Практика оценки квартир в 2023–2025 годах показывает одно: чаще всего «не та цена» — не результат злого умысла оценщика или несовершенства онлайн‑сервисов, а следствие действий и ожиданий самого собственника. Люди ориентируются на слухи, эмоции, выборочные примеры и в итоге либо завышают стоимость и «висят» в экспозиции месяцами, либо соглашаются на цену ниже реального рынка, боясь упустить покупателя.
Самая распространенная ошибка — смотреть только на цены в рекламных объявлениях. В них заложены:
стартовые ожидания продавцов с учетом будущего торга;
попытки «прощупать рынок» в верхней части диапазона;
нередко — просто неверная стратегия, когда продавец сознательно завышает цену в надежде на неинформированного покупателя.
Реальные же сделки нередко закрываются на 5–15% ниже стартовых цен, особенно в периоды повышения ипотечных ставок и снижения спроса. Оценщик и онлайн‑сервисы привязываются именно к сделкам и статистике, а не к чужим объявлениям, поэтому их цифры кажутся продавцам «заниженными».
Люди склонны переоценивать объекты, к которым привязаны:
«мы делали ремонт для себя, не экономили»;
«рядом школа, где учились дети»;
«вид из окна, к которому привыкли за 15 лет».
Эти факторы важны для владельца, но мало влияют на массовый спрос. Покупатель сравнивает вашу квартиру с другими похожими объектами — и голосует рублем, а не эмоциями. Оценка учитывает только то, за что готов платить широкий круг покупателей, а не уникальную личную историю.
Собственники иногда приукрашивают описание в надежде получить плюс к цене:
указывают площадь с лоджией, хотя по документам она меньше;
называют косметический ремонт капитальным;
умалчивают о перепланировке или проблемах дома.
В результате оценка, опирающаяся на документы и осмотр, резко расходится с ожиданиями. Любые несоответствия между тем, что написано в объявлении, и тем, что видит оценщик или покупатель, работают против доверия и почти всегда приводят к снижению итоговой цены.
Лайфхак №1. Перед тем как обсуждать цену с оценщиком или риелтором, сделайте для себя честный мини‑отчет: фактическая площадь по документам, год дома, серия, состояние коммуникаций, вид ремонта без приукрашивания. Сравните это с 5–7 аналогичными объектами, по которым вы видите не только цену в рекламе, но и срок экспозиции: долго висящие лоты — хороший индикатор завышения.
Фото: нейросеть Perplexity
Подготовка начинается не с мытья окон, а с приведения в порядок документации:
актуальная выписка ЕГРН без устаревших данных;
отсутствие «забытых» обременений и арестов;
понятная история собственников;
при наличии перепланировки — хотя бы понимание, можно ли ее узаконить и какие риски видит банк или покупатель.
Юридические «подводные камни» зачастую уменьшают круг потенциальных покупателей и заставляют оценщика снижать итоговую стоимость, даже если сама квартира выглядит хорошо.
Парадокс: оценщики и покупатели не «оценивают» интерьер как таковой, но аккуратность и ощущение ухоженности влияют на восприятие объекта и на итоговый торг. Элементарные шаги, которые работают:
убрать визуальный шум: лишнюю мебель, вещи, нагромождение на кухне;
отремонтировать очевидные мелочи: текущие краны, отваливающиеся плинтусы, разбитые розетки;
по возможности нейтрализовать слишком яркие цветовые решения, которые отпугивают часть аудитории.
Цель — чтобы у оценщика и потенциального покупателя не возникало ощущения, что «в квартиру нужно еще вложить значимую сумму сразу после покупки».
Лайфхак №2. Перед визитом оценщика или фотосессией для объявления пройдитесь по квартире с камерой смартфона. Именно на фото и видео сильнее всего заметны пятна на стенах, сколы, перекошенные фасады мебели и захламление — то, что мозг владельца в реальности давно «фильтрует». Устранение трех–пяти таких точек часто дает больший эффект на восприятие, чем дорогостоящий косметический ремонт.
Рубрика «интересно знать»: По данным крупных порталов, до 40% собственников, выставивших квартиру на продажу, уже в первые два месяца корректируют цену вниз. При этом средний шаг снижения оказывается выше, чем потенциальный торг, если бы изначально цена была ближе к рыночному коридору — то есть стартовое завышение в итоге приводит к большему потере в деньгах и времени.
Оценщики и банки смотрят на ремонт в привязке к формату жилья и целевой аудитории. Для массовых объектов в бюджетном и среднем сегменте важнее:
отсутствие явных дефектов (плесень, трещины, старые окна);
нейтральные цвета и простые решения;
рабочая сантехника и электрика.
Дорогие дизайнерские проекты с индивидуальными решениями могут не только не окупиться, но и сузить круг покупателей: не всем нужна встроенная мебель по индивидуальным размерам или нестандартная планировка с объединенными комнатами. В оценках такие вложения часто учитываются частично: значимая часть затрат остается «для души», а не конвертируется в цену.
Есть сценарии, где ремонт заметно поднимает оценку и ликвидность:
перевод квартиры из состояния «под капитальный ремонт» в «чистовую отделку» с базовой сантехникой и электрикой;
приведение типовой «убитой» хрущевки в состояние «можно заехать и жить» без срочных вложений;
устранение критичных недостатков: замена прогнивших перекрытий в санузле, старой проводки, аварийных окон.
Важно соотносить объем работ и бюджет с рыночной нишей: вкладывать 20–25% от стоимости объекта в ремонт разумно только там, где речь идет о премиальном сегменте, а покупатель реально оценивает нестандартные решения. В обычных городских квартирах зачастую эффективнее ограничиться «умной косметикой».
Если вы понимаете, что квартира, скорее всего, пойдет на продажу в горизонте нескольких лет, подход к ремонту меняется:
выбирать решения, которые будут актуальны через 3–5 лет, а не трендовые материалы «на один сезон»;
избегать радикальных перепланировок, усложняющих согласование;
фиксировать ключевые работы документально (чеки, договоры, фото), чтобы при необходимости подтвердить объем вложений и состояние объекта.
Для оценки важна не только картинка, но и подтверждаемость: наличие документов на замену проводки или окон может сыграть роль в обосновании более высокой стоимости, особенно при ипотеке.
В итоге справедливая оценка квартиры — это всегда диалог между рынком, цифрами и вашим объектом, а не монолог собственника или онлайн‑сервиса. Чем честнее вы смотрите на свою квартиру глазами покупателя и оценщика, тем выше шанс оказаться ближе к верхней границе рыночного диапазона, а не в бесконечной экспозиции с циклическим снижением цены.
Читайте также:
Реклама: adv@mapestate.ru
Редакция: info@mapestate.ru