Можно ли закрыть ипотеку досрочно? Решение о том, гасить ипотеку раньше срока или нет, индивидуально для каждого заемщика. На него влияют кредитные условия и финансовое положение человека.  Досрочно выплатить заем разрешается полностью или частично. Выбирая вариант частичной оплаты, заемщик уменьшает срок и уменьшает ежемесячную сумму выплат. Вариант полного погашения снижает общую сумму переплаты.
 
В статье мы подробно расскажем, как правильно закрывать ипотеку досрочно.

Лайфхаки и плюсы досрочной выплаты ипотечного кредита

•  Определите, выгодно ли вам платить раньше.

Не всегда выгодно платить заранее. Посмотрим почему:

•  если вы брали кредит по ставке выше 12 % годовых, то имеет смысл погасить платеж досрочно. Если ставка ниже, то выгоднее держать свободные средства на депозите и оплачивать регулярный платеж. Сравните вашу ставку кредита со ставкой по депозитам: если кредитная выше депозитной – платите ипотеку досрочно;
• не выплачивайте заранее, если ваши средства выгодно оборачиваются в каком-то инвестиционном проекте. Допустим, вы брали ипотеку под 10% годовых, а в инвестпроекте деньги оборачиваются по ставке 15 %. Платите регулярный платеж и продолжайте с выгодой вкладывать свободные средства.

Определите выгоды путем сравнения ставок и принимайте решение, закрывать ли ипотеку досрочно.

• Учтите оставшийся срок выплат.

Выплачивать заранее выгодно, если прошло менее одной трети кредитного срока. Банки работают по схеме аннуитета: сперва погашаются в основном проценты, а не сама сумма кредита. При выборе такого варианта существенно снижается размер переплаты. Примерно половину срока 80 % в структуре выплат составляют кредитные проценты, а во вторую половину срока они будут равны только 20 %.

Важно! Учтите требование законодательства. Заемщик обязан предупредить банк о намерении закрыть ипотеку досрочно не менее чем за месяц до срока выплат. В противном случае платеж как досрочный учтен не будет. Это грозит требованиями по уплате процентов.

• Сократите срок выплат.

Это самый простой способ, определяющий, как быстро закрыть ипотеку. Сокращение срока означает, что заемщик увеличивает ту часть, по которой уплачивается основной долг, и сокращает процентные платежи. На практике нужно просто увеличить сумму ежемесячного платежа. Общая сумма по ипотеке будет закрыта быстрее и с меньшими потерями по процентам.

• Уменьшайте размер ежемесячного взноса.

При таком варианте срок выплат остается прежним. Так в чем же выгоды данного типа погашения кредита? Такой способ выгоден тем заемщикам, которым осталось погасить сравнительно небольшой остаток. Ежемесячное снижение уплачиваемой суммы приводит к тому, что основная часть взноса идет на погашение процентов, а меньшая ‒ на погашение самого долга. В итоге проценты выплачиваются быстрее, и переплата уменьшается.

•  Оплатите часть при помощи налогового вычета.

Как закрыть ипотеку раньше с помощью налогового вычета? Используйте эту возможность для того, чтобы вернуть часть потраченных на ипотеку средств. После заключения сделки о покупке жилья налоговая инспекция пришлет уведомление о возможности получения налогового вычета. Для его оформления в налоговый орган предъявляются документы о сделке. Обратиться за вычетом можно только по одному объекту недвижимости 1 раз в год.

Важно! Вычет дадут только официально трудоустроенному человеку. Лимит, с которого положена выплата, составляет 2 млн рублей. Сам вычет равен 13 % от заявленной суммы в пределах лимита. С 2022 года вычет можно получить в том же налоговом периоде, когда куплено жилье. Например, покупка сделана в ноябре, не нужно ждать следующего ноября – можно подать документы раньше.
Полученными деньгами можно закрыть часть ипотечного кредита и приблизиться к досрочному погашению.

Можно комбинировать разные варианты, как лучше закрывать ипотеку досрочно. Например, можно какое-то время уплачивать повышенную сумму взноса, сокращая проценты, а потом перейти на другую модель выплаты кредита. В любом случае вы останетесь в выигрыше.

Порядок погашения ипотеки досрочно

Вся процедура выполняется как ряд последовательных шагов:

• примите решение о сокращении срока выплат, принимая во внимание все риски и выгоды;
• изучите банковский договор на предмет особых условий и видов досрочных выплат;
• сообщите банку о том, что хотите закрыть ипотеку раньше срока, в письменном виде, получите одобрение и точный расчет платежа с процентами;
•  перечислите необходимую сумму сразу или оплачивайте очередной взнос по новой схеме. Обычно банк списывает полное погашение в день очередного платежа;
• после полного погашения суммы возьмите у банка справку об отсутствии долгов по ипотеке.

Важно! Запрос банковскому учреждению о решении внести всю сумму или ее часть раньше нужно сделать лично или в онлайн-режиме. В вашем договоре могут быть указаны определенные условия. Нужно уточнить их во избежание ошибок при оплате.

При полном досрочном погашении важно внести всю сумму не позже официально указанной даты очередного платежа, иначе кредитное учреждение насчитает новые проценты.

Как еще можно закрыть ипотеку досрочно

Используйте средства материнского капитала, если у вас есть такая возможность. Сумма за первого ребенка в 2022 году составляет 524,5 тыс. рублей, а за второго ‒ 693,1 тыс. руб. Многие используют эти деньги как первый взнос. В результате уменьшается сумма долга, но не срок кредита.

Некоторые заемщики не живут в купленной квартире, а сдают ее в аренду. Получаемый доход можно направить на досрочное закрытие ипотеки.

Помните, что при досрочном завершении сделки, вы имеете право на возврат части страховой суммы. Выгоднее закрывать кредит в начале года, тогда вернется большая часть страховки. В итоге возвращается не вся сумма, а только та, которая остается после вычета страховщиком затрат на собственные издержки. Например, с 50 тыс. страховой суммы вы вернете 12,5 тыс. рублей.
Как лучше закрывать ипотеку досрочно, выбирать вам. Учитывайте все условия и свои личные финансовые риски.