С развитием монолитной технологии строительства стало модным покупать квартиры со свободной планировкой: бетонные «коробки» без внутренних стен. Предполагается, что владелец такого жилья сможет устроить его по своему вкусу: самостоятельно определить, в каких местах расположатся комнаты, и какого размера они будут. Свобода выбора привлекает покупателей: почти треть новостроек Москвы предлагает жилье без перегородок. Но действительно ли квартиры со свободной планировкой так удобны, как о них говорят? Рассмотрим основные плюсы и минусы такой жилплощади.

Аргументы «против»

Перепланировать именно так, как хочется – не удастся

В мечтах владелец квартиры со свободной планировкой может представлять себе роскошную ванну в 12 квадратов или мастер-спальню с отдельным санузлом. Но на практике фантазии покупателей в любом случае ограничены строительными нормами. И даже на этой жилплощади возвести стены именно так, как хочется – не получится.

Понятия «свободной планировки» нет в законах. Это означает, что фактически покупатель приобретает «недострой» - квартиру с отсутствующими перегородками. Но в плане БТИ такого жилья все внутренние стены есть: они размечены пунктирными линиями.  Юридически, планировка у таких квартир имеется: в ней уже определено место для кухни, санузла и жилых комнат. И она абсолютно четко зафиксирована в архитектурно-проектных документах – причем, еще до начала строительства.

То есть в любой квартире со свободной планировкой застройщик уже отвел определенное место для «мокрых зон»: кухни и ванной комнаты. Переносить их в другой угол квартиры и даже увеличивать за счет жилых комнат нельзя – по закону, нежилые помещения должны располагаться строго над нежилыми помещениями нижних квартир. Расширять пространство «мокрых зон» можно только, присоединяя их к другой нежилой зоне – коридору или кладовой, если они есть на плане. 

Совет эксперта. Из этого правила есть исключения. Расширить кухню или санузел можно по своему усмотрению, если под квартирой находятся подвал, холл, колясочная, офисы, торговые центры, кафе.

Кроме того, при индивидуальном зонировании пространства, владелец должен соблюдать санитарные нормы. Так, он не сможет получить разрешение на планировку, если в квартире:

• Площадь одной из жилых комнат в «двушке» или «трешке» меньше 8 кв.м.;
• Площадь жилой комнаты в однокомнатной квартире меньше 14 кв.м.;
• Площадь кухни в однокомнатной квартире – меньше 5 кв. м., двухкомнатной – меньше 8 кв. м.;
• Ширина любого жилого помещения – меньше 2,4 м;
• Ширина коридора – меньше 85 см.

Таким образом, возможностей для индивидуальной перепланировки становится заметно меньше. Грубо говоря, они практически аналогичны в сравнении с квартирами с уже возведенными стенами и напрямую зависят от плана, утвержденного БТИ.

Совет эксперта: перед покупкой изучите поэтажный план дома, где обозначено согласованное и прошедшее госэкспертизу с расположение комнат. Где располагаются жилые комнаты? Где нежилые? Есть ли вообще возможности для перепланировки по вашему вкусу? Их вполне может и не быть.  

Узаконивать перепланировку все равно придется

Если возведение стен в квартире со свободной планировкой выполняется по схеме, отличной от утвержденного плана БТИ, согласовать изменения в Жилищной инспекции все равно нужно. Для этого придется:

• собрать пакет правоустанавливающих документов;
• составить новый проект с учетом строительных и санитарных норм;
• получить техническое заключение о состоянии конструкции;
• дождаться одобрения контролирующего органа.

Процедура займет не меньше 2-3 месяцев.

Чтобы узаконить квартиру со свободной планировкой, потребуется возвести стены по плану, соблюдая правила:

• не убирать несущие конструкции;
• не выносить трубы отопления на балкон (а значит, присоединять лоджию к гостиной тоже нельзя);
• не ухудшать инсоляцию помещений (в каждой комнате должно быть минимум одно окно).

В связи с необходимостью согласования перепланировки и проведения ремонта сроки заселения в такое жилье могут продлиться от полугода до нескольких лет. Поскольку квартиры со свободной планировкой в Москве предоставляются застройщиком только в черновой отделке, все виды работ (в том числе, выравнивание стен и разводку коммуникаций) придется выполнять «с нуля».

Квартира обойдется покупателю дороже

Во-первых, отсутствие перегородок в квартире представляется застройщиком как ее преимущество, а значит, цены на такое жилье будут выше на 5-10%. Кроме перепланировки, на которую также придется потратить деньги, собственнику придется выполнить дорогостоящий ремонт квартиры со свободной планировкой:

• заказать дизайн-проект;
• выполнить разводку электричества и труб отопления;
• выполнить скрытые работы по гидро- и шумоизоляции;
• оштукатурить и зашпаклевать стены;
• выполнить чистовую отделку.

После завершения ремонта в квартире цена ее квадратного метра может вырасти вдвое. Кроме того, в результате возведения стен жилая площадь помещений станет меньше минимум на 5-8 кв.м. Это означает, что при перепродаже такая недвижимость уже будет стоить меньше.

Аргументы «за»

Несмотря на множество «подводных камней» в квартирах со свободной планировкой, такое жилье - оптимальный выбор для людей, которые собираются оформить жилплощадь по индивидуальному вкусу. Важно, чтобы при этом они располагали достаточным бюджетом на изменения, поскольку сэкономить при покупке и отделке данного вида недвижимости не получится.

Если человека не устраивают типовые планировки, предлагаемые большинством застройщиков, и он все равно собирается сносить стены, ему выгоднее приобрести квартиру, в которой перегородки отсутствуют. Так он избавится от дополнительной грязи, лишних хлопот и сэкономит на демонтаже конструкций.

Квартира со свободной планировкой подойдет людям, которые видят свое жилье особенным, не похожим на остальные проекты. Ради этого они должны быть готовы потратить время и средства на согласования, полноценный ремонт и въехать в квартиру в более поздние сроки.