До 90% покупателей признаются, что после заселения чувствуют разочарование: декларируемый девелопером класс жилья заметно расходится с реальным качеством дома и квартиры. В свежих исследованиях по рынку новостроек фиксируется, что особенно высока доля неудовлетворенных в заявленном бизнес- и премиум-сегменте, где ожидания от инженерии, уровня сервиса и дворовой среды намного выше среднего. На этом фоне система Urban Grade, сертифицирующая новостройки России по более чем 300 потребительским параметрам и присваивающая им классы «комфорт», «бизнес», «премиум» и «элит», становится одним из немногих инструментов, который позволяет посмотреть на объект без маркетингового грима.
На российском рынке до сих пор нет единого обязательного ГОСТа, который жестко определял бы, что именно считается комфорт-, бизнес- или премиум-классом, поэтому застройщики часто классифицируют свой продукт самостоятельно. В результате один девелопер называет «бизнесом» дом с базовой инженерией и простой отделкой мест общего пользования, в то время как другой закладывает в этот же класс уже расширенный набор сервисов, парковку и высокий уровень благоустройства — и формально оба правы, потому что жестких стандартов нет.
Urban Grade решает эту проблему через детализацию: в методологии для каждого сегмента — «комфорт», «бизнес», «премиум», «элит» — описаны конкретные параметры, которые относятся к расположению, архитектуре, квартирографии, инженерии, безопасности, благоустройству, паркингу, инфраструктуре и сервису. Эксперты анализируют проектную документацию и готовый объект по сотням критериев, а итоговый класс и грейд присваиваются не «по ощущениям», а по тому, выполняет ли комплекс набор требований, соответствующий заявленному уровню.
Одно из ключевых различий между классами — это конструктив здания и материалы фасада.
В массовом и более доступном сегменте (комфорт-класс) допустимы решения со сборным или монолитным железобетонным каркасом и стенами из мелкоштучных каменных материалов, а также использование относительно простых фасадных систем: штукатурка по утеплителю, стандартные облицовочные панели или недорогой керамогранит.
В бизнес-классе планка поднимается: более последовательно используются монолитные конструкции, увеличивается доля качественных навесных фасадных систем с применением керамогранита, облицовочного кирпича и более стойких композитов.
Для премиум- и элит-класса Urban Grade ориентируется на фасады с применением дорогих и сложных материалов: натуральный камень, кирпич ручной формовки, крупноформатный керамогранит, стеклофибробетонные панели, витражные системы, а также комбинированные решения с продуманной архитектурной пластикой. Здесь фасад — не только «картинка» для рендера, а еще и долгосрочный фактор эксплуатационных затрат: чем качественнее система и материалы, тем стабильнее внешний вид и тем меньше вероятность преждевременного ремонта через 5–7 лет.
Лайфхак №1: если вам продают бизнес или премиум, попросите назвать конкретные фасадные системы и материалы, производителя и тип крепления — эти данные обычно фиксируются в проектной документации и на сайте застройщика. Сравните их с примерами для соответствующего класса в открытых источниках Urban Grade и профильных обзорах: если видите преобладание мокрого фасада и базовых панелей, перед вами, скорее всего, «комфорт» с накрученным маркетингом.
Рубрика «интересно знать»: Urban Grade часто сравнивают со «звездами» у отелей: система не только фиксирует класс (комфорт, бизнес, премиум, элит), но и вводит грейд — уровень потребительского качества, который можно обозначить как «бронза», «серебро», «золото», «платина» в зависимости от доли выполненных параметров. Это позволяет двум проектам одного класса заметно отличаться по фактическому уровню: у обоих может быть бизнес-класс, но один получит более высокий грейд за лучшую инженерию, благоустройство и качество общественных зон.
Фото: нейросеть Perplexity
Класс жилья особенно заметен в том, как ощущается сама квартира: высота потолков, размеры комнат, количество квартир на лестничной площадке.
Для комфорт-класса допустимы умеренные значения чистовой высоты и более плотное размещение квартир вокруг одного лестнично-лифтового узла, тогда как для бизнес-класса и выше стандарты предполагают повышенную высоту и снижение числа квартир на площадке для повышения приватности и комфорта.
В премиум- и элит-сегменте дополнительно обращают внимание на ширину спален, особенно по стене с окном, возможность углового остекления и продуманность планировочных решений: минимизация «глухих» коридоров, достаточное количество окон, удобные зоны хранения.
Существенно отличается и соотношение общей площади квартир к общей площади этажей: в более высоких классах ожидается меньшая плотность застройки и более просторные клетки и холлы, а не бесконечные коридоры с десятками дверей.
Лайфхак №2: на осмотре дома не ограничивайтесь своей квартирой — посчитайте количество квартир, которые выходят на вашу лестничную площадку, и оцените высоту потолка рулеткой или лазерной рулеткой. Если девелопер заявляет бизнес-класс, а вы видите 10–12 квартир на площадке и минимальные высоты, это повод задать прямой вопрос о том, на каких стандартах основывается заявленный класс, и зафиксировать это в претензиях или переговорной позиции.
В методологии Urban Grade классы жилья различаются не только по словам, но и по конкретным числам — и это сразу снимает часть споров между покупателем и девелопером.
Ключевые параметры по «телу» квартиры и подъезду:
Высота потолков в квартире «на чистоте» (3–6 этаж):
комфорт: от 2,8 до 3,0 м
бизнес: от 3,0 м
премиум: от 3,1 м
элит: от 3,2 м и выше
Высота типового этажа (от пола до пола) на минимальном этаже в диапазоне 3–6 этаж:
комфорт: от 3,0 до 3,149 м
бизнес: от 3,150 до 3,399 м
премиум: от 3,300 до 3,449 м
элит: от 3,300 м и выше 3,449 м
комфорт: не более 12 квартир
бизнес: не более 8 квартир
премиум: не более 6 квартир
элит: не более 4 квартир
Максимальное количество квартир на лестничной площадке (в одном отсеке):
Это уже не «кажется тесно / просторно», а четкий числовой критерий: если вы пришли в дом с заявленным бизнес-классом и насчитали 10–12 дверей на площадке, он не укладывается в рамки, принятые Urban Grade для этого сегмента.
Фото: нейросеть Perplexity
По данным Urban Grade и аналитики рынка, многие разочарования в новостройке связаны не с фасадом, а с инженерией: вентиляция, отопление, электрика, водоснабжение и «умные» системы.
В комфорт-классе базовым уровнем считается исполнение систем «по строительным нормам и правилам», без особых дополнительных опций, тогда как бизнес-класс и выше предполагают более развитую инженерную инфраструктуру.
Для бизнес- и премиум-сегмента важны такие вещи, как горизонтальная разводка коммуникаций, вынесение стояков за пределы квартир, автоматизированные системы учета ресурсов и телеметрия, централизованная приточно-вытяжная вентиляция, климат-контроль, развитые слаботочные сети (HD-телевидение, интернет, системы видеонаблюдения). В премиум- и элитных проектах добавляются более сложные системы водоподготовки — многоступенчатая фильтрация, контроль качества воды на уровне питьевой, интеграция инженерии с системами «умный дом» и индивидуальными сценариями комфорта.
Опросы показывают, что до 80–84% новоселов в высоких сегментах недовольны качеством исполнения квартир и работы инженерных систем: вентиляционные шахты шумят, smart-сервисы оказываются несовместимыми с устройствами жильцов или не доведены до конца, климат-контроль работает неравномерно.
Проверка соответствия обещанных инженерных решений тому уровню, который ожидается для конкретного класса по Urban Grade и другим профессиональным классификациям, позволяет еще на стадии приемки отделить реальный бизнес или премиум от «маркетингового» и перейти к следующему слою — безопасности, двору и тому, как на самом деле организована повседневная жизнь в комплексе.
Там, где маркетинг чаще всего рисует «атмосферу», Urban Grade предлагает измеримые параметры: безопасность, дворовое пространство, внутренняя инфраструктура и паркинг.
С точки зрения безопасности учитывается наличие ограждения периметра, система контроля доступа (электромагнитные замки, КПП, пропускной режим), видеонаблюдение по периметру и в общественных зонах, сценарии уведомлений о доступе третьих лиц, дежурные службы и диспетчеризация инженерных систем.
В комфорт-классе чаще встречается частично огороженная территория и базовый контроль доступа, тогда как в бизнес-классе и выше ожидаются более организованный двор без машин, продуманный ландшафтный дизайн, разделение пространства на детские, спортивные и тихие зоны отдыха, а также качественные малые архитектурные формы.
В премиум- и элит-проектах двор может дополняться эксплуатируемыми крышами с рекреационными зонами, отдельными площадками для выгула животных, лаунж-зонами и расширенным набором сервисов — от фитнеса и спа до детских образовательных пространств в составе комплекса.
Параметры паркинга включают коэффициент количества машино-мест на квартиру, тип и качество подземной парковки, организацию доступов и удобство эксплуатации. Чем выше класс, тем больше требований к наличию подземного или многоуровневого паркинга и тем жестче ожидания к тому, что двор действительно останется свободным от машин, а не превратится в хаотичную стоянку, несмотря на красивые обещания в буклетах.
В Urban Grade есть и понятный числовой ориентир по обеспеченности машино-местами — коэффициент парковочных мест на одну квартиру.
Базовая шкала выглядит так:
комфорт: 0,3–0,49 машино-места на квартиру
бизнес: 0,5–0,69 машино-места на квартиру
премиум: 0,7–1,29 машино-места на квартиру (в профессиональных материалах Urban Grade для премиума подчеркивается, что минимум — от 70% обеспеченности)
элит: от 1,3 машино-места на квартиру и выше
Если вам продают премиальный комплекс, а по факту проектируетcя условные 0,4–0,5 места на квартиру, это уже сигнал, что перед вами объект, который по парковочным характеристикам ближе к комфорт- или нижней границе бизнес-класса, а не к премиуму.
Если собрать воедино все параметры Urban Grade, получится простой, но жесткий чек-лист: конструктив и фасады, высота потолков и количество квартир на площадке, инженерные системы, безопасность, двор и паркинг должны одновременно соответствовать заявленному классу, а не работать выборочно.
Как только один-два блока «проседают» до комфорт-класса, весь красивый бизнес- или премиум-нарратив рушится, и покупатель рискует пополнить ту самую статистику 80–90% разочарованных владельцев дорогих новостроек.
Чтобы этого не произошло, имеет смысл заходить на приемку не с общим ощущением «нравится / не нравится», а с конкретными цифрами и вопросами: какая высота этажа и чистовая высота потолков, сколько квартир на лестничной клетке, какой коэффициент паркинга, какой тип вентиляции и водоподготовки, как устроен контроль доступа и видеонаблюдение.
Чем больше ответов совпадает с планкой Urban Grade для вашего класса, тем выше шанс, что вы действительно покупаете тот уровень жилья, за который платите, а не его маркетинговую копию.
Читайте также:
Реклама: adv@mapestate.ru
Редакция: info@mapestate.ru