Рынок жилья в 2026 году окончательно сломал привычный стереотип «новое значит дешевле». Квартиры в строящихся домах в крупных городах России сегодня в среднем стоят на 10,8% дороже, чем жилье на вторичном рынке в домах возрастом до 10 лет. Такие данные приводит сервис «Яндекс недвижимость».

Медианная цена квадратного метра в новостройках по итогам 2026 года достигла 174 тыс. руб., тогда как «свежая вторичка» оценивается в 157 тыс. руб. При этом за прошлый год готовое жилье подорожало сильнее (+10,4%), чем строящиеся проекты (+8,9%). Но в более длинной перспективе с 2022 года первичный рынок все же растет быстрее: +44,1% против +40,8% у вторичного сегмента.

Льготная ипотека и себестоимость: ключевые причины разрыва

Эксперты сходятся во мнении, что главную роль в удорожании новостроек сыграла льготная ипотека. В сегменте первичного жилья по-прежнему доступна семейная программа под 6%, тогда как ставки по вторичке находятся в диапазоне 18–21%. Это напрямую закладывается в цену квадратного метра.

По данным «Циана», квартиры от застройщиков в строящихся домах в 2026 году стоили в среднем 181 тыс. руб. за кв. м, а в уже сданных новостройках — 182 тыс. руб. Для сравнения: вторичное жилье от физлиц в домах до 10 лет — около 174 тыс. руб. Таким образом, даже готовые новостройки дороже вторички на 4–5%.

Но дело не только в ипотеке. Как отмечают участники рынка, дома, сданные 5–10 лет назад, возводились в принципиально иных экономических условиях. Тогда были ниже цены на стройматериалы, логистику и рабочую силу, а проектное финансирование обходилось дешевле. В стоимость современных новостроек уже заложены инфляция, рост зарплат, дефицит специалистов и удорожание земли.

Где переплата максимальна, а где первичка все еще дешевле

Максимальный разрыв между ценами новостроек и новой вторички зафиксирован в городах с активным смещением предложения в более дорогие сегменты. Лидируют Уфа (+23,9%), Ростов-на-Дону (+23%), Московский регион (+15,5%), Калининград (+12,2%) и Санкт-Петербург с областью (+11,2%).

По словам аналитиков, в этих локациях резко выросла доля бизнес-класса и компактных квартир, где стоимость метра изначально выше. Дополнительно влияет дефицит земельных участков и высокая стоимость освоения новых площадок, особенно в Санкт-Петербурге.

Однако есть и обратные примеры. В Ярославле, Ижевске, Краснодаре и Нижнем Новгороде строящиеся дома стоят дешевле новой вторички. Причина — активные скидки от застройщиков, маркетинговые акции и невысокая распроданность проектов. В ряде регионов доля проданных квартир в домах со сдачей в 2026 году не достигает 40%, что вынуждает девелоперов сдерживать цены.

Почему вторичка не теряет привлекательности

Важно отметить, что рост цен на вторичном рынке связан не только с инфляцией. Владельцы квартир за последние годы инвестировали в ремонт, а вокруг жилых комплексов сформировалась полноценная городская среда — школы, транспорт, сервисы. Такое жилье еще не успело морально и физически устареть, поэтому ценовой разрыв с новостройками оказался минимальным.

В целом разница между первичным и вторичным рынком сейчас значительно ниже, чем исторический максимум: по данным Банка России, между всей «первичкой» и «вторичкой» она достигает 60%.

Что это значит для покупателей в 2026 году

Рынок все больше уходит от универсальных правил. Новостройка перестала быть автоматическим способом сэкономить, а вторичное жилье — компромиссом. Выбор между этими сегментами сегодня зависит от города, класса проекта, условий покупки и доступности льготных программ.

Для покупателя 2026 года ключевым становится не вопрос «первичка или вторичка», а тщательный расчет полной стоимости владения: цены метра, ипотеки, сроков ожидания и ликвидности объекта.

Читайте также:

Временная регистрация в апартаментах признана законной: решение КС РФ

Новые правила пожарной безопасности и земля под гаражами: что меняется в 2026 году

Управдомам официально разрешат уходить в отставку: что изменится для жильцов и советов МКД