Перепланировка и переустройство: отличия, законы и особенности

Жилищный кодекс России (ЖК РФ, статьи 25–29) подробно объясняет, что такое переустройство и перепланировка. На практике эти термины часто путают, хотя для закона разница между ними принципиальна.

Переустройство — это работы, при которых не меняются размеры и границы квартиры. Стены остаются на месте, но можно менять инженерное оборудование.

Примеры:

• перенос батареи отопления на другую стену;

• замена газовой плиты на электрическую;

• установка новой ванны, раковины или унитаза в том же помещении.

Главное — не нарушать безопасность, вентиляцию и другие инженерные системы дома.

Перепланировка, напротив, меняет конфигурацию помещения.

Это происходит, когда вы:

• сносите или возводите перегородки;

• объединяете кухню и комнату;

• переносите дверной проем или создаете гардеробную.

После таких работ нужно внести изменения в план БТИ, а значит — получить официальное разрешение.

💡 Важно знать: от того, относится ли ваш ремонт к переустройству или перепланировке, зависит порядок согласования, перечень документов и возможные последствия, если работы выполнить без разрешения.

Хотите, чтобы балкон стал тёплым и уютным даже зимой? Этот пошаговый план утепления своими руками поможет избежать ошибок и сэкономить десятки тысяч рублей.

Законодательная база и требования к согласованию

Все вопросы, связанные с изменением квартиры, регулирует глава 4 ЖК РФ. Закон устанавливает, что любая перепланировка или переустройство должны проводиться только после согласования с органом местного самоуправления (обычно это жилищная инспекция или МФЦ).

Чтобы получить разрешение, собственник подает пакет документов:

• заявление установленного образца;

• документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН или договор купли-продажи);

• проект или эскиз будущих работ (если изменения существенные);

• технический паспорт помещения;

• письменное согласие всех проживающих — при социальном найме;

• заключение органа охраны культурного наследия — если дом является памятником архитектуры.
  

Рассмотрение занимает до 45 дней.
Если все соответствует нормам, собственник получает разрешение и может приступать к работам. В случае отказа орган обязан указать причины, чтобы их можно было устранить.

Эти 5 ошибок при покупке новостройки совершают даже опытные покупатели — и теряют на них сотни тысяч. Проверьте, не повторяете ли вы их.

Фото: нейросеть Freepik

Что будет, если сделать без разрешения

Самовольная перепланировка — это административное нарушение.
Если вы изменили план квартиры без согласования, могут потребовать:

• вернуть помещение в исходное состояние;

• оплатить штраф;

• при продаже — узаконить изменения через суд.
  

Тем не менее, узаконить уже выполненные работы иногда возможно. Если эксперты подтвердят, что переделки безопасны и не нарушают права соседей, суд может разрешить внести их в документы официально.

📌 Рубрика «Интересно знать»: Бывали случаи, когда суд разрешал узаконить даже объединение кухни и комнаты, если несущие конструкции не затронуты, а вентиляция и пожарная безопасность сохранены.

Перепланировка vs Переустройство: простое сравнение

Чтобы понять, какие работы требуют серьезного согласования, важно различать эти понятия.

• Переустройство — это обновление инженерных систем без изменения структуры квартиры: можно перенести радиатор, заменить сантехнику или поставить новую плиту. Границы и площадь помещения не меняются, а поэтажный план остается прежним.

• Перепланировка — это изменение конфигурации: перенос или демонтаж перегородок, объединение комнат, перенос дверных проемов. После таких работ корректируется технический паспорт и ЕГРН.

Разница в согласовании:

• при переустройстве часто достаточно уведомления и проекта;
  

• при перепланировке требуется полный пакет документов и официальное разрешение.
  

Риски при продаже:

• при незначительных несогласованных изменениях возможны задержки с регистрацией, но ситуацию можно урегулировать;
  

• при несогласованной перепланировке велик риск отказа в регистрации, штрафов и обязанности вернуть квартиру в исходное состояние.
  

Почему это важно

Согласование перепланировки — не бюрократическая формальность, а гарантия безопасности и юридической чистоты жилья.

Если вы:

• продаете квартиру — БТИ и Росреестр проверят фактическое состояние;
  

• берете ипотеку — банк может отказать при несоответствии планов;
  

• оформляете все по закону — избегаете штрафов и защищаете стоимость недвижимости.

Семьи с детьми смогут передохнуть от выплат: узнайте, кого коснутся новые правила ипотечных каникул и как ими воспользоваться без отказа.

Два практических лайфхака

Лайфхак №1.

Если вы делаете только косметический ремонт (замена покрытия, покраска, монтаж мебели), не нужно оформлять согласование. Но если в процессе появляется перенос стен, дверей или коммуникаций — сразу переходите на процедуру узаконивания. Это сэкономит время и избавит от штрафов.

Лайфхак №2.

Перед началом работ проверьте, не входит ли ваш дом в перечень объектов культурного наследия. Если входит, потребуется отдельное заключение. Этот шаг поможет избежать отказа и дополнительных расходов.

Особенности практики и последние изменения

На 2025 год вступили в силу новые правила, упростившие согласование перепланировок.
Поправки 2024 года сократили перечень документов и разрешили подавать заявление через Госуслуги без суда.

Теперь можно внести изменения в ЕГРН без судебного решения, если работы выполнены в рамках норм и не нарушают конструктив.

Однако внедрение проходит поэтапно: в некоторых регионах действуют старые регламенты, и сроки могут различаться.
Практика становится быстрее, но региональная специфика пока сохраняется.

Фото: нейросеть Freepik

Пошаговая инструкция: как согласовать перепланировку или переустройство

1. Определите тип работ. Понимание, что именно планируется — переустройство или перепланировка, определит порядок действий.
   

2. Подготовьте проект. Для значительных изменений закажите проект у организации с допуском СРО.
   

3. Соберите документы: заявление, документы на собственность, техпаспорт, проект и согласие проживающих (если нужно).
   

4. Подайте заявление через МФЦ, Госуслуги или жилищную инспекцию.
   

5. Дождитесь решения. Рассмотрение занимает до 45 дней. При отказе вы получите объяснение причин.
   

6. Проведите работы и зафиксируйте результат. После ремонта составляется акт и вносятся изменения в ЕГРН.
   

Несогласованные работы считаются самовольными и могут повлечь штраф и требование вернуть планировку в исходное состояние.

Что нельзя делать и на что обратить внимание

Даже перенос розетки или дверного проема может быть признан перепланировкой, если затрагивается конструкция.
Лучше заранее проконсультироваться со специалистом — это избавит от проблем и судебных споров.

Почему важно соблюдать процедуру: выгоды для собственника

• Безопасность сделки. Несогласованная перепланировка может стать причиной отказа в ипотеке или регистрации сделки.
  

• Рост стоимости. Согласованное жилье юридически чище и привлекательнее для покупателей.
  

• Юридическая защита. При соблюдении всех норм никто не заставит возвращать квартиру к исходному виду.
  

• Упрощенная процедура. Новые правила позволяют оформить все онлайн, без суда и долгих ожиданий.
  

Итог:

Перепланировка и переустройство — это не просто ремонт, а юридически значимые процедуры.
Понимание различий между ними, грамотная подготовка и соблюдение закона — это залог того, что ваш проект будет безопасным, законным и повысит стоимость квартиры.

Когда все оформлено правильно, вы получаете двойную выгоду: уверенность и защищенность, а также квартиру, которая без проблем пройдет любую проверку.

Читайте также:

Привычная ситуация может измениться: КС РФ рассматривает вопрос о временной регистрации в апартаментах. Что это значит для владельцев и арендаторов?

Жильцы многоэтажек сходят с ума от загадочного грохота. Почему соседи сверху катают стальные шары по ночам — и как это объясняют эксперты?

Новостройки растут, а спрос на квартиры в Химках только усиливается. Где искать выгодные варианты — смотрите свежий обзор лучших ЖК 2025 года.