Планируйте долговую нагрузку. Новый формат с созаемщиком означает, что банк будет учитывать совокупный доход семьи, но и долги — тоже общие.
  

• Продумайте семейные сценарии. В случае развода обязательства останутся совместными, поэтому важно заранее согласовать условия владения жильем.
  

• Не используйте «фиктивных» созаемщиков. Схемы с привлечением третьих лиц теперь могут привести к отказу в кредитовании.

Что ждет рынок и ипотечную отрасль

Реформа семейной ипотеки станет поворотным моментом для рынка жилья.
Она приведёт к нескольким ключевым эффектам:

1. Снижение числа льготных сделок. Часть заявителей, ранее оформлявших кредиты раздельно, уйдет из программы.
   

2. Рост прозрачности и контроль со стороны банков. Финансовые организации будут тщательнее проверять семейный статус, доход и гражданство.
   

3. Смещение спроса на рыночную ипотеку. Часть семей, не подпадающих под новые требования, перейдет на стандартные программы или региональные субсидии.
   

4. Упорядочение господдержки. Государство сократит избыточные траты и направит средства на действительно нуждающиеся семьи.
   

Для инвесторов эти изменения означают конец «двойных схем» с семейной ипотекой.
Для семей — больше прозрачности, но и больше ответственности.

Вывод: новая философия господдержки

С 1 февраля 2026 года семейная ипотека окончательно перестает быть инструментом для инвестиций.
Она становится точечной мерой социальной поддержки, где каждый участник несет равную ответственность.

Обязательное участие обоих супругов, единый лимит на кредит и солидарная ответственность после развода — всё это делает систему честнее и защищает ее от злоупотреблений.

Если вы планируете покупку жилья — делайте это до вступления новых правил в силу или заранее консультируйтесь с банком, чтобы избежать сюрпризов.
В 2026 году семейная ипотека станет строже, но и справедливее.

Читайте также:

Узнайте, какие балконы в новостройках безопасны, какие выдерживают мебель и даже мини-сад, а какие лучше обходить стороной

Разбираем, почему мечта о квартире уходит из рук среднего класса и какие лайфхаки реально помогают снизить нагрузку

Роботы на стройке: производство ускоряет строительство жилья и школ. Эти технологии меняют стройку в России — новые заводы могут сократить сроки строительства в два раза!