Ваш регион: Москва г
+
Журнал MapEstate / Покупка квартиры. Что сегодня перспективнее – новострой или вторичный рынок?
Что нужно знать при покупке квартиры: особенности первичек и вторичек
Покупка квартиры. Что сегодня перспективнее – новострой или вторичный рынок?
816
5 Октября 2021
Чем отличается первичное жилье от вторичного? Преимущества и недостатки покупки квартир в новостроях и на вторичном рынке. Какую динамику цен стоит ожидать? Возможности оформления ипотеки.

Вопрос приобретения недвижимости многих россиян. Кто-то хочет купить квартиру, чтобы наконец-то стать владельцем собственного жилья, кто-то – планирует выгодное вложение. Вне зависимости от цели приобретения, каждый оказывается перед достаточно сложным вопросом: что более перспективно – новострой или вторичный рынок. Для того, чтобы разобраться, следует ознакомиться с текущей ситуацией и сравнить как преимущества, так и недостатки, обоих вариантов.

Чем вторичное жилье отличается от первички?

Часто люди перед покупкой квартиры сразу начинают интересоваться исключительно новостройками, потому что считают, что в категорию вторички попадает жилье, которое многократное было в эксплуатации. На самом деле, здесь все не так просто. Довольно распространена ситуация, когда новую квартиру в идеальном состоянии продают как вторичку. Подробная разница между двумя типами недвижимости приведена на схеме.

Таким образом, новая и необжитая квартира в доме, который сдался совершенно недавно, вполне может попасть на вторичный рынок. Квартиры такого типа получают название «новая вторичка». Фактически они отличаются от жилья в новострое только спецификой оформления документов и еще рядом бюрократических нюансов. Именно этот момент стоит учитывать каждому, кто интересуется вопросом, в каком состоянии можно купить квартиру вторичку.

Жилье в новострое

Сейчас по всей России, включая как крупные, так и более мелкие города, активно строятся новые дома. Неудивительно, что они привлекают внимание многих, кто планирует купить жилье. Однако, у новостроек есть свои плюсы и минусы.

Преимущества

К главным плюсам покупки квартиры в новостройке можно отнести:

  1. Дата постройки. Дом с большой вероятностью гарантированно простоит более 100 лет без проблем. Современные монолитные конструкции рассчитаны на срок до 200 лет.
  2. Современный дизайн, архитектура и технологии. При строительстве домов сейчас много внимании уделяют разработке дизайн-проекта, продумыванию особенностей конструкции и ее расположения. Многие новостройки оборудованы в соответствии с последним словом техники, в них установлены камеры, сканеры отпечатков пальцев, системы типа «умный дом» и другие ноу-хау.
  3. Благоустройство и инфраструктура. Большинство новостроев строится практически по принципу «город в городе». В них предусмотрены парковки разных типов, магазины, кафе, спортивные комплексы, детские площадки, аптеки и другие необходимые составляющие.
  4. Разнообразие выбора. Застройщиков много, каждый из них предлагает разные варианты планировок. Среди разнообразия легко можно найти вариант, который удовлетворит все пожелания.
  5. Возможность сделать ремонт «с чистого листа». Приобретая новую квартиру, гарантированно не возникнет необходимости тратить средства на демонтаж и ликвидацию последствий жизни старых хозяев. К тому же, сейчас многие компании предоставляют возможность приобрести жилье с минимальной или же полной отделкой, что позволяет сэкономить на ремонте.
  6. Высокая вероятность наладить коммуникацию с соседями. В любом многоквартирном доме человек так или иначе вынужден сталкиваться с другими людьми. Очень часто в новостройках заселяются люди с приблизительно одинаковым уровнем дохода и ценности. Например, есть ЖК, созданные специально для семей с детьми, дома бизнес-класса.
  7. Качество инженерных коммуникаций. В новостроях проводят новые коммуникации, учитывая современные стандарты. Это минимизирует риск того, что произойдет какая-либо неполадка.

Также многие отмечают, что купить квартиру от застройщика намного проще еще и по той причине, что вся необходимая информация есть в открытом доступе. Компании всегда публикуют на своих сайтах качественные и понятные фото, схемы и другие необходимые данные. Точно также не возникает проблем с просмотром объекта: большинство застройщиков проводят их ежедневно в удобное для клиента время.

 

Недостатки

Однако, не стоит рассматривать приобретение квартиры в новом доме исключительно с хорошей стороны. К минусам можно отнести:

  1. Необходимость ждать момента сдачи жилья. Чаще всего квартиры продаются в домах, которые только начали строиться. Этот процесс часто растягивается несколько лет. После сдачи дома еще требуется сделать ремонт, что также откладывает момент заселения. На этот период может потребоваться арендовать квартиру или жить где-либо в другом месте.
  2. Вероятность попасть на недобросовестного застройщика. К сожалению, встречаются случаи, когда сдачу объекта сильно задерживают. Более того, этого момента можно вообще не дождаться, в таком случае потребуется отстаивать свои интересы через суд. Также застройщик может не сдержать и другие обещания, например, не построить необходимые элементы инфраструктуры.
  3. Нарушение технологии строительства или использование некачественных материалов. Эта ситуация также касается недобросовестных застройщиков, которые стремятся побольше заработать и побыстрее сдать объект. В итоге жильцы сталкиваются с всевозможными проблемами: начиная от проблем с коммуникацией, заканчивая трещинами в стенах и потолке.
  4. Затянувшийся ремонт у соседей. Когда приобретается квартира в новом доме, вполне очевидно, что все жильцы начинают ремонт приблизительно в одно время. Однако, никто не дает гарантии, что все закончат его в одно время. Более того, часто возникает ситуация, когда квартиры перепродаются, все начинается заново. Из-за этого становится шумно, появляется строительный мусор, пыль.

Все эти моменты стоит учитывать при выборе недвижимости для покупки.

Вторичная недвижимость

Многие решают купить именно вторичную квартиру, принципиально отказываясь от новостроев. У такого решения также есть как плюсы, так и минусы, с которыми стоит ознакомиться каждому.

Преимущества

Среди главных преимуществ покупки вторички:

  1. Возможность заехать в квартиру сразу после заключения сделки. Часто у людей просто нет возможности, в частности – финансовой, проживать где-либо в другом месте, пока дом достроится. Во вторичную квартиру можно въехать сразу же. Большинство вариантов продаются уже с ремонтом (пусть и не всегда с новым). Провести все необходимые работы можно будет позже.
  2. Разнообразие вариантов. На вторичном рынке предлагаются квартиры с разными вариантами планировок, включая эксклюзивные, сделанные предыдущими хозяевами «под себя». Более того, можно приобрести жилье в «сталинке» или же вовсе доме, который относится к категории исторических, славится известными квартирантами.
  3. Возможность реально оценить условия. При просмотре квартиры такого типа сразу можно увидеть как преимущества, так и недостатки. Дом уже достроен и какое-то время используется, поэтому можно считать, что коммуникации и конструкция уже прошли «проверку». Это же касается инфраструктуры: она не находится в проекте и не будет достраиваться со временем, можно сразу понять, где находится ближайший магазин и есть ли поблизости школа.
  4. Быстрая прописка. Прописаться в такой квартире можно сразу после ее покупки, что является важным моментом для многих.

Именно эти факторы подталкивают многих купить квартиру во вторичном жилье.

 

Недостатки

Недвижимость такого типа также имеет свои недостатки:

  1. Проблемы как с самим зданием, так и с инженерными коммуникациями. Большинство домов, которые были сданы десять лет назад и более, находятся далеко не в идеальном состоянии чисто визуальной стороны. Более того, есть недостатки, которые трудно оценить при просмотре (например, состояние труб, проводки и т. д.).
  2. Слабое развитие инфраструктуры. Далеко не все дома построены в удобных для жизни районах, что гарантированно не изменится в ближайшее время. Кроме того, находящиеся поблизости элементы инфраструктуры (например, школы) могут быть примерно такого же периода постройки, как и сам дом, соответственно, их состояние тоже не будет идеальным.
  3. Юридические сложности. Вторичное жилье чаще, чем первичка, оказывается объектом деятельности мошенников. Также при заключении сделки могут возникнуть разнообразные проблемы, связанные с внезапно объявившимся родственниками и наследниками, которые имеют право на квартиру.
  4. Трудности, спровоцированные поведением собственника. Некоторые собственники часто намеренно затягивают процесс заключения сделки, надеясь найти более выгодное предложение. Точно также они могут срывать сроки освобождения квартиры, вступать в конфликты, изменять свое мнение.

Несмотря на все эти аспекты, многие люди все равно решают приобрести квартиру на вторичном рынке.

Стоимость жилья: какой вариант выгоднее?

Помимо всех очевидных и неочевидных факторов, любого потенциального покупателя волнует вопрос: что с ценами на недвижимость? Стоит ли ожидать роста в ближайшее время?  Здесь ситуация довольно неоднозначная. Если брать для примера Москву, то положение дел такое:

  • на рынке новостроев – в 2020 наблюдался резкий скачок цен (средний показатель превысил 18%), на ближайший года ожидается рост приблизительно на 5-8%;
  • на вторичном рынке – показатели в 2020 превысили аналогичные показатели предыдущих трех-четырех лет, но не догнали рынок нового жилья (средний – 10%, максимальный – до 16% в некоторых районах), ожидаемый рост в ближайший год – 4-6%.

При этом стоит учитывать еще один момент. Цены на новостройки значительно ниже, чем на вторичку. В среднем квартира в доме, который только строится, дешевле готовый приблизительно на 25-30%. Во многих случаях разница доходит до 50%, что довольно много. Кроме того, эксперты  отмечают, что на момент окончания строительства (пройдет приблизительно 2-3 года) стоимость данной квартиры будет выше минимум на 10%, максимум – на 30%. Если сравнивать такую квартиру с вторичкой, находящейся поблизости, то можно с уверенностью сказать, что это намного выгоднее. Максимум прироста, который можно ожидать для вторичной недвижимости за два года, составляет 10%, а минимум – 6%.

Если говорить о приобретении жилья для получения прибыли посредством сдачи аренды, то здесь, конечно, у вторичек есть большое преимущество: можно начать сдачу сразу или же после косметического ремонта. Но ожидать большого дохода не стоимость. Как показывает статистика, средняя доходность не превышает отметки в 5%. Таким образом, пока недвижимость окупится, пройдет минимум два десятка лет. Поэтому многие предпочитают инвестировать не с целью перепродажи в ближайшее время или сдачи в аренду, а с длительной перспективой.

Что влияет на стоимость квартиры?

Цена квартиры как в новом доме, так и в старом, зависит не только от состояния здания, но и от других моментов. Среди них:

  • близость к центру города;
  • удобная транспортная развязка;
  • уровень развития инфраструктуры;
  • наличие парковки;
  • безопасность района для проживания;
  • планировка и площадь квартиры;
  • высота потолков;
  • наличие балконов, видовых или панорамных окон;
  • состояние подъезда, лестничной клетки.

На стоимость квартиры могут влиять и другие факторы. Например, к ним можно отнести наличие различных дополнительных «преимуществ» для жильцов (консьержа, кладовых и т. д.). Поэтому в ряде ситуаций просто нет смысла переплачивать за характеристики, которые не интересуют конкретного человека (например, далеко не каждому важно, есть ли в квартире большая лоджия).

Какое жилье проще купить в кредит?

Стоимость квартир в России достаточно высокая. Поэтому многие интересуются ипотекой на покупку жилья. Как показывает практика, большинство банков предлагает гораздо лучшие условия на приобретение квартир в новостроях. Для примера рассмотрим предложения нескольких банков, актуальные на осень 2021.

Название банка

Ипотека на покупку жилья в новостройке

Ипотека на покупку вторичного жилья

Сбербанк

от 7,8% (для программ господдержки – от 0,01%)

от 8,1%

Газпромбанк

от 7,9% (для программ господдержки – от 0,01%)

от 8,1%

ВТБ

от 7,9% (для программ господдержки – от 4,3%)

от 8,3%

Таким образом, получить кредит на покупку жилья в новостройке можно на более выгодных условиях. К тому же, сейчас существует множество программ, которые позволяют существенно снизить процентную ставку и получить льготы от государства (большинство из них распространяется преимущественно на новые дома). Первоначальный взнос чаще всего составляет 15-20%, однако, опять-таки для первички часто предлагаются особые условия.

Причины выгодных условий выдачи ипотеки на новое жилье довольно много. Среди них:

  • застройщики и банки часто сотрудничают, что является взаимовыгодным;
  • государство активно поддерживает рынок новостроек, так как его развитие оказывает положительное влияние на экономику;
  • создание льготных программ кредитования для покупки нового жилья, поддерживаемых государством, позволяет банку компенсировать часть расходов и убытков, благодаря чему кредитор, в свою очередь, снижает ставки по ипотеке;
  • приобретение вторички влечет за собой достаточно много рисков, связанных с юридическими и другими аспектами.

Однако, в последнее время ситуация на рынке вторичной недвижимости меняется. Например, в 2020 году ставка Сбербанка была снижена дважды, что, соответственно, повлекло к снижению ставки в других банках.

Заключение

Таким образом, каждый, кто интересуется продажей апартаментов, должен самостоятельно принимать решением о том, на что обратить свое внимание: новостройки или вторичное жилье. У каждого из этих вариантов есть как преимущества, так и недостатки, которые стоит брать во внимание.

 

Первичка привлекает многих качеством постройки и ее соответствием современным стандартам, а также – стремительным развитием инфраструктуры, созданием комфортных условий для жизни и разнообразием планировок. К тому же, такую квартиру можно взять в ипотеку на более выгодных условиях и даже получить поддержку от государства. Однако, всегда есть риск столкнуться с недобросовестным застройщиком, который не сдержит свои обещания, а деньги придется возвращать через суд.

Вторичка часто кажется привлекательной как для инвесторов, так и для тех, кто приобретает квартиру для собственных потребностей, возможностью «въехать и жить». Здесь не нужно долго ждать сдачи дома и вести переговоры с застройщиком, часто можно сократить расходы на первоначальный ремонт. При этом можно реально оценить характеристики как самого здания, так и района на данный момент. Однако, состояние старого дома практически во всех случаях сильно уступает современных зданиям, а многие недостатки трудно заметить, пока не начнешь там жить. Также могут возникнуть трудности при получении банковских кредитов, а ставка будет выше, чем на первичку.

Перед приобретением квартиры стоит реально оценить все факторы. Каждый покупатель сам решает, какие моменты для него являются решающими.

 

Ипотечный калькулятор
Решение по кредиту не выходя из дома. Отправьте заявку сразу в несколько банков Решение в день заявки. Мы подберем для Вас персональное предложение
Топ застройщиков
По мнению mapestate проверенные застройщики Москвы и Санкт-Петебурга Отличная репутация, высокии стадии строительства
Что важно знать
Все тонкости и нюансы при покупке недвижимости в новостройке. Проверка документов при покупке вторички.
Поиск на карте
Ищите жилье рядом с работой, родственниками или друзьями. Удобный поиск квартир
Новости и пресс-релизы
Рекомендованные ЖК
Mapestate — надежный путеводитель по рынку недвижимости твоего города
Наличие всей недвижимости в Москве и Московской области на одном портале
Возможность быстрого поиска квартиры или дома с помощью удобных фильтров
Наличие всей недвижимости в Москве и Московской области на одном портале

Сайт MAPESTATE.RU – это удобная интернет-площадка, где собрана полезная информация для тех, кто планирует купить квартиру. Обширный каталог содержит только актуальные и проверенные данные по многим регионам страны. Жилые комплексы и новостройки, современные мегаполисы и живописные поселки, просторные студии и квартиры в Москве до 3 млн – на нашем портале размещены данные о различных объектах недвижимости с делением по интересующим параметрам.

Купить квартиру несложно, когда под рукой MAPESTATE.RU

Наша электронная база ‒это всегда свежие объявления для желающих купить новостройку, земельный участок или незавершенные сооружения, а также иллюстрированные коммерческие предложения о продаже жилья от застройщика или через риелторское агентство. С помощью специального фильтра вы указываете класс жилья и желаемые регионы – система подбирает лучшие варианты и предоставляет возможность поскорее купить квартиру в районе с развитой инфраструктурой.

Готовые новостройки ждут будущих хозяев

Квартиры с отделкой в престижном спальном районе и теплые дома за 3000000 рублей в Подмосковье – поспешите основательно подготовиться к предстоящей сделке купли-продажи недвижимости, пересмотрев по персональному запросу все существующие варианты жилья в Москве или Санкт-Петербурге. В ЖК Новое Ступино купить квартиру также замечательная идея - у нас найдутся коттеджи, таунхаусы и дуплексы вашей мечты!

Купить квартиру за 5000000 – самый популярный запрос, но имеются варианты и дешевле. К примеру, квартиры в Велтон парке (Солнечногорск) имеют отличную планировку и прекрасный вид из окон, что демонстрируют представленные фото апартаментов. Если нужна квартира до 2 млн рублей или квартира за 2000000 миллиона и выше, тогда задавайте конкретную стоимость, чтобы ресурс сформировал оптимальные ценовые предложения.

Реклама: adv@mapestate.ru

Редакция: info@mapestate.ru

О проекте

Контакты

Реклама на сайте

Правообладателям

X
Авторизуйтесь для этого действия
Нажимая на иконку социальной сети для регистрации или авторизации, я соглашаюсь с условиями использования сайта Mapestate.ru и подтверждаю, что ознакомился с политикой обработки персональных данных.