С февраля 2026 года порядок регистрации в апартаментах уточнён. Постоянную прописку оформить нельзя, но временная регистрация возможна при соблюдении требований. При этом налог на апартаменты действительно может достигать 2%, однако это зависит от категории объекта и кадастровой стоимости. Разбираем, где мифы, а где реальные изменения.
Апартаменты юридически относятся к нежилым помещениям. Это ключевое отличие.
постоянная регистрация — невозможна;
временная регистрация — возможна при фактическом проживании;
дети прикрепляются по месту временной регистрации родителей.
Важно: регистрация не меняет статус помещения.
Фото: создано с использованием ИИ GPT
1️⃣ Банки по-разному оценивают апартаменты
Первоначальный взнос может быть выше на 5–10%, чем при покупке квартиры.
2️⃣ Страховка дороже
Из-за нежилого статуса тариф страхования часто выше.
3️⃣ Налоговая ставка может меняться
Муниципалитет вправе корректировать ставку в пределах 0,5–2%.
4️⃣ Перевод в жилой фонд — почти невозможен
На практике это крайне сложная и затратная процедура.
5️⃣ При перепродаже ликвидность ниже
Семьи чаще выбирают квартиры из-за постоянной регистрации.
Фото: создано с использованием ИИ GPT
Ставка до 2% применяется не ко всем апартаментам.
Как правило, максимальная ставка устанавливается для объектов, включённых в региональный перечень коммерческой недвижимости (крупные бизнес-центры и комплексы с высокой кадастровой стоимостью).
На практике чаще действуют следующие диапазоны:
🔹 0,5–1% — для апарт-отелей и офисных форматов;
🔹 1–1,5% — при высокой кадастровой стоимости;
🔹 до 2% — если объект включён в специальный налоговый перечень региона.
Размер ставки определяется субъектом РФ.
⚠ Важные нюансы
🧾 Налог начисляется на всю площадь
Для квартир действует необлагаемый минимум (20 кв. м).
Для апартаментов такого вычета обычно нет — налог рассчитывается с полной кадастровой стоимости.
📈 Продажа и НДФЛ
Если апартаменты продаются раньше минимального срока владения (обычно 5 лет), применяется прогрессивная шкала НДФЛ:
🔹 13% — при доходе до установленного лимита;
🔹 15% — с суммы превышения.
Статус «нежилого помещения» может ограничивать применение некоторых льгот.
🚫 Льготы ограничены
Льготы для пенсионеров и инвалидов в ряде регионов распространяются только на жилые помещения. Для апартаментов они могут не действовать.
🧮 Пример расчёта
Кадастровая стоимость апартамента — 15 000 000 ₽.
При ставке 1,5%:
15 000 000 × 1,5% = 225 000 ₽ в год
Для сравнения, квартира той же стоимости:
15 000 000 × 0,3% = 45 000 ₽
📊 Разница — 180 000 ₽ ежегодно.
За 5 лет владения — почти 900 000 ₽.
🏠 Сценарий владения 5 лет: квартира vs апартаменты
Предположим, объект стоит 15 000 000 ₽.
Рассмотрим расходы за 5 лет без учёта роста цены.
Налог на имущество
| Показатель | Квартира | Апартаменты |
| Ставка | 0,3% | 1,5% |
| Налог в год | 45 000 ₽ | 225 000 ₽ |
| Налог за 5 лет | 225 000 ₽ | 1 125 000 ₽ |
Разница: 900 000 ₽.
💡 Коммунальные платежи (средняя разница 15%)
Средняя квартплата — 10 000 ₽ в месяц.
| Показатель | Квартира | Апартаменты |
| В год | 120 000 ₽ | ~138 000 ₽ |
| За 5 лет | 600 000 ₽ | ~690 000 ₽ |
Разница: около 90 000 ₽.
🎯 Итог за 5 лет
| Показатель | Квартира | Апартаменты |
| Налог | 225 000 ₽ | 1 125 000 ₽ |
| ЖКХ | 600 000 ₽ | 690 000 ₽ |
| Всего | 825 000 ₽ | 1 815 000 ₽ |
💰 Итоговая разница — примерно 990 000 ₽ за 5 лет владения.
🏢 Коммунальные платежи
В апартаментах тарифы часто выше на 10–25%, поскольку применяются коммерческие коэффициенты.
Дополнительно могут начисляться:
🔹 обслуживание управляющей компании;
🔹 сервисные сборы;
🔹 охрана и ресепшн.
✅ Когда апартаменты всё же выгодны
🔹 цена покупки ниже на 10–20%;
🔹 удобная локация (центр города);
🔹 инвестиции под аренду;
🔹 апарт-отели с доходной моделью.
⚠ Риски при покупке
🔹 отсутствие статуса жилого фонда;
🔹 возможные повышенные налоги;
🔹 ограничения по перепланировке;
🔹 повышенный первоначальный взнос по ипотеке.
Мы ожидаем, что в 2026 году спрос на апартаменты сохранится в инвестиционном сегменте, но для семей спрос будет снижаться из-за налоговой нагрузки. Разница в стоимости владения может стать ключевым фактором при выборе между квартирой и апартаментами.
Подробнее о динамике рынка — в нашем прогнозе цен на 2026 год.
Можно ли оформить постоянную регистрацию в апартаментах?
Нет. Апартаменты относятся к нежилому фонду, поэтому возможна только временная регистрация при фактическом проживании.
Можно ли зарегистрировать ребёнка в апартаментах?
Да, при временной регистрации родителей ребёнок может быть зарегистрирован по тому же адресу.
Правда ли, что налог всегда 2%?
Нет. Ставка зависит от региона и категории объекта. Для большинства апартаментов она находится в диапазоне 0,5–1,5%. Максимальные 2% применяются к объектам из специального налогового перечня.
Есть ли налоговый вычет 20 кв. м для апартаментов?
Как правило, нет. Необлагаемый минимум применяется к жилым помещениям, а апартаменты считаются нежилыми.
Можно ли перевести апартаменты в жилой фонд?
Теоретически возможно, но на практике процедура сложная, дорогая и редко реализуемая.
Почему коммунальные платежи выше?
Часто применяются коммерческие тарифы на обслуживание и управление, а также дополнительные сервисные сборы.
Реклама: adv@mapestate.ru
Редакция: info@mapestate.ru