Вы годами ждали окончания стройки, провели приемку, подписали акт приема-передачи, получили заветные ключи. И дальше что? Кажется, все — можно завозить мебель и праздновать новоселье. Но юридически вы пока не собственник. Квартира формально еще принадлежит застройщику, вы не можете ее продать, подарить, завещать или даже прописаться. Впереди минимум месяц бюрократических процедур, визитов в МФЦ, оплаты госпошлин и сбора документов.
Разберем пошагово, что происходит после получения ключей, в какие сроки нужно действовать и какие последствия ждут тех, кто затягивает с оформлением.
В день приемки вместе с ключами застройщик обязан передать вам пакет документов. Проверьте его прямо на месте, до подписания акта приема-передачи.
Обязательный минимум:
Акт приема-передачи квартиры (два экземпляра, один остается у вас). В нем указаны: адрес объекта, площадь, этаж, номер квартиры, дата передачи, подписи обеих сторон. Если вносили замечания — они должны быть перечислены в акте или в приложении к нему.
Передаточный акт (в некоторых регионах это отдельный документ от акта приема-передачи, в других — совмещают).
Ключи от квартиры (проверьте количество — обычно 2-3 комплекта от входной двери, ключи от почтового ящика, домофона). Количество ключей фиксируйте в акте.
Технический паспорт квартиры или поэтажный план (если застройщик уже заказал техплан в БТИ или кадастровым инженером — отлично, если нет — придется делать самостоятельно на шаге 1).
Справка о стоимости квартиры (понадобится для расчета налога на имущество).
Документы на инженерное оборудование (инструкции по эксплуатации счетчиков, котлов, вентиляции, гарантийные талоны).
Дополнительно застройщик может передать:
— Договор с управляющей компанией (УК) или ТСЖ. — Реквизиты для оплаты коммунальных услуг. — Правила внутреннего распорядка дома. — Контакты аварийных служб.
Если чего-то не хватает — требуйте у застройщика немедленно или зафиксируйте в акте, что документы будут переданы позже (с указанием срока).
Технический план (техплан) — это документ, который описывает характеристики квартиры: площадь, количество комнат, назначение помещений, этаж. Без него невозможна регистрация права собственности.
Кто делает:
Застройщик обязан подготовить техплан и поставить дом на кадастровый учет до передачи квартир (это требование закона с 2018 года). Но на практике некоторые застройщики передают ключи раньше, чем успевают оформить техплан. В этом случае придется заказывать его самостоятельно.
Техплан изготавливает кадастровый инженер — специалист с аттестацией. Найти его можно через реестр на сайте Росреестра, сервисы типа «Профи.ру» или по рекомендациям.
Процесс:
Инженер приезжает в квартиру, проводит обмеры (это занимает 1-2 часа), фотографирует помещения, снимает показания с планов БТИ. Через 3-7 дней готовит техплан в электронном виде (XML-файл) и на бумаге.
Стоимость: 5000-12000 рублей в зависимости от региона и площади квартиры. В Москве и Питере — дороже (до 15000), в небольших городах — дешевле (от 3000).
Важно: техплан действителен бессрочно, если характеристики квартиры не меняются (не делаете перепланировку).
Кадастровый учет — это внесение сведений о квартире в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). После этой процедуры квартире присваивается уникальный кадастровый номер.
Как происходит:
Обычно застройщик ставит весь дом на кадастровый учет массово (сразу все квартиры). В этом случае вам ничего делать не нужно — кадастровый номер уже присвоен, и вы сразу переходите к шагу 3.
Если застройщик не поставил квартиру на учет, делаете это самостоятельно одновременно с регистрацией права собственности (шаг 3). Подаете в МФЦ или Росреестр два заявления: на кадастровый учет и на регистрацию права.
Документы:
— Заявление (заполняется в МФЦ или на сайте Росреестра). — Паспорт. — Договор долевого участия (ДДУ). — Акт приема-передачи. — Технический план.
Сроки: 7-12 рабочих дней (если подаете одновременно с регистрацией права).
Госпошлина: бесплатно (кадастровый учет не облагается пошлиной).
Результат: квартире присвоен кадастровый номер, который можно проверить через публичную кадастровую карту на сайте Росреестра.
Рубрика «интересно знать»: По данным Росреестра за 2025 год, средний срок от получения ключей до регистрации права собственности в России составляет 47 дней. При этом законом этот срок не ограничен — можно оформлять хоть через год. Однако 23% покупателей новостроек затягивают регистрацию на 6-12 месяцев, а 8% — не регистрируют собственность годами. Причина — незнание процедуры и страх бюрократии. Результат: невозможность продать квартиру, прописаться, получить налоговый вычет или оформить материнский капитал.
Фото: нейросеть ChatGPT
Это ключевой этап. Только после регистрации права в Росреестре вы становитесь полноправным собственником.
Куда обращаться:
Есть три способа подать документы:
МФЦ (Мои документы) — самый популярный вариант. Записываетесь на прием через сайт или приложение, приходите с документами, специалист проверяет комплект и принимает заявление. Срок регистрации: 9-12 рабочих дней.
Росреестр напрямую — быстрее (7 рабочих дней), но офисов Росреестра меньше, чем МФЦ, особенно в небольших городах.
Онлайн через сайт Росреестра — нужна усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Ее можно получить в удостоверяющем центре за 1500-3000 рублей. Срок регистрации: 3-5 рабочих дней (самый быстрый вариант). Документы загружаете в электронном виде, результат приходит на email.
Документы:
— Паспорт. — Договор долевого участия (ДДУ) с отметкой о регистрации (эту отметку ставил застройщик, когда регистрировал ДДУ в Росреестре при заключении). — Акт приема-передачи квартиры. — Технический план (если квартира еще не на кадастровом учете). — Заявление о регистрации права собственности (заполняется в МФЦ или онлайн). — Квитанция об оплате госпошлины.
Госпошлина: 2000 рублей для физических лиц (оплачивается в отделении банка, через Госуслуги или терминал в МФЦ). Если подаете заявление через Госуслуги и оплачиваете онлайн — скидка 30%, госпошлина будет 1400 рублей.
Если квартира в ипотеке:
Дополнительно нужны: кредитный договор, закладная (выдает банк), согласие банка на регистрацию права (обычно банк сам подает документы в Росреестр или делает это совместно с вами). В этом случае в ЕГРН будет указано обременение (ипотека в пользу банка). После полного погашения кредита обременение снимается.
Процесс:
Подаете документы, получаете расписку с номером заявления и датой готовности. В указанный день приходите в МФЦ и получаете выписку из ЕГРН — это и есть документ, подтверждающий ваше право собственности. С 2016 года свидетельства о регистрации права на бумаге не выдают, их заменила электронная выписка из ЕГРН. Вы можете заказать бумажную выписку (стоит 750 рублей) или бесплатно получить электронную на сайте Росреестра.
Сроки регистрации:
— Через МФЦ: 9-12 рабочих дней. — Через Росреестр напрямую: 7 рабочих дней. — Онлайн: 3-5 рабочих дней. — Если регистрируете одновременно кадастровый учет и право собственности: 12 рабочих дней через МФЦ.
Возможные причины отказа:
— Неполный пакет документов. — Ошибки в ДДУ или акте приема-передачи (опечатки в адресе, площади, ФИО). — Наличие запретов или арестов на объект (редко, но бывает, если у застройщика проблемы с кредиторами). — Техплан не соответствует фактическим характеристикам квартиры.
Если отказали, вам выдадут письменное уведомление с указанием причины. Устраняете недочет и подаете документы повторно (госпошлину платить не нужно, если отказ был не по вашей вине).
После регистрации права собственности можете прописаться в квартире (официально это называется «регистрация по месту жительства»).
Зачем нужна прописка:
Без нее вы не сможете получать почту, оформлять субсидии, устраивать детей в школу/садик по месту жительства, получать медицинскую помощь по полису ОМС в районной поликлинике.
Куда обращаться:
— МФЦ. — Отделение МВД (паспортный стол). — Онлайн через Госуслуги (самый быстрый способ).
Документы:
— Паспорт. — Выписка из ЕГРН (подтверждение права собственности). — Заявление на регистрацию (форма 6).
Если прописываете членов семьи (супруг, дети, родители), нужны их паспорта (или свидетельства о рождении для детей до 14 лет) + документы, подтверждающие родство (свидетельство о браке, свидетельство о рождении).
Сроки: 3-8 рабочих дней.
Госпошлина: бесплатно.
Важно: если у вас была прописка в другом городе, сначала выписываетесь оттуда (можно сделать одновременно с пропиской на новом месте через Госуслуги).
Застройщик обычно передает дом управляющей компании (УК) или ТСЖ еще до вашего въезда. Но вам нужно заключить индивидуальные договоры на поставку ресурсов.
Что делать:
Электроэнергия: обращаетесь в энергосбытовую компанию вашего региона (название узнаете у УК или на сайте администрации города). Подаете заявление, указываете показания счетчика на момент въезда, заключаете договор. Это можно сделать онлайн через личный кабинет на сайте энергокомпании.
Водоснабжение и водоотведение: аналогично обращаетесь в Водоканал вашего города. Фиксируете начальные показания счетчиков холодной и горячей воды.
Газ (если есть): в газовую службу региона. Дополнительно нужно заключить договор на техобслуживание газового оборудования (если в квартире газовая плита или котел).
Отопление: если в доме центральное отопление, договор не нужен — платите через УК. Если автономное (газовый котел) — управляете сами.
Интернет и ТВ: выбираете провайдера, оставляете заявку на подключение. Обычно провайдеры заходят в новостройки заранее (прокладывают кабели в подъезде), осталось только провести кабель в квартиру.
Лайфхак №1: Снимите показания всех счетчиков в день получения ключей и сфотографируйте их. Это защитит вас от ситуаций, когда УК пытается начислить плату за период до вашего въезда (такое иногда случается, если застройщик использовал воду/электричество во время стройки и не оплатил).
Документы для заключения договоров:
— Паспорт. — Выписка из ЕГРН (подтверждение права собственности). — Начальные показания счетчиков.
Фото: нейросеть ChatGPT
Если вы работаете официально и платите НДФЛ (13% с зарплаты), имеете право на имущественный налоговый вычет — возврат части денег, потраченных на покупку квартиры.
Сколько можно вернуть:
Основной вычет: до 260 000 рублей (13% от стоимости квартиры, но не более чем с 2 млн рублей). Например, если квартира стоила 3 млн, вернете 13% от 2 млн = 260 тысяч. Если стоила 1,5 млн — вернете 13% от 1,5 млн = 195 тысяч.
Вычет по процентам по ипотеке: до 390 000 рублей (13% от уплаченных процентов, но не более чем с 3 млн рублей процентов). Это считается отдельно от основного вычета.
Когда подавать:
Можете подать на следующий год после регистрации права собственности. Например, зарегистрировали право в 2026 году — подаете декларацию 3-НДФЛ в 2027 году и возвращаете НДФЛ, уплаченный за 2026 год. Если суммы вычета больше, чем вы заплатили налогов за год, остаток переносится на следующие годы, пока не выберете весь лимит.
Альтернатива — получать вычет через работодателя (он не будет удерживать НДФЛ с вашей зарплаты, пока не исчерпаете лимит вычета). Для этого получаете в налоговой уведомление о праве на вычет и передаете его в бухгалтерию.
Документы для налоговой:
— Декларация 3-НДФЛ (можно заполнить онлайн в личном кабинете на сайте nalog.ru). — Справка 2-НДФЛ с работы (показывает, сколько налога вы заплатили за год). — Договор ДДУ. — Акт приема-передачи. — Выписка из ЕГРН. — Платежные документы (квитанции, выписки со счета, подтверждающие оплату). — Если ипотека: кредитный договор, справка из банка об уплаченных процентах.
Сроки: налоговая рассматривает декларацию 3 месяца, затем в течение месяца переводит деньги на ваш счет (итого до 4 месяцев).
С момента регистрации права собственности вы обязаны ежегодно платить налог на имущество физических лиц. Налоговая сама рассчитает сумму и пришлет уведомление (обычно в сентябре-октябре следующего года). Срок уплаты — до 1 декабря.
Как рассчитывается налог:
С 2020 года налог считается от кадастровой стоимости квартиры (раньше считали от инвентаризационной, которая была намного меньше). Кадастровую стоимость можно посмотреть в выписке из ЕГРН или на публичной кадастровой карте Росреестра.
Формула: Кадастровая стоимость × Ставка налога × (Площадь квартиры − Налоговый вычет по площади) / Площадь квартиры.
Налоговый вычет по площади: 20 кв. м для квартиры, 50 кв. м для дома, 10 кв. м для комнаты. То есть налог платите не со всей площади, а за вычетом льготных метров.
Ставка налога: устанавливается местными властями, обычно 0,1-0,3% для квартир стоимостью до 50 млн рублей. Для элитного жилья (кадастровая стоимость выше 300 млн) — до 2%.
Пример расчета:
Квартира 60 кв. м, кадастровая стоимость 6 млн рублей, ставка 0,1%. Налог = 6 млн × 0,1% × (60 − 20) / 60 = 6 млн × 0,001 × 0,667 = 4002 рубля в год.
Льготы: пенсионеры, инвалиды, многодетные семьи (3+ детей) освобождены от налога на одну квартиру. Если у вас несколько объектов недвижимости, выбираете, на какой не платить налог.
Что делать, если кадастровая стоимость завышена:
Можете оспорить ее через комиссию при Росреестре или через суд. Для этого заказываете независимую оценку рыночной стоимости квартиры (5000-15000 рублей), подаете заявление. Если кадастровую стоимость снизят, налог пересчитают задним числом.
Лайфхак №2: Создаем «Папку новосела». Заведите папку (физическую или цифровую в облаке), куда складываете все документы по квартире в хронологическом порядке:
ДДУ + акт приема-передачи.
Техплан.
Выписка из ЕГРН.
Договоры с энергокомпанией, Водоканалом, УК.
Квитанции об оплате госпошлин, коммуналки, налогов.
Гарантийные талоны на оборудование.
Переписка с застройщиком (если были дефекты и их устраняли).
Это поможет быстро найти нужный документ при продаже квартиры, оформлении налогового вычета, разрешении споров с УК или застройщиком.
Ошибка 1: Затягивают с регистрацией права собственности. Формально срока нет, но чем дольше тянете — тем больше рисков (застройщик может обанкротиться, у квартиры могут появиться обременения, вы не сможете продать или прописаться).
Ошибка 2: Не фиксируют начальные показания счетчиков. УК начисляет плату с момента подписания акта, даже если вы еще не живете. Фотографируйте счетчики в день получения ключей и требуйте от УК начислений с этой даты.
Ошибка 3: Не проверяют комплект документов от застройщика. Обнаружили через месяц, что чего-то не хватает, а застройщик уже закрыл офис продаж или перестал отвечать на звонки.
Ошибка 4: Забывают про налоговый вычет. Это ваши законные деньги — до 650 тысяч рублей (260 тысяч основной вычет + 390 тысяч по процентам). Подавайте декларацию сразу, как только появится право.
Ошибка 5: Игнорируют дефекты, которые обнаружились после приемки. Если в течение гарантийного срока (3 года на отделку, 5 лет на конструктив) нашли проблему — сразу пишите застройщику претензию с фото/видео. Чем дольше молчите, тем сложнее доказать, что дефект был изначально.
Получение ключей — это только начало пути. Впереди 1-2 месяца оформления документов, визитов в МФЦ, переговоров с УК и коммунальными службами. Но если действовать по плану, все эти круги бюрократического ада проходятся спокойно и без потерь. Главное — не откладывать регистрацию права собственности и фиксировать каждый шаг документально. И тогда новоселье действительно станет праздником, а не началом новых проблем.
Читайте также:
Реклама: adv@mapestate.ru
Редакция: info@mapestate.ru