Минздрав заявил, что идея проверять вменяемость всех, кто продает или покупает жилье, требует глубокой проработки. Разбираем, какие диагнозы хотят включить в «черный список», как это изменит сделки с недвижимостью и чем уже сейчас могут подстраховаться продавцы и покупатели.

Минздрав и сделки с недвижимостью: кого реально могут обязать проходить проверку вменяемости

Вопрос о проверке вменяемости граждан при сделках с жильем из узкой юридической темы за несколько дней превратился в потенциально системную реформу рынка недвижимости и медицинской тайны. Минздрав прямо заявил, что без глубокой проработки, участия экспертов и учета прав граждан к таким предложениям подходить нельзя.​

Вы удивитесь, насколько иначе можно смотреть на цену своей недвижимости — бесплатная оценка квартиры раскрывает то, что обычно скрыто от владельцев.

Что именно предложили депутаты

Зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко направил министру здравоохранения Михаилу Мурашко официальное письмо с просьбой сформировать перечень диагнозов, при которых сделки с жильем должны быть запрещены. В письме речь идет о психических расстройствах и других состояниях, которые, по мнению инициатора, могут лишать человека способности осознавать смысл совершаемых действий и распоряжаться своим имуществом.​

Логика инициативы опирается на практику: часть жилищных споров возникает, когда уже после продажи квартиры бывший собственник заявляет, что на момент сделки страдал психическим заболеванием и не понимал последствий сделки. Сейчас в таких ситуациях суд назначает психиатрическую экспертизу, а исход зависит от заключения специалистов и ретроспективной оценки состояния продавца.​

Покупатели новостроек переплачивают, даже не понимая где именно — разбор, кто действительно дает выгоднее: застройщик или агентство.

Позиция Минздрава: «нужна глубокая проработка»

Помощник министра здравоохранения Алексей Кузнецов публично подчеркнул, что вопрос проверки вменяемости лиц, заключающих сделки с недвижимостью, требует тщательной, многосторонней проработки. Минздрав отдельно отмечает важность привлечения экспертного сообщества — юристов, психиатров, специалистов по защите персональных данных и представителей профессионального рынка недвижимости.​

Ключевая причина такой осторожности в том, что любая система «диагнозов‑запретов» напрямую затрагивает сразу несколько чувствительных областей: медицинскую тайну, конституционные права на владение и распоряжение имуществом, нотариальные и судебные процедуры, а также практику банков и риэлторов.​

Рубрика «интересно знать»: В действующем российском законодательстве уже существует механизм ограничения сделок для людей, признанных судом недееспособными или частично дееспособными, но решение принимает именно суд, а не врач, и основанием служит не диагноз как таковой, а юридическая оценка способности понимать свои действия. Это означает, что простое наличие записи о психическом расстройстве в медкарте само по себе не делает человека неспособным продавать или покупать жилье.​

Что хотят изменить: «обязательные справки» и «особый перечень диагнозов»

Инициатива Аксененко предлагает пойти дальше существующей практики добровольных справок от психиатра и нарколога, которые сейчас запрашиваются по договоренности сторон или по рекомендациям риелторов.

Депутат предлагает закрепить в нормативных актах:​

• обязательный запрос медицинских заключений (от психиатра, нарколога и других специалистов, чьи диагнозы попадут в перечень Минздрава);

• формирование «особого перечня» заболеваний, при которых человек не сможет совершать сделки с недвижимостью самостоятельно;

• определение круга лиц и ведомств, которые будут иметь право запрашивать и обрабатывать эти данные.​

Фактически речь идет о создании дополнительного фильтра перед нотариальным удостоверением или государственной регистрацией сделки: без подтверждения «вменяемости» гражданина договор не будет считаться заключенным корректно. Это может затронуть не только продажи, но и дарение, обмен, оформление долей и другие действия с жилыми объектами.​

Фото: нейросеть Freepik

Как это соотносится с текущей практикой

Сегодня психиатрическое освидетельствование при сделках с недвижимостью носит добровольный характер и инициируется:

• самим продавцом или покупателем, который хочет снизить риск оспаривания договора;

• риелтором или нотариусом, если возникают сомнения в адекватности участника;

• по требованию потенциального покупателя, особенно если собственник пожилой или есть признаки возможного когнитивного нарушения.​

Справка от психиатра и нарколога в таких случаях становится доказательством того, что человек понимал смысл сделки и действовал осознанно. При последующих спорах суд учитывает не только диагнозы и комиссии, но и юридическую сторону: как объяснялись условия договора, была ли возможность получить консультацию, соблюдены ли требования к форме сделки.​

Лайфхак №1 для участников сделок

Если одна из сторон сама предлагает пройти освидетельствование у психиатра и нарколога перед сделкой, это не повод для подозрений, а наоборот инструмент снижения рисков оспаривания договора в будущем. Запросить такую справку можно заранее и хранить ее в пакете документов вместе с договором и расписками, чтобы при возникновении спора у суда была опора не только на показания сторон.​

Риски: медицинская тайна, стигма и ошибки системы

Главный вопрос к инициативе — как обеспечить защиту медицинской тайны, если для сделок с недвижимостью потребуется подтверждение отсутствия определенных диагнозов. Доступ к психиатрической информации традиционно сильно ограничен, а ее утечка способна повлиять на работу человека, его социальные отношения и даже страховые продукты.​

Существует и риск стигматизации: наличие диагноза, включенного в «черный список», автоматически выводит человека за рамки активного участия в обороте недвижимости, хотя его состояние может быть стабилизировано терапией и не мешать осознавать смысл действий. Отдельная проблема — возможные ошибки диагностики или ситуации, когда диагноз пересматривается со временем, но юридические ограничения продолжают действовать.​

Лайфхак №2 для юристов и риелторов

При подготовке сложных сделок с участием пожилых клиентов или людей с историей психических заболеваний имеет смысл заранее включать в чек‑лист консультацию у психиатра или невролога, даже если закон этого прямо не требует. Это не только снижает риск последующего признания договора недействительным, но и демонстрирует добросовестность второй стороны, если спор все‑таки дойдет до суда.​

Кто и как может получить доступ к диагнозам

Даже если Минздрав сформирует перечень диагнозов, следующий шаг — определить, кто будет работать с этими данными и на каком основании.

Возможные модели, которые обсуждаются экспертами и в профессиональной среде:​

• выдача пациенту справки установленного образца без указания подробного диагноза, только с формулой «может/не может самостоятельно совершать сделки»;

• создание защищенного электронного сервиса, через который нотариус или Росреестр смогут по согласованию гражданина получить только бинарный ответ, без раскрытия медицинских деталей;

• использование уже существующих протоколов медицинской тайны, применяемых, например, при освидетельствовании на право управления транспортом.​

При этом в любом случае нужно будет формализовать основания для отказа в сделке и процедуру обжалования: кто и в каком порядке может оспорить медицинское заключение, как часто гражданин может проходить повторное освидетельствование, и кто несет ответственность за ошибку.​

Жильцы МКД получат новое право, которое может перевернуть систему капремонта — разбираем, что теперь можно контролировать и как это влияет на ваш дом.

Фото: нейросеть Freepik

Что думают эксперты рынка недвижимости

Профессиональное сообщество риэлторов и девелоперов в публичных комментариях уже отметило, что массовый обязательный медосмотр для сделок с жильем может замедлить рынок и увеличить транзакционные издержки. Каждый дополнительный шаг — запись к врачу, ожидание комиссии, оплата справок — увеличивает срок экспозиции объектов и стоимость сопровождения сделки.​

С другой стороны, участники рынка признают, что оспаривание договоров по мотиву «продавец был невменяем» уже сейчас приводит к отмене сделок и серьезным потерям для добросовестных покупателей. Поэтому часть экспертов выступает за добровольную «расширенную проверку» для рискованных категорий сделок, но без жесткого обязательного фильтра для всех граждан.​

Как это повлияет на обычных продавцов и покупателей

Если инициатива будет реализована в жестком варианте, каждый участник сделки должен будет подтверждать правоспособность через справки или электронный реестр, и без этого шаг к нотариусу или регистрацию в Росреестре сделать будет нельзя.

Это особенно заметно отразится на:​

• пожилых людях, которым придется дополнительно посещать врачей перед продажей жилья или дарением квартиры родственникам;

• гражданах, находящихся под наблюдением психиатра или нарколога, даже если их состояние стабильно;

• семьях, оформляющих сложные схемы с долями, опекой и наследством.

В более мягком варианте возможна модель, когда обязательная проверка вводится только для «повышенно уязвимых» групп или по инициативе нотариуса при наличии сомнений. Но это автоматически переносит на нотариусов и риелторов ответственность за оценку «подозрительности» клиента, что несет свои риски.​

Что будет дальше: сценарии развития инициативы

На текущий момент речь идет не о готовом законопроекте, а о политическом запросе депутата и реакции профильного ведомства. Минздрав фиксирует необходимость экспертного обсуждения, и ближайшие практические шаги, по оценкам юристов и представителей отрасли, могут выглядеть так:​

• создание рабочей группы с участием Минздрава, Минюста, Росреестра, нотариальной палаты, представителей психиатрического сообщества;

• подготовка аналитического доклада о реальном числе споров по сделкам, оспоренным по мотиву психических расстройств продавца;

• разработка нескольких вариантов регулирования — от добровольных стандартов до жестких обязательных требований.​

До появления конкретных поправок в законы и подзаконные акты сделки продолжают оформляться по действующим правилам: ключевым доказательством остается нотариально заверенный волеизъявление сторон и, при необходимости, заключения врачей и экспертиз, оформленные в порядке, который уже закреплен в законодательстве.

Для юристов и риелторов ключевой задачей на ближайшее время остается мониторинг обсуждения и адаптация внутренних чек‑листов: чем больше пакет предварительных доказательств разумности и добровольности сделки, тем ниже риск, что она окажется в числе спорных кейсов, ради которых и предлагаются новые ограничения.​

Возможные компромиссные решения

Чтобы совместить защиту уязвимых граждан и права большинства на свободное распоряжение имуществом, эксперты уже предлагают несколько промежуточных подходов. Среди них:​

• стандартизированная форма медицинского заключения без указания диагноза, только оценка способности понимать значение своих действий на дату сделки;

• добровольная, но рекомендованная проверка для сделок с пожилыми гражданами или при продаже единственного жилья, закрепленная в профессиональных стандартах риэлторов и нотариусов;

• пилотные проекты в отдельных регионах с оценкой реального эффекта и побочных последствий до масштабирования на всю страну.​

В любом из сценариев итоговое решение потребует баланса между тремя интересами: безопасностью рынка, медицинской конфиденциальностью и правом человека самостоятельно распоряжаться своим домом. Как именно этот треугольник будет выстроен, станет понятно только после того, как Минздрав представит первые конкретные предложения и опубликует результаты обсуждения с экспертным сообществом.​

Читайте также:

Рынок недвижимости кипит: ставки, цены и правила меняются прямо сейчас. Что происходит — коротко, но по делу.

Сразу два закона перепишут порядок наследства и налогов — проверьте, кого затронут изменения и что придется делать по-новому.

Новые нормы для балконов 2025 меняют требования так, что многим застройщикам придется всё переделывать — вот что важно знать покупателям.