Если квартира долго не привлекает покупателей, а предложения сводятся к вежливому «подумаем», рынок, скорее всего, уже дал свой ответ. В 2026 году покупатели стали избирательнее, конкуренция внутри домов выросла, а разрыв между витриной объявлений и реальными сделками увеличился. В этой статье — пять признаков переоценки, которые собственники чаще всего игнорируют, и объяснение, почему цена «по рынку» не всегда означает цену, по которой готовы покупать

Почему переоценка — главная причина зависших квартир

Большинство собственников уверены, что проблема в «слабом спросе», «не сезоне» или «плохих риелторах». На практике в 7 случаях из 10 причина одна — цена выше того уровня, который рынок готов принять. Переоценка редко выглядит как +20–30%. Чаще это 3–7% — и именно они решают, будет сделка или объект зависнет.

---

Признак 1. Есть просмотры, но нет предложений

Самый показательный сигнал.
Если люди:

• смотрят,

• задают вопросы,

• уходят без обсуждения условий,

значит интерес есть, готовности платить по этой цене — нет. Это не «каприз покупателей», а индикатор несоответствия ожиданий.

---

Признак 2. Сравнивают с соседними вариантами и уходят

Фото: чат GPT

Фразы вроде:

«Мы ещё посмотрим…»
«Там в доме есть похожая…»

означают, что покупатель нашёл альтернативу выгоднее.
Даже если формально вы «самые дешёвые», рынок сравнивает ценность, а не цифру.

---

Признак 3. Активны только риелторы и инвесторы

Когда звонят в основном:

• риелторы «на подбор»,

• инвесторы с жёсткими условиями,

а обычных покупателей нет — это признак того, что объект интересен только при существенном дисконте. Рынок уже видит запас для снижения.

---

Признак 4. Квартира «стареет» в выдаче

Фото: чат GPT

Чем дольше объект висит:

• тем меньше кликов,

• тем ниже доверие,

• тем жёстче торг.

Покупатели чувствуют «залежалость» и автоматически закладывают скидку. Даже хорошая квартира со временем становится перегретой в глазах рынка.

---

Признак 5. Любой разговор упирается в цену

Если в диалоге постоянно звучит:

«дороговато»
«не вписываемся»
«ожидали ниже»

— рынок уже сформировал своё мнение. И оно отличается от вашего.

---

Почему собственники не видят переоценку

Потому что ориентируются на:

• объявления, а не сделки,

• верхний ценовой диапазон,

• эмоциональную ценность объекта,

• вложения в ремонт.

Рынок же считает иначе:

цена = ликвидность × конкуренция × платёжеспособный спрос

Всё остальное — фон.

---

Как рынок «наказывает» переоценку

Не отказом, а тишиной.
Без звонков, без интереса, без переговоров. Это самая жёсткая форма обратной связи.

---

Как проверить себя быстро

Фото: чат GPT

Задайте три вопроса:

1. Есть ли реальные торги?

2. Сравнивают ли вас с альтернативами?

3. Готов ли кто-то обсуждать условия?

Если на всё ответ «нет» — рынок считает цену завышенной.

---

Почему это связано с реальной стоимостью

Мы уже подробно разбирали, почему цена в объявлении и цена сделки — разные величины и как формируется фактическая стоимость квартиры. Именно в переоценке чаще всего проявляется разрыв между витриной и реальностью.

Мы отдельно разбирали, почему цены в объявлениях не отражают реальную картину сделок и как формируется фактическая стоимость квартиры.

---

Что делать, если видите признаки переоценки

Не обязательно сразу «резать» цену. Часто работает:

• корректировка позиционирования,

• пересборка объявления,

• работа с первым экраном,

• изменение условий.

Но если рынок молчит — цена всё равно ключевой фактор.

---

Коротко

Переоценка редко выглядит очевидной.
Чаще это несколько процентов, которые отделяют «интересно» от «дорого».

И именно эти проценты решают судьбу сделки.

Наш сервис оценки и прогноза стоимости: