В последних отчетах активность на рынке новостроек демонстрирует тревожные тенденции — спрос на новое жилье постепенно снижается.

Тем не менее, несмотря на снижение спроса, цены на новостройки продолжают расти, что является парадоксом, объясняемым рядом факторов.

В данной статье мы рассмотрим ключевые причины, влияющие на эту динамику, и выясним, почему продолжается рост цен на рынке первичного жилья.

Инфляция

Согласно обновленным данным Минэкономразвития, прогнозируемая инфляция на конец 2024 года увеличилась с 5,1% до 7,3%. Ее рост окажет значительное влияние на различные экономические сектора, включая рынок жилья.

Как утверждает один из директоров агентства «Инком-Недвижимость» — В. Кочетков, увеличение инфляционных показателей неизбежно приведет к подорожанию квартир для потребителей. В условиях такой динамики покупателям стоит ожидать увеличения цен на новостройки, что добавляет сложности в текущую рыночную ситуацию.

Большие запасы нереализованного жилфонда

Для стабилизации цен на новостройки необходимо, чтобы число нераспроданных квартир было минимальным, а новые проекты имели ограниченный объём.

Однако на данный момент ситуация иная. Согласно данным ЕИСЖС, 64% из 117 миллионов квадратных метров строящегося жилья остаются нераспроданными. а это, на минуточку, около 74 миллионов квадратных метров.

Многие из этих объектов принадлежат новым проектам, запущенным в последние 2 года. Эксперты утверждают, что такие объемы нельзя просто заморозить — их необходимо реализовывать. Однако в условиях высоких цен продажа подорожавшей недвижимости создает для застройщиков много дополнительных сложностей.

Рост цен на стройматериалы

В последние годы рынок новостроек неоднократно сталкивался с повышением цен, что связано с ростом стоимости строительных материалов. Прогнозы указывают на дальнейшее удорожание стройматериалов примерно на 7% до конца года, что в условиях текущей экономической ситуации естественно отразится на ценах на жилье.

Однако, несмотря на это, застройщики продолжают работать над оптимизацией своих технологических процессов, что может помочь минимизировать влияние роста цен на материал на стоимость квадратного метра. Таким образом, хотя цены на квартиры и продолжают повышаться, усилия девелоперов направлены на поддержание качества и конкурентоспособности на рынке.

Проблемы проектного финансирования

Большинство новостроек финансируется с помощью проектного кредитования — специальных кредитов, предоставляемых банками застройщикам под залог самой недвижимости, находящейся на стадии строительства.

Как отмечает Сергей Лобжанидзе, текущая стоимость залога определяется по выставленным ценам, и изменение номинальной цены приводит к необходимости пересчета залога.

Это создает дополнительные трудности как для банков, так и для девелоперов, так как никому не выгодно сталкиваться с колебаниями рыночной стоимости во время реализации проектов.

Высокая стоимость наемных рабочих

Стоимость труда рабочих на стройках продолжает расти, что связано с заметным дефицитом рабочей силы и ужесточением правил получения разрешений для иностранных граждан.

Гендир ГК «РКС Девелопмент» С.Сагирян прогнозирует, что до конца 2024 года цены на услуги строителей в отдельных категориях работ, таких как кладка и черновая отделка, могут увеличиться до 30%.

В результате этой тенденции стоимость квадратного метра жилья может вырасти на 15–20%, если не будут предприняты меры по сокращению нехватки специалистов. Это вызывает серьезные опасения по поводу доступности жилья рядовым категориям граждан.

Текущая ситуация на рынке новостроек демонстрирует сложный парадокс: спрос на новые квартиры снижается, но цены продолжают расти.

Без оперативных мер по решению этих проблем застройщики окажутся в затруднительном положении, что в свою очередь отразится на доступности жилья для населения. Понимание этих причин позволит лучше ориентироваться в динамике рыночных цен и принимать более взвешенные решения как для покупателей, так и для инвесторов.

Image by freepik.com