Вы ждали новоселья несколько лет, и вот наконец звонок от застройщика: дом сдан, приходите на осмотр. Приезжаете с букетом документов — и получаете неожиданный удар: «У вас образовалась дополнительная площадь в виде сплит-рума, доплатите 150–200 тысяч рублей». Вы недоуменно смотрите на балкон — там действительно появился крохотный закуток площадью 1–2 квадратных метра за пластиковой перегородкой. Откуда взялось это помещение и почему за него требуют полную стоимость жилых метров? Разбираемся в феномене, который провоцирует конфликты между дольщиками и застройщиками.

Развод «по расчету» ради второй льготной ипотеки — хитрая схема или опасная игра с законом? Разбираем, что происходит на рынке и чем это может закончиться для семьи.

Что такое сплит-рум - техническое помещение или хитрая уловка

Сплит-рум (от английского split room — разделенная комната) — это небольшое техническое помещение площадью 1–2 квадратных метра, расположенное на балконе или лоджии. Оно создано специально для размещения внешних блоков кондиционеров. Внутри организована дренажная система, чтобы конденсат не капал на прохожих и соседей снизу, а уходил напрямую в ливневую канализацию здания.

Технически это отгороженная часть балкона или лоджии, к которой нет прямого доступа из жилого помещения квартиры. Попасть в сплит-рум можно только через балкон — для этого установлена пластиковая дверь в перегородке. Помещение не утеплено, не застеклено, не имеет отопления и фактически является продолжением балконного пространства, только отделенным стенкой.

Идея разумная: внешние блоки кондиционеров не портят фасад здания, не создают архитектурный хаос (когда на каждом балконе болтаются блоки вразнобой), технику проще обслуживать, она защищена от прямого солнца и перегрева. Для жильцов это удобно — не нужно согласовывать установку кондиционера, вызывать промышленных альпинистов, беспокоиться о креплениях.

Проблема возникает на этапе приемки квартиры. В договоре долевого участия (ДДУ) была указана общая площадь с учетом балкона или лоджии, рассчитанной с понижающим коэффициентом 0,5 или 0,3 согласно Жилищному кодексу РФ. Теперь застройщик заявляет: сплит-рум — это отдельное помещение, его нужно считать с коэффициентом 1,0, то есть по полной стоимости квадратного метра. Разница в цене получается болезненной даже на 1–2 метрах.

Виды отделки квартир: Чистовая, предчистовая, white box — застройщики любят красивые слова. Но где реальная экономия, а где скрытая переплата в сотни тысяч рублей? Проверьте перед покупкой.

Правовая основа - что говорит закон о площади технических помещений

Жилищный кодекс РФ в статье 15 четко определяет состав общей площади жилого помещения. Туда входят площади всех частей такого помещения, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Ключевой документ для расчетов — Приказ Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения». Этот приказ устанавливает понижающие коэффициенты:

• для лоджий — 0,5

• для балконов — 0,3

• для террас — 0,3

• для веранд — 1,0

То есть если балкон имеет площадь 6 квадратных метров, в общую площадь квартиры включается только 1,8 квадратных метра (6 × 0,3). Для лоджии площадью 6 метров — 3 метра (6 × 0,5).

Рубрика «интересно знать»: Термин «сплит-рум» не закреплен ни в одном строительном или жилищном нормативе России. Это маркетинговое название, которое застройщики начали активно использовать с 2022 года для обозначения технических отсеков на балконах. В официальных документах БТИ и Росреестра такое помещение может числиться как «техническое помещение», «кладовая», «подсобка» или просто как часть балкона/лоджии — в зависимости от того, как его классифицировал проектировщик.

Теперь смотрим на сплит-рум. Если застройщик утверждает, что это самостоятельное помещение, не являющееся частью балкона, он должен доказать изменение функционального назначения. Но как это сделать, если:

• в сплит-рум нет входа из квартиры, только с балкона

• помещение не отапливается

• нет остекления и утепления

• предназначено исключительно для технического оборудования

• по размерам не подходит ни под какое бытовое использование (1–2 м²)

Это классические признаки части балкона, а не самостоятельного вспомогательного помещения квартиры.

Страховка при ипотеке — обязательная защита или навязанная переплата? Узнайте, когда она действительно спасает бюджет семьи, а когда вы просто дарите деньги банку.

Фото: создано при помощи Ai ChatGPT

Когда застройщик прав, а когда манипулирует цифрами

Существует законный сценарий, при котором доплата за сплит-рум может быть обоснована. Если застройщик еще на этапе проектирования заложил это помещение в проект как отдельное техническое помещение с коэффициентом 1,0, согласовал изменения с государственной экспертизой, получил разрешение на строительство с учетом новой планировки — и всё это отразил в договоре долевого участия с точным указанием площади, назначения и стоимости, — претензий быть не может. Вы изначально покупали квартиру с известными параметрами.

Проблема в другом.Конфликты возникают, когда застройщик:

• меняет проект уже после подписания ДДУ

• не уведомляет дольщиков о появлении сплит-румов

• в договоре указывает просто «балкон 6 м²» с коэффициентом 0,3

• при приемке выдает «балкон 4 м² + сплит-рум 2 м²», требуя считать сплит-рум с коэффициентом 1,0

Человек покупал квартиру площадью 50 квадратных метров, где балкон в 6 метров учитывался с коэффициентом 0,3 (то есть как 1,8 метра). При сдаче выясняется: от балкона отгородили сплит-рум в 2 метра, теперь эти 2 метра считаются полностью, общая площадь увеличилась до 50,2 метра, и нужно доплатить за 0,2 «лишних» метра по рыночной цене — допустим, по 100 тысяч рублей за метр. Итого 200 тысяч рублей. Умножьте на 200 квартир в доме — застройщик получает дополнительно 4 миллиона рублей.

Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в статье 9, пункт 1.1, подпункт 2 устанавливает: договор может быть расторгнут по требованию участника долевого строительства в судебном порядке в случае превышения допустимого изменения общей площади объекта долевого строительства, которое может быть установлено договором в размере не более пяти процентов. Однако застройщики обходят это ограничение, ссылаясь на то, что изменилось не количество метров балкона, а метод их расчета — формально площадь осталась той же (6 м²), просто часть пересчитали по другому коэффициенту.

Лайфхак №1: Сразу после подписания ДДУ запросите у застройщика проектную декларацию и поэтажный план вашей секции. Обратите внимание на экспликацию балкона/лоджии — указано ли там разделение на зоны, упоминается ли сплит-рум. Сохраните эти документы с датой получения. Если при приемке квартиры обнаружите расхождения — сплит-рум, которого не было в документах, — у вас будет доказательство одностороннего изменения условий договора.

Как правильно рассчитывается стоимость - балкон или отдельное помещение

Ключевой вопрос: является ли сплит-рум частью балкона/лоджии или самостоятельным вспомогательным помещением? Ответ кроется в технической документации и фактических характеристиках.

Согласно СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», помещения в квартире классифицируются по назначению. Сплит-рум по всем признакам относится к летним неотапливаемым помещениям, так как:

• не имеет отопления

• не остеклен

• не утеплен

• доступен только через балкон/лоджию

• конструктивно является частью балконной плиты

Если в кадастровом паспорте помещение поименовано как «техническое помещение (часть балкона)» или «сплит-рум на балконе», должен применяться тот же коэффициент, что и для балкона — 0,3 или для лоджии — 0,5.

Если же застройщик настаивает, что это отдельное помещение с коэффициентом 1,0, он должен обосновать:

• почему помещение без отопления, остекления и входа из квартиры считается полноценным вспомогательным

• каким образом 1–2 м² технического отсека для кондиционера соответствуют критериям жилой площади

• на основании каких норм неотапливаемое пространство учитывается наравне с жилыми метрами

Купить квартиру, ни разу не приехав на место? В 2026 году это реальность — но есть нюансы, о которых молчат. Как не потерять деньги и провести сделку дистанционно безопасно.

Фото: создано при помощи Ai ChatGPT

Технические признаки - почему сплит-рум остается частью балкона

Даже если часть балкона физически отгорожена перегородкой, это не превращает её автоматически в отдельное помещение. Строительные нормы устанавливают требования к помещениям, и сплит-рум не соответствует критериям вспомогательных помещений:

• его назначение — техническое (размещение оборудования), а не бытовое

• доступ только через открытое балконное пространство

• никаких требований по освещенности и вентиляции не предъявляется

Второй признак — несущая способность перекрытия. Балконы проектируются с ограничением по нагрузке (в среднем 200 кг/м²), тогда как перекрытия в жилых и вспомогательных помещениях выдерживают 400–600 кг/м². Сплит-рум находится на балконной плите, значит, имеет те же ограничения по нагрузке, что и весь балкон.

Третий момент — температурный режим. Жилые и вспомогательные помещения должны поддерживать температуру не ниже +18°C в холодный период. Сплит-рум, будучи неотапливаемым и не утепленным, не может обеспечить такие условия — зимой там та же температура, что на улице.

Вывод: по конструктивным, функциональным и нормативным признакам сплит-рум является частью балкона/лоджии, а не самостоятельным помещением.

Что делать, если застройщик требует доплату за сплит-рум

Шаг 1. Проверьте договор долевого участия

Найдите приложение с поэтажным планом и экспликацией помещений. Сверьте:

• общую площадь квартиры

• площадь балкона/лоджии

• наличие упоминаний о сплит-румах или технических помещениях

• коэффициенты, указанные в расчете площади

Если в ДДУ указан «балкон 6 м²» без разделения, а при приемке вам показывают «балкон 4 м² + сплит-рум 2 м²» — это изменение условий договора без вашего согласия.

Шаг 2. Запросите техническую документацию

Письменно (заказным письмом или через личный кабинет на сайте застройщика) потребуйте предоставить:

• актуальный поэтажный план секции

• экспликацию помещений квартиры

• проектную декларацию с указанием площадей

• документы о внесении изменений в проект (если были)

Застройщик обязан предоставить эти документы по запросу.

Шаг 3. Направьте письменный отказ от доплаты

Напишите претензию застройщику со ссылками на закон:

«На основании Приказа Минстроя России № 854/пр от 25.11.2016 и пункта 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ отказываюсь от доплаты за помещение "сплит-рум" площадью 2 м². Данное помещение представляет собой техническую зону на балконе, не имеет отопления, остекления, прямого доступа из квартиры и по всем признакам является частью балкона. В договоре долевого участия № ___ от ___ указана общая площадь балкона 6 м² с коэффициентом 0,3. Одностороннее изменение метода расчета противоречит условиям договора и статье 450 Гражданского кодекса РФ».

Направьте заказным письмом с описью вложения, сохраните почтовую квитанцию.

Шаг 4. Обратитесь в жилищную инспекцию

Если застройщик игнорирует претензию или угрожает не подписать акт приема-передачи, подайте жалобу в Государственную жилищную инспекцию вашего региона. Приложите:

• копию ДДУ

• копию претензии застройщику

• фотографии сплит-рума

• расчет заявленной доплаты

Инспекция проведет проверку соответствия построенного объекта проектной документации. Если выявит нарушения — выдаст застройщику предписание.

Шаг 5. Подготовьтесь к суду

Если мирно решить не удается, подавайте иск о признании требования застройщика незаконным. Исковое заявление можно подать:

• в районный суд по месту нахождения объекта

• через портал ГАС «Правосудие» онлайн

Требуйте:

• признать требование о доплате незаконным

• обязать застройщика подписать акт приема-передачи

• взыскать судебные расходы (госпошлину, оплату юриста)

Средний срок рассмотрения — 2–4 месяца. Судебная практика по спорам о сплит-румах только начинает формироваться, но общий принцип остается неизменным: если застройщик изменил условия договора в одностороннем порядке и не уведомил дольщика заранее, суды, как правило, встают на сторону покупателя.

Лайфхак №2: При приемке квартиры сфотографируйте сплит-рум со всех ракурсов: общий вид с балкона, пластиковую перегородку и дверь, отсутствие отопления и остекления, дренажную систему. Снимите видео, где проходите из квартиры на балкон, а затем открываете дверь в сплит-рум — это зафиксирует, что прямого доступа из жилого помещения нет. Пригласите независимого технического эксперта для составления заключения. Эти материалы станут ключевыми доказательствами в споре.

Фото: создано при помощи Ai ChatGPT

Превентивные меры - как защититься до конфликта

Покупая квартиру в строящемся доме:

1. Изучите проектную декларацию на сайте наш.дом.рф. В разделе «Проектная документация» смотрите поэтажные планы — есть ли на балконах технические помещения, сплит-румы.
   

2. Требуйте детализации в договоре. Не соглашайтесь на формулировку «общая площадь квартиры 52 м²». Настаивайте на расшифровке: «жилая площадь — 30 м², кухня — 12 м², санузел — 5 м², коридор — 3 м², балкон — 6 м² (с коэффициентом 0,3 учитывается как 1,8 м²)». Если есть сплит-рум — пусть будет прописано: «техническое помещение (сплит-рум) — 2 м², расположено на балконе, учитывается с коэффициентом 0,3».
   

3. Запрашивайте письменные пояснения. Если застройщик упоминает «улучшенную планировку» или «дополнительные помещения», требуйте письмо с разъяснением — что именно, какой площади, как будет рассчитываться стоимость.
   

4. Вступайте в советы дольщиков вашего ЖК. Коллективные обращения имеют больший вес. Если застройщик требует доплату за сплит-румы у десятков квартир — это повод для коллективного иска.
   

5. Отслеживайте изменения в проекте. Минимум раз в полгода проверяйте проектную декларацию на обновления. Застройщики обязаны публиковать изменения в течение 5 рабочих дней. Если увидели появление сплит-румов — сразу направляйте запрос о пересчете стоимости.

Сплит-рум как индикатор честности застройщика

Отношение застройщика к вопросу сплит-румов — это лакмусовая бумажка его добросовестности. Прозрачный девелопер:

• указывает технические помещения в проектной декларации еще до начала продаж

• прописывает их в ДДУ с понятными коэффициентами

• не требует доплат-сюрпризов при приемке

• идет навстречу дольщикам в спорных ситуациях

Недобросовестный застройщик:

• скрывает информацию о сплит-румах до последнего момента

• манипулирует формулировками («это не балкон, а отдельное помещение»)

• ставит перед фактом при приемке квартиры

• отказывается идти на диалог, угрожает не подписывать акты

Если вы столкнулись со вторым типом — это сигнал проверить все остальные условия договора и быть готовым к защите своих прав.

Вместо заключения: знание — ваш щит против переплат

Сплит-рум задумывался как удобное решение для размещения кондиционеров — никакого хаоса на фасадах, проще обслуживание, эстетичнее внешний вид здания. Но в руках недобросовестных застройщиков превратился в инструмент дополнительного заработка на дольщиках.

Закон на вашей стороне, если:

• застройщик не уведомил о сплит-румах заранее

• в ДДУ не прописано разделение балкона на зоны

• помещение не имеет признаков вспомогательного (нет входа из квартиры, отопления, остекления)

Коэффициент 0,3 для балконов и 0,5 для лоджий — это не прихоть, а норматив, отражающий реальную ценность неотапливаемого пространства. Техническое помещение площадью 1–2 м², доступное только с балкона и предназначенное исключительно для кондиционера, не может внезапно стоить как жилые метры.

Изучайте договор, требуйте прозрачности, не бойтесь спорить. Ваша квартира — это годы накоплений и надежд. Никто не имеет права превращать радость новоселья в финансовый шантаж. Будьте внимательны на каждом этапе — от выбора застройщика до приемки квартиры. И тогда сплит-рум останется тем, чем должен быть: удобной технической зоной, а не поводом для судебных разбирательств и лишних затрат.

Читайте также:

Почему регистрация ДДУ может затянуться и что делать, если сроки «плывут»? Пошаговый гид для дольщиков, чтобы не зависнуть в подвешенном статусе.

Получили ключи — и расслабились? Рано. После приемки начинается самый важный этап, где легко допустить дорогостоящие ошибки. Полная инструкция, чтобы ничего не упустить.

Передумали покупать квартиру? Вопрос в том — на каком этапе вы находитесь. Разбираем, когда еще можно выйти из сделки без потерь, а когда уже поздно.