Пока одни заемщики берут ипотеку под бешеные проценты и молятся на снижение ключевой, в Государственную думу поступил законопроект, который — если будет принят — радикально изменит правила игры на ипотечном рынке. Авторы инициативы предлагают законодательно ограничить максимальную ставку по ипотечным кредитам. Звучит как хорошая новость. Но, как обычно, детали важнее заголовка.

Что предлагают депутаты и почему именно сейчас

Законопроект № 1147004-8 внесён в Государственную думу 11 февраля 2026 года депутатами фракции «Справедливая Россия» — лидером партии Сергеем Мироновым, Михаилом Делягиным и другими. Документ предусматривает поправки в Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — базовый документ, регулирующий все ипотечные сделки в России.

Суть инициативы: процентная ставка по договору об ипотеке не может превышать ключевую ставку Банка России более чем на 2 процентных пункта. Для наглядности: в пояснительной записке авторы ссылаются на данные марта 2025 года, когда ключевая ставка составляла 21% — то есть по предлагаемому правилу банк не мог бы выдавать ипотеку дороже 23%. На момент публикации этого материала, в феврале 2026 года, ключевая ставка ЦБ составляет 15,5% (снижена 13 февраля 2026 года), а значит, актуальный «потолок» при принятии закона составил бы 17,5%. Никаких индивидуальных надбавок «за риск», надбавок «за первоначальный взнос ниже 30%» или других привычных банковских наценок сверх установленного лимита.

Цель, обозначенная в пояснительной записке, — повышение доступности ипотечного кредитования и снижение долговой нагрузки на граждан. И цифры объясняют, почему инициатива появилась именно сейчас: средняя ипотечная ставка на рынке в марте 2025 года — 28% при ключевой 21%. Разрыв между ними составляет 7 процентных пунктов — втрое выше того предела, который предлагают зафиксировать законом.

При этом уровень одобрения ипотечных заявок в тот же период упал до 39% — то есть больше половины обратившихся за кредитом получили отказ. А совокупный объем ипотечного портфеля в стране превысил 23 триллиона рублей.

Это не абстрактная статистика. Это портрет рынка, где банки зарабатывают рекордную маржу, граждане массово получают отказы, а те, кому всё же одобрили кредит, отдают почти треть ежемесячного дохода на обслуживание долга. Именно этот разрыв между ключевой ставкой и реальной ставкой для заёмщика и стал формальным поводом для законодательной инициативы.

Что изменится на практике, если закон примут

Если поправки в 102-ФЗ будут приняты в предложенной редакции, банки окажутся перед жестким выбором: либо сокращать маржу по ипотечным продуктам, либо ужесточать требования к заемщикам настолько, чтобы выдавать кредиты только тем, кто несет минимальный риск дефолта.

Второй сценарий, по мнению ряда аналитиков, более вероятен: банки не откажутся от прибыли добровольно, но станут тщательнее отбирать клиентов. Уровень одобрений, и без того невысокий, может снизиться еще больше — особенно для заемщиков с неидеальной кредитной историей, небольшим первоначальным взносом или нестабильным доходом.

С другой стороны, для тех, кто всё же получит одобрение, экономия будет ощутимой. При кредите в 5 млн рублей на 20 лет разница между ставкой 28% и 23% — это более 100 000 рублей ежегодной переплаты. За весь срок кредита счёт идёт на миллионы.

Каковы шансы законопроекта на принятие

Инициатива внесена, однако её путь до принятия — не короткий. Законопроект должен пройти три чтения в Госдуме, затем Совет Федерации и подписание Президентом. На каждом этапе возможны поправки, которые существенно изменят итоговую редакцию.

Банковское лобби в России традиционно обладает значительным влиянием на финансовое законодательство. Центральный банк, в свою очередь, исторически настороженно относится к прямому регулированию рыночных ставок — предпочитая косвенные инструменты денежно-кредитной политики. Оба этих фактора снижают вероятность принятия законопроекта в изначальном виде.

Тем не менее сам факт появления инициативы — сигнал: давление на ипотечный рынок со стороны законодателей усиливается, и в какой форме это выльется в итоге — вопрос времени.

Коротко: главное о законопроекте

Что: поправки в ФЗ № 102 «Об ипотеке» — ограничение ставки на уровне ключевая ЦБ + 2 п.п.

Зачем: снизить долговую нагрузку граждан и повысить доступность ипотеки.

Контекст: в марте 2025 года средняя ипотечная ставка — 28%, ключевая — 21%, одобрение заявок — 39%, ипотечный портфель — 23+ трлн рублей.

Статус: внесен в Госдуму, № 1147004-8, находится на рассмотрении.

Когда заработает: только после прохождения всех законодательных этапов — сроки не определены.

Читайте также:

Каждый третий покупатель новостройки готов переплатить за школу: результаты исследования рынка недвижимости 2026

Временная регистрация в апартаментах признана законной: решение КС РФ

Новостройки стали дороже новой «вторички»: рынок меняет логику