Ипотечный портфель российских банков в первом квартале 2026 года достиг рекордных 24,1 трлн руб., показав рост на 10,3% за год. Цифра, которая еще в начале года казалась шокирующей — «почти 22 трлн» — уже устарела: долг россиян перед банками по жилищным кредитам продолжает увеличиваться, а вместе с ним растет и доля проблемных заемщиков. Разбираем, почему ЦБ ужесточает правила и что это значит для тех, кто только планирует брать ипотеку.

Почему долг растет быстрее, чем кажется

Еще в начале 2026 года СМИ писали о «почти 22 трлн» ипотечного долга как о рекордной цифре. Но уже к марту портфель перешагнул отметку в 24 трлн — рост составил более 2 трлн руб всего за несколько месяцев. При этом годовая динамика замедлилась: если в 2025 году портфель рос на 6,1%, то в первом квартале 2026 — на 10,3%.

Причина ускорения — массовые выдачи в конце 2025 года, когда заемщики спешили воспользоваться льготными программами до их возможного ужесточения. По итогам января-мая 2026 года банки выдали 393 тыс. ипотечных кредитов на 1,7 трлн руб — это на 45% больше, чем годом ранее.

Портрет среднего заемщика

Средний размер ипотечного кредита в России на 1 мая 2026 года составляет 4,28 млн руб. При этом в Москве и Санкт-Петербурге медианные суммы значительно выше — 14,4 млн и 8,9 млн руб соответственно. Средняя задолженность на одного заемщика достигла 4,2 млн руб, что эквивалентно стоимости небольшой квартиры в региональном центре.

Общий объем обязательств граждан перед банками на начало 2026 года достиг 45 трлн руб. Ипотека занимает в этой сумме 48,1% — почти половину всех долгов. На втором месте — потребительские кредиты (29,7%, или 13,4 трлн руб), на третьем — автокредиты (6,8%, или 3 трлн руб).

Тревожный сигнал: рост просрочки

ЦБ фиксирует ухудшение качества ипотечного портфеля. Доля кредитов с просрочкой свыше 90 дней выросла с 0,6% на 01.04.2025 до 1,0% на 01.04.2026. Проблемная задолженность в сегменте ИЖК достигла 1,8%. В абсолютных цифрах это означает, что около 228 тыс. россиян имеют просроченные платежи по ипотеке.

Особенно тревожная ситуация в сегменте ИЖС (индивидуальное жилищное строительство): здесь доля просрочки достигла 4,4% против 3,4% годом ранее. Это связано с ростом стоимости стройматериалов и сложностями завершения начатых проектов.

Почему ЦБ ужесточает правила

Регулятор реагирует на рост рисков. С 1 апреля 2026 года ЦБ начал переход к учету только официальных подтвержденных доходов при расчете долговой нагрузки заемщика. Во втором квартале ужесточены макропределы риска (МПР) по ипотеке. На третий квартал 2026 года макролимиты по ипотеке под залог жилья также ужесточены.

Логика ЦБ проста: чем больше людей берут ипотеку на пределе возможностей, тем выше риски для банковской системы. Рост просрочки — сигнал, что часть заемщиков уже не справляется с нагрузкой.

Где ставки ниже, где выше

Самые низкие ставки по жилищным кредитам — около 5% — ЦБ зафиксировал в Бурятии, Якутии и Сахалинской области благодаря действию дальневосточной ипотеки. Самые высокие ставки — в Чечне (14,36%), Ингушетии (13,4%) и Самарской области (12,25%).

Самые «длинные» ипотеки берут в Адыгее — средний срок 28 лет и 2 месяца. Также выделяются Тыва (27 лет 6 месяцев) и Карачаево-Черкесия (27 лет 2 месяца). Минимальные сроки — в Магаданской области (19 лет 11 месяцев), Амурской области (20 лет 5 месяцев) и Хабаровском крае (20 лет 6 месяцев).

Что это значит для заемщиков

✅ Если вы планируете ипотеку:

• Готовьте документы, подтверждающие официальный доход: ЦБ теперь учитывает только «белую» зарплату

• Проверяйте свою долговую нагрузку: при ПДН выше 80% шансы на одобрение падают

• Рассматривайте льготные программы: семейная, дальневосточная, арктическая, сельская — ставки от 0,1% до 6%

• Увеличьте первоначальный взнос: с февраля 2026 года требования к ПВ выросли

✅ Если вы уже платите ипотеку:

• Следите за ставкой: если у вас плавающая ставка, она может вырасти вслед за ключевой

• При финансовых трудностях сразу обращайтесь в банк за реструктуризацией

• Не допускайте просрочек: даже небольшая задержка влияет на кредитную историю

✅ Для инвесторов:

• Рынок ипотеки растет, но качество портфеля ухудшается

• Банки с высокой долей просрочки могут столкнуться с необходимостью докапитализации

• Альтернатива: секьюритизированные ипотечные облигации с защитой от дефолтов

Прогноз до конца 2026 года

ЦБ понизил прогноз по росту ипотечного портфеля на 2026 год с 6-11% до 6-10%. При этом прогноз на 2027 год — 10-15%, что означает продолжение роста. ВТБ ожидает, что по итогам 2026 года банки выдадут ипотеку на 5,1 трлн руб — на 16% больше, чем в 2025 году.

Эксперты не ожидают резкого роста закредитованности: спектр потенциальных заемщиков семейной ипотеки ограничен, а рыночная ипотека со ставками около 20% остается недоступной для большинства. Доля отказов в ипотеке в 2026 году может снизиться до 45-55% с текущих 60%.

Вывод

Ипотечный портфель России преодолел отметку в 24 трлн руб, и это не предел. Рост продолжается, но вместе с ним растут и риски: просрочка увеличивается, ЦБ ужесточает правила, а заемщики сталкиваются с более высокими требованиями. Ключевой совет: брать ипотеку только при уверенности в стабильности дохода, использовать льготные программы и не забывать про подушку безопасности на 3-6 месяцев платежей.

Читайте также:

Маткапитал хотят направить только на жилье: что изменится для семей

Семейную ипотеку продлят после 2030 года: условия ужесточат

Гражданский брак подорожает - ставки по семейной ипотеке вырастут с июля