Осень 2025 года стала одним из наиболее динамичных периодов для российского рынка недвижимости за последние несколько лет. После затяжного периода неопределенности началось оживление в ипотеке, девелоперских продажах и инвестиционной активности, однако параллельно в отрасли появились новые ограничения, регуляторные инициативы и тревожные сигналы.
Мы разобрали ключевые события октября и ноября, чтобы показать не только сухие факты, но и взаимосвязи между ними, реальные причины происходящего и то, как все это повлияет на рынок в ближайший год.
Октябрь стал настоящим «переключателем режима» — ипотечные выдачи резко пошли вверх, спрос стал расти во всех сегментах, а покупатели, которые выжидали с лета, начали возвращаться на рынок.
Выдачи на покупку жилья по рыночным ставкам увеличились почти на 38% к сентябрю. Это стало следствием постепенного снижения ключевой ставки и оперативной корректировки ставок по рыночным программам крупнейшими банками, прежде всего Сбером.
Фактически рынок отреагировал на первые признаки стабилизации: когда покупатели увидели, что ипотека перестает дорожать, ожидание сменилось действием.
Сбер выдал более 270 млрд рублей льготной ипотеки, что на 23% выше сентябрьских показателей.
При этом лидерство уверенно удержала «Семейная ипотека», по которой выдачи выросли на 27,5% и достигли почти 240 млрд.
Причина очевидна: программа превращается в универсальный инструмент покупки — подходит и для приобретения новостройки, и для troca-metrov, и для рефинансирования, а доступность условий делает ее мощнейшим драйвером спроса.
Рынок ожил во всех сегментах сразу:
Готовое жилье: +37,6%
Первичный рынок: +25%, выдано 233,3 млрд рублей
Загородная недвижимость:
Ипотека на готовые дома: +27,5%
ИЖС: +2%
Ключевое наблюдение: покупатель перестал концентрироваться только на новостройках и начал распределять спрос более равномерно. Это редкая ситуация, и она появляется только в периоды перехода рынка от стагнации к росту.
Такой разворот объясняется комбинацией факторов:
Покупатели выжидали 3–4 месяца, не понимая, где стабилизируется ключевая ставка. Осенью неопределенность снизилась — и рынок получил мощный выброс активности.
Финансовый сектор впервые за долгое время сработал опережающими темпами — банки начали снижать ставки еще до официальных сигналов регулятора.
Парадоксально, но даже на фоне высокой инфляции ощущение «дальше будет дороже» стало сильнее, чем желание ждать.
Рубрика «интересно знать»: В октябре 2025 года впервые за два года вырос средний возраст покупателя жилья по льготной ипотеке. Рост небольшой — около 8 месяцев — но он показывает интересную тенденцию: на рынок начинают возвращаться те, кто откладывал покупку слишком долго, в том числе семьи, у которых дети уже почти вышли из категории, дающей право на программу.
Фото: нейросеть Freepik
Если октябрь был месяцем ускорения, то ноябрь принес не только рост спроса, но и серию новостеи, которые могут заметно изменить рынок в 2026 году.
Власти начали работу по донастройке льготных ипотек. Основная цель — повысить адресность и исключить случаи, когда субсидированные ставки используются не по назначению.
Пока детали не раскрываются, но рынок ожидает:
Сокращение числа категорий получателей.
Пересмотр размеров льготных лимитов.
Возможные изменения требований к объектам.
Все чаще сделки по жилью проходят через нотариуса.
Причины:
растущие риски мошенничества,
сложность цепочек,
необходимость допзащиты для покупателей.
Юристы отмечают, что уже к концу года доля нотариально удостоверенных сделок может стать рекордной за пять лет.
За год объем инвестиций в недвижимость снизился на 20%.
Эта цифра показывает:
крупные инвесторы ведут себя осторожно,
девелоперы ограничивают запуск новых проектов,
коммерческий сегмент переживает перестройку.
При этом частный спрос растет — интересный диссонанс, который может привести к дефициту предложения в 2026 году.
Несмотря на снижение инвестиций, покупательский спрос в первичном сегменте пошел вверх. Осенью рынок увидел плавный, но стабильный рост бронировании и сделок.
Связано это прежде всего с «софтом» ипотечных условий и адаптацией покупателей к новым ценам.
Средний срок льготных ипотек превысил 27 лет. Это одно из самых больших значений за всю историю льготных программ.
Покупатели берут максимум доступного срока, чтобы удерживать платеж. Это косвенно показывает, что ценовая доступность жилья продолжает снижаться.
Фото: нейросеть Freepik
В Пензе предложили запретить строительство микростудий. Если инициатива будет принята на федеральном уровне, рынок апартаментов и компактных форматов может существенно измениться.
Запрос на регулирование давно назревал: чрезмерная плотность, отсутствие инфраструктуры, низкое качество среды — главные причины недовольства.
Минфин подтвердил: возможность привлекать созаемщика в рамках семейной ипотеки сохраняется.
Это важно, так как до 20–25% сделок в Москве и крупных городах проходят именно с помощью созаемщиков.
На столичном рынке доля апартаментов снизилась до 10%.
Это минимум за несколько лет и прямое следствие:
изменения налоговой нагрузки,
снижения интереса инвесторов,
роста конкуренции со стороны новых форматов жилья.
Несмотря на то что новости выглядят разрозненными, они формируют единую картину.
Покупатель вернулся на рынок раньше, чем ожидали аналитики.
Льготные программы остаются основным стимулом спроса, но государство готовит их перезагрузку.
Инвесторы сокращают вложения, но частные покупатели активизируются.
Рынок жилья становится более регулируемым: от нотариусов до запрета микростудий.
Меняется модель поведения покупателей: максимальные сроки ипотек, использование созаемщиков, перенос спроса на качественные проекты.
Лайфхак №1: Если вы планируете покупку по семейной ипотеке и у вас заканчивается право на участие в программе (возраст ребенка), оформляйте предварительное одобрение заранее — оно позволяет зафиксировать условия даже после потери права.
Лайфхак №2: Тем, кто выбирает новостройку, стоит смотреть проекты с высокой степенью готовности. На фоне снижения инвестиций такие объекты становятся безопаснее, а скидки девелоперов часто выше, чем на старте продаж.
И октябрь, и ноябрь показывают: рынок недвижимости не просто оживает — он начинает перестраиваться.
Покупатель становится осторожнее и расчетливее, государство усиливает регулирование, а банки адаптируют ставки к новой реальности быстрее, чем раньше.
Осень 2025 года может оказаться тем самым периодом, с которого начнется следующий полноценный цикл роста.
Читайте также:
Реклама: adv@mapestate.ru
Редакция: info@mapestate.ru