В российской жилищной повестке наметился принципиально новый акцент. Глава Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов предложил рассмотреть дифференциацию ипотечной ставки в зависимости от субъекта РФ. Идея на первый взгляд кажется очевидной, но при детальном разборе затрагивает фундаментальные перекосы рынка жилья, накопленные за последние годы.

В чем проблема, которую пытаются решить

По данным, озвученным Пахомовым, пять–восемь крупнейших регионов аккумулируют до половины всех ипотечных средств, выдаваемых российскими банками. Это Москва, Московская область, Санкт-Петербург и ряд экономически сильных субъектов. В то же время значительная часть регионов демонстрирует слабую строительную активность и низкую доступность ипотеки для населения.

Фактически рынок живет по модели концентрации:
где строят больше — туда идет ипотека,
где ипотека доступнее — туда стекается спрос и инвестиции.

В результате малые города и сельские территории оказываются в замкнутом круге: без спроса нет строительства, без строительства — нет доступного жилья.

Что именно предлагает Пахомов

Суть инициативы — отказ от единой ипотечной логики для всей страны. Предлагается учитывать:

• уровень строительной активности в регионе;
  

• объем ипотечного кредитования;
  

• доходы населения;
  

• демографические показатели.
  

Дифференцированная ипотечная ставка, по замыслу, должна стать инструментом точечного стимулирования регионов, а не универсальной льготой, которая в первую очередь работает на перегретые рынки.

Отдельно подчеркивается социальный фокус инициативы. Пахомов говорит о поддержке многодетных семей, а также о необходимости расширить круг получателей льготной ипотеки, включив:

• семьи с двумя детьми в возрасте от 7 до 17 лет;
  

• молодые семьи до 25 лет.
  

Почему вопрос встал именно сейчас

Российский рынок жилья входит в фазу структурной перестройки. С одной стороны — ужесточение банковских требований и сокращение льготных программ, с другой — падение объемов продаж в новостройках и замедление ввода жилья в регионах.

Единая ставка в таких условиях перестает быть инструментом развития. Она лишь усиливает дисбалансы: крупные агломерации продолжают расти, а регионы теряют экономическую и демографическую устойчивость.

Дифференцированная ипотека в этом контексте рассматривается не как социальная мера, а как элемент региональной экономической политики.

Возможные последствия для рынка

Если инициатива получит развитие, рынок может столкнуться с рядом системных изменений:

• в регионах с низкой активностью ипотека станет доступнее, что простимулирует спрос;
  

• застройщики получат сигнал о целесообразности запуска новых проектов вне крупнейших агломераций;
  

• банки будут вынуждены пересматривать модели оценки региональных рисков;
  

• рынок жилья станет менее централизованным.
  

При этом эксперты отмечают: ключевым вопросом остается механизм реализации. Без четких критериев дифференциация может создать новые перекосы — уже между соседними регионами.

Что важно понимать покупателям уже сейчас

Инициатива Сергея Пахомова не является принятым решением. Речь идет о предложении, адресованном Правительству, и о начале дискуссии. Однако сам факт такого обсуждения указывает на смену логики: от массовых льгот — к адресным инструментам.

Для покупателей жилья это означает одно: ипотечная политика в России становится более сложной, но потенциально более гибкой. А региональный фактор в ближайшие годы может сыграть ключевую роль при выборе стратегии покупки жилья.

Читайте также:

Госдума предложила ограничить первоначальный взнос по ипотеке до 20%

Стройки без людей: как гуманоиды могут изменить рынок труда в России

Взыскание коммунальных долгов через суд станет дороже: что изменилось