Российский рынок недвижимости столкнулся с парадоксом: застройщики вводят тысячи квадратных метров жилья, покупатели отчаянно нуждаются в собственных квартирах, но сделки не происходят. Причина — жесткие требования банков и льготных программ к первоначальному взносу.
По данным ДомКлик, в 2025 году 64% потенциальных покупателей новостроек не смогли оформить ипотеку именно из-за отсутствия накоплений на первый взнос.
Застройщики нашли выход из тупиковой ситуации — схему с имитацией первого взноса через завышение стоимости в ДДУ. Разбираемся, как это работает и какие подводные камни нужно учитывать.
Ситуация на рынке недвижимости в 2025-2026 годах складывается драматично для всех участников.
С одной стороны — застройщики, которые построили жилье на миллиарды рублей и несут колоссальные расходы: проценты по кредитам на строительство, содержание готовых объектов, зарплаты сотрудникам, налоги. Каждый месяц простоя квартиры стоит застройщику от 30 до 50 тысяч рублей убытков. При наличии 100 непроданных квартир это 3-5 миллионов ежемесячных потерь.
С другой стороны — покупатели, которые физически не могут накопить на первый взнос. Средняя зарплата в России в 2025 году составляет 78 тысяч рублей по данным Росстата. После вычета налогов, расходов на аренду жилья (30-40 тысяч в крупных городах), питание, транспорт и коммунальные услуги на накопления остается 10-15 тысяч рублей в месяц. Чтобы накопить 1,2 миллиона на первый взнос, семье нужно 8-10 лет безупречной финансовой дисциплины. Но за это время цены на жилье вырастут на 30-50%, и требуемая сумма увеличится до 1,8-2 миллионов.
Льготные программы (семейная ипотека под 6%, IT-ипотека под 5%, дальневосточная под 2%) теоретически должны были решить проблему, но они требуют первоначального взноса от 15% до 30%. Это создает замкнутый круг: низкая ставка делает ежемесячный платеж доступным, но войти в программу без накоплений невозможно.
Ипотека без первоначального взноса существует, но под ставку 18-22% годовых. При такой ставке ежемесячный платеж за квартиру стоимостью 6 миллионов составит 110-120 тысяч рублей — это больше средней зарплаты. Банки не одобрят кредит, если платеж превышает 50% дохода семьи.
По оценкам аналитического центра ЦИАН, в 2025 году около 340 тысяч семей в России готовы были купить жилье и имели достаточный доход для ипотеки, но не имели накоплений на первый взнос. Это около 25-30% всего потенциального спроса на новостройки.
Фото: нейросеть Freepik
Застройщики и банки нашли компромиссное решение, которое формально соответствует всем требованиям регуляторов, но позволяет обойти барьер первоначального взноса. Схема строится на простом принципе: если покупатель не может внести 20% от стоимости квартиры, застройщик вносит эту сумму сам, но компенсирует ее через увеличение цены в договоре долевого участия.
Определение реальной и документальной стоимости. Квартира площадью 60 квадратных метров в строящемся доме имеет рыночную стоимость 5 миллионов рублей (примерно 83 тысячи за квадратный метр по средним ценам 2026 года). Застройщик устанавливает в ДДУ цену 6 миллионов рублей. Разница в 1 миллион — это компенсация за «помощь» с первым взносом плюс покрытие рисков застройщика.
Формирование первого взноса. Банк требует 20% первого взноса — это 1,2 миллиона от документальной стоимости 6 миллионов. Застройщик открывает эскроу-счет на имя покупателя и размещает там эту сумму из собственных средств. Формально в банковских документах фигурирует запись: «Покупатель Иванов И.И. внес первоначальный взнос в размере 1 200 000 рублей». Технически это правда — деньги на счете есть, счет открыт на имя покупателя.
Одобрение ипотеки. Банк видит, что формальные требования выполнены: первый взнос внесен, стоимость квартиры подтверждена оценкой (оценщик оценивает объект исходя из цены в ДДУ и характеристик, указанных застройщиком), доход заемщика позволяет обслуживать кредит. Банк одобряет ипотеку на 4,8 миллиона рублей под льготную ставку 6-8%.
Расчеты между участниками. После регистрации ДДУ банк перечисляет 4,8 миллиона на эскроу-счет застройщика. Застройщик получает доступ к полной сумме: свои 1,2 миллиона (которые он внес как первый взнос) возвращаются ему же + 4,8 миллиона от банка = 6 миллионов в распоряжении. Покупатель получает квартиру и обязательство выплачивать кредит 4,8 миллиона в течение 15-20 лет.
Юридическая чистота. С точки зрения законодательства все участники действуют в рамках закона. Застройщик имеет право устанавливать любую цену на свою недвижимость — это рыночное ценообразование. Покупатель добровольно подписывает ДДУ с указанной стоимостью. Банк выдает кредит под залог недвижимости, оценка которой соответствует сумме кредита. Росреестр регистрирует сделку по цене, указанной в договоре.
Важный нюанс: застройщик обосновывает завышение реальными или номинальными улучшениями. Это может быть «отделка повышенного качества», «расширенный балкон», «улучшенная планировка», «инфраструктура комплекса», «премиальное расположение». Формально эти характеристики действительно присутствуют, хотя их реальная стоимость значительно ниже заявленной наценки.
Рубрика «Интересно знать»: В январе 2026 года аналитики Frank RG провели исследование рынка новостроек в 15 крупнейших городах России. Оказалось, что застройщики, использующие схему «ипотеки без первого взноса», продают квартиры в среднем на 37% быстрее конкурентов, требующих реальный первоначальный взнос. Интересно, что покупатели, опрошенные в рамках исследования, в 78% случаев осознавали, что цена в ДДУ выше рыночной, но соглашались на условия, потому что альтернатива — ждать 5-8 лет накопления первого взноса — казалась им менее привлекательной.
Схема существует не потому, что кто-то хочет обмануть покупателя, а потому, что она решает реальную проблему для всех сторон сделки.
Для застройщика: Каждый месяц простоя готовой квартиры стоит денег: проценты по кредиту на строительство (12-15% годовых), содержание объекта, налоги, зарплаты отдела продаж. Если застройщик построил 200 квартир и не может их продать из-за требований банков к первому взносу, он теряет 6-10 миллионов рублей ежемесячно. В 2025 году обанкротилось 23 застройщика в России именно из-за затоваривания готовым жильем.
Для покупателя: Альтернатива схеме — копить 5-8 лет на первый взнос или брать ипотеку под 18-22% без взноса. Расчеты показывают: даже с завышенной ценой в ДДУ покупатель экономит деньги по сравнению с обеими альтернативами.
Для банка: Банк получает больший кредитный портфель и больше процентов. Кредит на 4,8 миллиона вместо 4 миллионов дает дополнительные 300-400 тысяч процентного дохода на дистанции 20 лет. При этом риски минимальны: залог оформлен на завышенную стоимость, и даже если заемщик не сможет платить и квартиру придется продавать с торгов со скидкой 20-30%, банк все равно покроет остаток долга.
Фото: нейросеть Freepik
Вариант 1 (накопление + льготная ипотека): 5 лет копить 1 миллион на взнос, потом взять кредит 4 миллиона под 6% на 20 лет. За 5 лет цена квартиры вырастет до 6,5-7 миллионов (рост 30-40%). Первый взнос нужен уже 1,4 миллиона. Итоговые расходы: аренда жилья 5 лет (2,5 миллиона) + переплата по ипотеке (3,6 миллиона с 4 миллионов кредита) = 6,1 миллион + 1,4 миллиона взнос = 7,5 миллионов.
Вариант 2 (ипотека под 20% без взноса): кредит 5 миллионов под 20% на 20 лет. Переплата — 9,8 миллиона рублей. Итого: 14,8 миллиона за квартиру.
Вариант 3 (схема с завышением): квартира в ДДУ за 6 миллионов, кредит 4,8 миллиона под 6% на 20 лет. Переплата — 4,3 миллиона. Итого: 9,1 миллион. Это на 1,6 миллиона выгоднее первого варианта и на 5,7 миллиона выгоднее второго.
При всей логичности схемы покупатель должен осознавать четыре критических момента, которые могут превратить выгодную сделку в финансовую ловушку.
Реальная переплата. Покупатель берет кредит на 4,8 миллиона вместо 4 миллионов. При ставке 8% на 20 лет разница в переплате составит около 700 тысяч рублей. Это нужно закладывать в расчеты семейного бюджета. Если доход семьи находится на грани допустимого для банка соотношения (платеж = 40-50% дохода), дополнительные 3-4 тысячи в месяц могут стать критичными.
Сложности при продаже. Через 3-5 лет покупатель может захотеть продать квартиру (переезд, развод, финансовые трудности). Рыночная оценка покажет стоимость 5,5-6 миллионов (рост цен на 10-20%). Остаток долга перед банком — 4-4,2 миллиона. Разница кажется достаточной для выгодной продажи. Но если покупатель планирует купить другое жилье в ипотеку, новый банк потребует первый взнос, которого по-прежнему нет. Вся разница между ценой продажи и остатком долга уйдет на погашение текущего кредита.
Решение: если планируете продавать квартиру в среднесрочной перспективе (5-10 лет), закладывайте в бюджет регулярное досрочное погашение кредита. Каждые 100 тысяч досрочно экономят 80-120 тысяч процентов и быстрее формируют «подушку» между остатком долга и рыночной ценой.
Риски при банкротстве застройщика. Если застройщик обанкротится до сдачи дома, начнется проверка всех сделок. Конкурсный управляющий может оспорить завышенную стоимость в ДДУ. Хотя судебная практика по таким делам неоднозначна, существует риск, что покупателя обяжут доплатить разницу между рыночной и договорной ценой или пересмотреть условия получения квартиры. Это редкий сценарий (менее 3% сделок), но он существует.
Проблемы с налоговым вычетом. Покупатель имеет право на налоговый вычет с 2 миллионов рублей (вернуть 260 тысяч). Но ИФНС проверяет реальность первого взноса. Если налоговая служба выяснит, что деньги внес застройщик, а не покупатель, вычет могут отменить и потребовать вернуть уже полученные средства плюс пени. В 2025 году ИФНС усилила контроль за такими сделками: если первый взнос поступил на эскроу-счет менее чем за 30 дней до подачи на ипотеку, это вызывает вопросы.
Решение: обсудите с застройщиком возможность оформления первого взноса как «дара» с соответствующим договором дарения. Это сделает сделку более прозрачной для налоговой. Альтернатива — не рассчитывать на вычет и воспринимать его как бонус, если получится, а не как обязательную часть финансового плана.
Лайфхак №1: Перед подписанием ДДУ попросите застройщика предоставить две независимые оценки квартиры: одну от его оценщика (которая будет использоваться для банка) и вторую от оценщика, которого выберете вы. Сравните результаты. Если разница больше 15%, попросите застройщика письменно обосновать каждую надбавку: за что конкретно вы платите дополнительные деньги. Это даст вам ясное понимание структуры завышения и позволит оценить, справедлива ли наценка.
География использования схемы напрямую связана с соотношением цен на жилье и доходов населения. Чем выше цены и ниже доходы, тем острее проблема накопления первого взноса и тем чаще застройщики применяют схему.
Москва и Московская область — 28% новостроек продается с помощью схемы. Средняя стоимость двухкомнатной квартиры в Москве — 12-15 миллионов рублей. Первый взнос 20% — это 2,4-3 миллиона. Застройщики активно используют схему, потому что без нее рынок просто встанет — платежеспособный спрос есть, но входной барьер непреодолим.
Санкт-Петербург — 22%. Ситуация похожа на Москву, но цены ниже (8-10 миллионов за двушку), и доходы тоже ниже (средняя зарплата 90 тысяч). Схема особенно популярна среди молодых семей, использующих семейную ипотеку под 6%.
Краснодарский край — 18%. Сочи, Краснодар, Анапа привлекают переселенцев из других регионов. Цены высокие (7-9 миллионов за двушку), доходы местного населения низкие (средняя зарплата 60-70 тысяч). Застройщики используют схему как конкурентное преимущество: «Купи квартиру у моря без первого взноса».
Свердловская область — 15%. Екатеринбург — крупный региональный центр с развитым рынком новостроек. Цены умеренные (4-5 миллионов за двушку), но доходы населения тоже невысокие (средняя зарплата 70 тысяч). Схема работает в основном для семей с детьми, использующих материнский капитал и семейную ипотеку.
Регионы Дальнего Востока — 31%. Хабаровск, Владивосток, Южно-Сахалинск имеют уникальную ситуацию: дальневосточная ипотека под 2% делает ежемесячные платежи минимальными (35-40 тысяч за квартиру 4-5 миллионов), но требует первого взноса 15% (600-750 тысяч). Застройщики массово используют схему, потому что это единственный способ продать жилье.
В регионах с населением менее 500 тысяч человек схема используется реже (8-12%), потому что цены на жилье ниже (2-3 миллиона за двушку), и накопить первый взнос 400-600 тысяч реальнее за 2-3 года.
Фото: нейросеть Freepik
Официально все банки заявляют о борьбе с фиктивными первыми взносами. На практике отношение зависит от размера банка и его бизнес-модели.
Крупные государственные банки (Сбербанк, ВТБ): Имеют жесткие процедуры проверки источника первого взноса. С 2025 года системы безопасности анализируют движение средств: если деньги поступили на эскроу-счет менее чем за 7 дней до подачи заявки на ипотеку, это красный флаг. Однако застройщики обходят это через проверенные схемы: деньги вносятся за 2-3 месяца, используются промежуточные счета третьих лиц, оформляются договоры «беспроцентной рассрочки». Банки выявляют около 20-30% таких схем, остальные проходят проверку.
Средние частные банки (Альфа-Банк, Открытие, Росбанк): Проверяют формальное наличие денег на эскроу-счете, но редко углубляются в источник. Если документы в порядке — деньги есть, оценка соответствует сумме кредита, доход заемщика достаточен — сделку одобряют. Выявляется около 10-15% схем.
Региональные банки: Фактически не проверяют источник первого взноса. Главное — формальное соответствие требованиям ЦБ. Многие региональные банки сознательно работают с застройщиками по такой схеме, потому что это взаимовыгодно: застройщик приводит поток клиентов (100-200 ипотечных сделок в год), банк получает миллиарды рублей кредитного портфеля. Выявляется менее 5% схем.
Почему банки не борются активнее? Экономическая логика проста: завышенная стоимость означает больший кредит и больше процентов. При досрочной продаже или дефолте заемщика банк продает залог, и даже со скидкой 20-30% покрывает остаток долга. Риски минимальны, прибыль максимальна.
Центральный банк и Минстрой осознают существование схемы, но не могут запретить ее напрямую, потому что формально она не нарушает законодательство.
Застройщик имеет право устанавливать любую цену на свою недвижимость — это рыночное ценообразование, гарантированное Конституцией РФ.
Покупатель добровольно соглашается на эту цену, подписывая ДДУ. Банк проверяет формальное соответствие документов требованиям.
В 2025 году ЦБ ввел новое требование: банки должны запрашивать у покупателя документы, подтверждающие источник первого взноса (выписки по счетам за последние 6 месяцев). Если деньги поступили от застройщика или аффилированных лиц менее чем за 90 дней до сделки, банк обязан провести дополнительную проверку и запросить обоснование. Застройщики обходят это требование, размещая деньги заранее или используя сложные схемы с третьими лицами.
Минстрой в декабре 2025 года запустил пилотный проект «Прозрачный ДДУ» в пяти регионах. Система автоматически сравнивает цену в ДДУ с кадастровой стоимостью объекта и средними ценами в районе. Если завышение превышает 30%, договор не регистрируется до предоставления обоснования. Застройщики подали коллективную жалобу, аргументируя это «нарушением свободы ценообразования» и «созданием барьеров для покупателей». Судьба проекта неясна — планируется распространить на всю Россию к июлю 2026 года, но лоббистское давление девелоперов может заморозить инициативу.
Эксперты рынка отмечают противоречие в позиции регуляторов: с одной стороны, государство хочет сделать жилье доступным (поэтому вводит льготные программы), с другой стороны — создает барьеры в виде обязательного первого взноса. Застройщики и банки нашли рыночное решение этого противоречия. Запрет схемы без отмены требования о первом взносе приведет к коллапсу рынка новостроек и росту социальной напряженности.
Фото: нейросеть Freepik
Схема с завышением — это не обман и не мошенничество. Это рыночный инструмент, который решает реальную проблему для определенной категории покупателей. Подходит ли он вам — зависит от вашей жизненной ситуации и приоритетов.
Схема подходит, если:
Вы имеете стабильный доход, достаточный для ежемесячных платежей, но не можете накопить первый взнос из-за высоких текущих расходов (аренда, дети, кредиты).
Вы понимаете, что платите больше рыночной цены, но готовы на это ради возможности купить жилье сейчас, а не через 5-8 лет.
У вас нет альтернативных источников для первого взноса (родители, накопления, продажа имущества).
Вы планируете жить в этой квартире долго (10+ лет) и не собираетесь продавать ее в среднесрочной перспективе.
Вы имеете возможность досрочно гасить кредит, чтобы компенсировать переплату.
Схема не подходит, если:
Ваш доход находится на грани допустимого для банка (платеж = 45-50% дохода).
Дополнительная нагрузка из-за завышения может стать критичной.
Вы планируете продать квартиру через 3-5 лет. Разница между ценой продажи и остатком долга будет минимальной, продажа окажется невыгодной.
Вы можете накопить первый взнос за 2-3 года. В этом случае лучше подождать и купить по реальной цене.
Вы не уверены в стабильности дохода. Если есть риск потери работы или снижения зарплаты, завышенный кредит станет непосильной ношей.
Лайфхак №2: Прежде чем подписывать ДДУ по схеме с завышением, сделайте детальный финансовый расчет на 5 лет вперед. Учтите все расходы: ипотека, коммунальные платежи, ремонт (если нужен), содержание жилья, резервный фонд на непредвиденные расходы (10-15% от дохода). Если после всех расходов остается менее 20% дохода на жизнь и накопления, схема слишком рискованна для вас. Лучше рассмотреть альтернативы или подождать роста дохода.
Если вы решили использовать схему, следуйте этим рекомендациям, чтобы защитить себя от возможных проблем.
Требуйте прозрачности. Попросите застройщика письменно объяснить структуру цены в ДДУ: сколько стоит квадратный метр базовой квартиры, сколько — отделка, сколько — паркоместо (если включено), сколько — инфраструктура. Сравните эти цифры с рыночными. Если застройщик отказывается предоставить детализацию, это тревожный сигнал.
Оформите договор дарения на первый взнос. Если застройщик вносит за вас первый взнос, требуйте письменное соглашение, где указано: «Застройщик передает покупателю в дар сумму X рублей для внесения первоначального взноса по ипотеке. Данная сумма не подлежит возврату и не является займом». Это защитит вас от требований вернуть деньги в будущем и сделает сделку прозрачной для налоговой.
Проверьте застройщика. Изучите его историю на сайте Наш.дом.рф (реестр проблемных застройщиков), проверьте через картотеку арбитражных дел наличие судебных споров (kad.arbitr.ru). Работайте только с застройщиками, имеющими опыт не менее 5 лет и минимум 3 завершенных проекта.
Сравните с рынком. Найдите 5-7 аналогичных квартир в соседних ЖК. Если предложение застройщика дороже средней цены более чем на 15%, попросите обоснование каждого процента завышения. Если объяснение неубедительно, ищите другого застройщика или торгуйтесь.
Закладывайте досрочное погашение. Планируйте досрочно гасить кредит хотя бы на 50-100 тысяч в год. Это компенсирует переплату из-за завышения и быстрее сформирует разницу между рыночной ценой квартиры и остатком долга. Каждые 100 тысяч досрочно экономят 80-120 тысяч процентов на дистанции 20 лет.
Консультация с юристом. Наймите независимого юриста (не от застройщика) для проверки ДДУ. Стоимость: 15-20 тысяч рублей. Юрист проверит корректность формулировок, отсутствие скрытых платежей, условия расторжения договора. Это одноразовая инвестиция, которая может спасти вас от многолетних проблем.
Схема с завышением существует, потому что она решает системную проблему — недоступность первого взноса для большинства населения. Пока государство не отменит требование о первом взносе или не предложит альтернативные механизмы (например, государственное кредитование первого взноса под низкий процент), схема будет существовать и развиваться.
Ужесточение контроля. Если Минстрой внедрит систему «Прозрачный ДДУ» по всей России, доля сделок с завышением снизится с 18-20% до 10-12%. Застройщики будут вынуждены искать более изощренные схемы или снижать цены. Это приведет к замедлению рынка новостроек на 15-20%, но сделает оставшиеся сделки более прозрачными.
Легализация схемы. Государство может признать проблему и легализовать механизм «первого взноса от застройщика» с четкими правилами: застройщик имеет право внести за покупателя до 20% стоимости, но это должно быть оформлено как дар и указано в отдельном приложении к ДДУ. Покупатель получает полную прозрачность, налоговая не имеет претензий. Это увеличит доступность жилья, но потребует изменений в законодательстве.
Государственная программа первого взноса. ЦБ или Минстрой могут запустить программу кредитования первого взноса: государство дает беспроцентный заем на 15-20% стоимости квартиры сроком на 5-10 лет, покупатель возвращает деньги после частичного погашения основного кредита. Это ликвидирует потребность в схемах с завышением и сделает жилье доступным для миллионов семей. Обсуждение такой программы идет с 2024 года, но конкретных решений пока нет.
Большинство экспертов склоняются к тому, что схема будет существовать еще минимум 3-5 лет, пока не изменится системное противоречие между требованиями банков и возможностями покупателей. Застройщики, банки и покупатели нашли рабочий компромисс, который устраивает всех участников рынка. Запретить его административными методами сложно, потому что формально закон не нарушается.
Схема завышения стоимости в ДДУ с имитацией первого взноса — это не мошенничество и не обман. Это рыночный механизм, который возник как ответ на системную проблему: жесткие требования банков делают недвижимость недоступной для большинства россиян, имеющих достаточный доход для обслуживания ипотеки, но не имеющих накоплений на первый взнос. Застройщики нашли способ помочь покупателям войти в льготные программы, банки получили возможность увеличить кредитные портфели, покупатели получили доступ к жилью без многолетнего ожидания. Да, покупатель платит больше рыночной цены, но альтернативы — копить 5-8 лет или брать ипотеку под 20% — обходятся еще дороже. Главное — понимать механизм схемы, осознавать риски и принимать взвешенное решение на основе своей финансовой ситуации, а не эмоций. Жилье — это долгосрочная инвестиция, и каждый дополнительный месяц, потраченный на анализ и проверку, окупается годами спокойной жизни без финансовых потрясений.
Читайте также:
Хотите понять, сколько стоит ваша квартира прямо сейчас, без риелторов, навязанных услуг и скрытых условий? Пройдите бесплатную онлайн‑оценку на Mapestate.ru и получите ориентир рыночной цены с понятными следующими шагами. https://mapestate.ru/article/2314/otsenim-vashu-kvartiru-absolyutno-besplatno-na-mapestateru/
Реклама: adv@mapestate.ru
Редакция: info@mapestate.ru