Не каждая квартира в новостройке одинаково ликвидна. Даже при «рыночной» цене одни объекты продаются быстро, а другие месяцами висят в объявлениях с постоянными скидками. В этой статье разбираем скрытые признаки не ликвидности квартир в новостройках и объясняем, какие характеристики сильнее всего влияют на скорость продажи и реальную стоимость.

Какие квартиры в новостройках хуже всего продаются: скрытые признаки неликвидности

Не каждая квартира в новостройке одинаково ликвидна. Даже при «рыночной» цене одни объекты продаются быстро, а другие месяцами висят в объявлениях с постоянными скидками. Причина почти всегда не в рынке в целом, а в характеристиках самой квартиры, которые покупатели часто недооценивают на этапе выбора.

---

Что такое неликвидная квартира

Неликвидная квартира — это объект, который:

• продаётся значительно дольше среднего по рынку;

• требует дополнительного дисконта для сделки;

• хуже конкурирует с аналогами даже при одинаковой цене за метр.

Важно: неликвидность — это не «плохая квартира», а квартира с ограниченным кругом покупателей.

---

Признак 1. Неудачная планировка

Фото: чат GPT

Планировка — один из главных факторов ликвидности.

Хуже всего продаются квартиры:

• с длинными нефункциональными коридорами;

• с комнатами неправильной формы;

• с маленькой кухней при большой общей площади;

• с проходными комнатами;

• с окнами только на одну сторону при плотной застройке.

Такие объекты сложнее адаптировать под реальные сценарии жизни, и покупатель почти всегда требует скидку.

---

Признак 2. Неблагоприятное расположение в доме

Даже в одном ЖК квартиры могут сильно отличаться по ликвидности.

Наиболее проблемные варианты:

• первые этажи без коммерции;

• квартиры над паркингом или техпомещениями;

• угловые квартиры с повышенными теплопотерями;

• окна в глухую стену соседнего корпуса;

• близость к лифтовым шахтам и мусоропроводам.

Рынок учитывает эти нюансы жёстче, чем покупатели на этапе сделки.

---

Признак 3. Этаж и ориентация окон

Фото: чат GPT

Низкие и слишком высокие этажи продаются медленнее среднего.
Дополнительные факторы неликвидности:

• северная ориентация окон;

• отсутствие вида или «вид в окна»;

• постоянная тень от соседних корпусов.

Эти параметры напрямую влияют на спрос, даже если формально квартира выглядит привлекательно в объявлении.

---

Признак 4. Очередь и стадия строительства

Квартиры в поздних очередях ЖК часто продаются хуже, чем аналогичные в первых корпусах.

Причины:

• рынок уже насыщен предложением в этом районе;

• часть инвесторов выходит из проекта одновременно;

• снижается эффект новизны;

• появляется конкуренция со вторичным рынком в этом же комплексе.

Это особенно заметно через 1–2 года после сдачи первых домов.

---

Признак 5. Плотность застройки вокруг

Даже хорошая квартира теряет ликвидность, если:

• вокруг активно строятся новые ЖК;

• количество аналогичных планировок резко растёт;

• район быстро насыщается предложением.

Будущая конкуренция в районе — один из ключевых факторов давления на цену и срок продажи.
Подробно этот эффект разобран в статье:
Будущая конкуренция в районе: как новые ЖК снижают цену квартиры после сдачи

Почему неликвидность редко заметна при покупке

На этапе сделки покупатель:

• ориентируется на цену за метр;

• верит в универсальность планировки;

• сравнивает только внутри одного ЖК;

• недооценивает будущий рынок перепродажи.

Реальная ликвидность становится очевидной только при попытке продажи или повторной оценке объекта рынком.

---

Как понять, ликвидна ли квартира до покупки

Перед покупкой важно:

• сравнивать квартиру не только внутри ЖК, но и в районе;

• учитывать будущую застройку;

• оценивать спрос на аналогичные планировки;

• проверять реальную рыночную стоимость, а не цену из рекламы.

Проще всего начать с расчёта рыночной оценки квартиры онлайн:
https://mapestate.ru/ocenka-kvartiry-online/

---

Связь ликвидности и переоценки

Фото: чат GPT

Неликвидные квартиры чаще всего оказываются переоценёнными.
Если объект долго не продаётся даже при «рыночной» цене, рынок уже дал сигнал.

Разбор ключевых признаков переоценки:
Как понять, что новостройка переоценена: ключевые признаки, которые игнорируют покупатели

---

Вывод

Ликвидность квартиры формируется не рекламой и не обещаниями роста, а конкретными характеристиками объекта и ситуацией на рынке. Планировка, этаж, окружение и будущая конкуренция часто оказываются важнее, чем цена за метр.

При выборе новостройки важно оценивать не только комфорт проживания, но и то, насколько легко эту квартиру можно будет продать в будущем.

Базовые критерии выбора новостройки разобраны в материале:
Как выбрать новостройку в 2026 году: риски, ошибки и реальные критерии