Многие собственники уверены, что торг — это формальность: «ну уступлю 100–200 тысяч, если что». Покупатели, наоборот, часто рассчитывают на серьёзный дисконт и приходят с ожиданием «сбить» миллион и больше. В реальности рынок работает иначе. В 2026 году размер торга стал более прогнозируемым, но и более жёстким — из-за структуры спроса, условий кредитования и высокой конкуренции внутри сегментов.

Важно понимать: торг — это не случайная уступка, а отражение реальной позиции объекта на рынке.

---

Почему в 2026 году торгуются почти все

Фото: чат GPT

Рынок стал асимметричным.
Продавцов больше, чем активных платёжеспособных покупателей. Это означает:

• покупатель выбирает, а не хватается за первый вариант

• каждая квартира сравнивается с несколькими аналогами

• любое отклонение по цене сразу заметно

В таких условиях торг — не признак слабости, а нормальный механизм балансировки цены и спроса.

---

Средние коридоры торга по рынку

Если обобщать текущую практику, то в 2026 году чаще всего встречаются такие диапазоны:

• ликвидные районы, хороший объект — 3–5%

• средний сегмент, высокая конкуренция — 5–10%

• слабые локации, сложные объекты — 10–15%

• проблемные квартиры — до 20% и выше

Это не «официальная статистика», а реальная картина переговоров, которую видят участники рынка.

---

Почему торг почти никогда не бывает одинаковым

Одна из главных ошибок — думать, что торг зависит только от цены. На практике он формируется из нескольких факторов:

• срочность продавца

• количество альтернатив у покупателя

• состояние объекта

• ликвидность планировки

• условия сделки (ипотека, цепочка, наличные)

Именно поэтому два похожих объекта в одном доме могут торговаться совершенно по-разному.

---

Иллюзия «я и так поставил ниже рынка»

Очень частая ситуация:

«Я уже дешевле всех, куда ещё снижаться?»

Но рынок смотрит не на формальный «самый дешёвый», а на соотношение цена / качество / риски.
Если соседняя квартира:

• выше этажом

• с лучшей планировкой

• без обременений

то даже при более высокой цене она будет выглядеть привлекательнее.

В таких случаях торг по «самой дешёвой» квартире может быть даже жёстче.

---

Как покупатель формирует размер торга

Фото: чат GPT

Покупатель почти никогда не называет случайную цифру. Обычно он:

1. сравнивает 3–5 вариантов

2. видит слабые стороны каждого

3. закладывает риски и затраты

4. формирует для себя «справедливую цену»

И именно к ней он пытается привести переговоры.

Если вы не понимаете, откуда берётся его предложение — значит вы не видите рынок его глазами.

---

Типичные ошибки продавцов на переговорах

1. Эмоциональная защита цены

«Мне так удобнее», «я столько вложил», «мне нужно именно столько»

Рынку это неинтересно. Он считает иначе.

---

2. Жёсткое «не торгуюсь»

В большинстве случаев это:

• отпугивает адекватных покупателей

• притягивает только «охотников за чудом»

И в итоге затягивает продажу.

---

3. Постепенное снижение «по чуть-чуть»

Когда цена снижается каждые 2–3 недели на 50–100 тысяч, рынок воспринимает это как:

«продавец не понимает, что делает»

И торг становится ещё жёстче.

---

Когда торг минимален

Есть ситуации, где дисконт действительно небольшой:

• редкие планировки

• дефицитные районы

• удачное сочетание цены и качества

• высокий входящий спрос

В таких случаях торг ограничивается символическими 1–3%.

Но это исключения, а не правило.

---

Когда торг максимален

Самые большие дисконты появляются, когда:

• объект долго висит в экспозиции

• цена изначально была завышена

• есть юридические сложности

• продавец ограничен по времени

Тогда покупатель чувствует позиционное преимущество и использует его.

---

Как понять, сколько «заложить» под торг именно вам

Фото: чат GPT

Простой ориентир:

• если объект ликвидный и спрос есть → 3–5%

• если просмотры есть, но решений нет → 5–8%

• если интерес слабый → 8–12%

• если рынок молчит → 10–15% и выше

Это не инструкция к снижению, а индикатор того, как рынок воспринимает цену.

---

Почему торг напрямую связан с реальной стоимостью

Мы уже разбирали, что цена в объявлении и цена сделки — это разные вещи. Именно в торге проявляется разница между витриной и реальностью. Там, где начинается жёсткий диалог, рынок показывает своё настоящее отношение к объекту.

Рынок не спорит. Он просто предлагает другую цифру.

---

Что важно запомнить

Торг — это не проигрыш.
Торг — это язык рынка.

И чем раньше вы начнёте его слышать, тем меньше будет потерь во времени и деньгах.

---

Коротко

Если к вам приходят с предложениями ниже цены — это не атака.
Это информация.

И именно от того, как вы её прочитаете, зависит результат сделки.

Мы отдельно разбирали, почему цены в объявлениях не отражают реальную картину сделок и как формируется фактическая стоимость квартиры.