Покупка квартиры в новостройке – это достаточно непростая задача, но она может принести свою выгоду, если подойти к вопросу грамотно. Как правило, на этапе котлована застройщики предлагают наиболее выгодные условия для покупателей – возможность выбрать планировку самостоятельно, сэкономить до 40% стоимости на покупке недвижимости, получить рассрочку под минимальные проценты на несколько лет. Важно понимать, как проверить застройщика перед покупкой квартиры, чтобы не ошибиться и не потратить свои деньги зря.

В чем риски покупки квартиры в новострое?

Инвестиции в новостройки связаны с определенными рисками. Покупатель приобретает не готовую недвижимость, а только обещание, что она будет в будущем возведена. Это связано с некоторыми проблемами:

• Возможность потерять достаточно крупную денежную сумму. Если у застройщиков возникают какие-либо финансовые проблемы, они замораживают строительство. В результате клиенты не получают ни готовой квартиры, ни своих денег, что приводит к крупным потерям и невозможности приобрести другую недвижимость.
• Потеря ценного времени. Из-за затягивающихся сроков строительства придется отложить заселение, что также сдвинет сроки ремонта и других важных нюансов.
• Несоответствие конечного результата желаемому. Застройщики не предоставляют никаких гарантий, что жилье будет соответствовать всем параметрам. Обещая свободную планировку, они часто выполняют наиболее удобную им – как правило, в классическом стиле.

Перед покупкой собственного жилья важно изучить вопрос, как проверить новостройку перед покупкой. Это позволит снизить риски потерять квартиру и средства, сэкономит ценные ресурсы, а также позволит найти наиболее безопасный и выгодный вариант для вложений в свое будущее. Важно – грамотно подойти к вопросу.

Проверка участников стройки

Строительство дома в новострое – это процесс, в котором участвуют и другие компании, отвечающие за конечный результат стройки. При проверке следует обратить внимание на таких заинтересованных лиц:

• Застройщика, заказчика строительства. Это та компания, с которой напрямую взаимодействуют клиенты, заключая договора о покупке жилья. Данная компания должна обладать лицензиями для того, чтобы застраивать участок для жилого комплекса полностью легально. Для проверки конкретного застройщика необходимо знать полное название и код ЕГРПОУ компании. Узнать эту информацию можно из договора или обратившись в отдел продаж компании. Данные не имеют права скрывать от потенциального покупателя.
• Генерального застройщика. Заказчик доверяет все задачи по строительству другой строительной компании. Она должна обладать всеми лицензиями и разрешениями для совершения строительных работ. Если нет таких лицензий, подрядчик не имеет права строить комплекс. Это может вызвать проблемы на этапе сдачи недвижимости в эксплуатацию.
• Подрядчика. Это компании, занимающиеся выполнением строительства на месте и мелкими поручениями. Она также должна обладать лицензией на осуществление всех видов деятельности. В противном случае это может привести к неприятным ситуациям в будущем.
• Девелопера. Это та компания, которая занимается рекламой и продвижением строительного комплекса среди заказчиков. Репутация фирмы напрямую влияет на продажу, а также позволяет удостовериться в полной безопасности строительства.

При возможности лучше всего проверить всех заинтересованных лиц в строительстве. Если этого сделать не получается, можно сосредоточить свои силы на генеральном подрядчике и застройщике.

Сбор информации

Существует множество способов, где проверить застройщика. Например, можно воспользоваться официальной информацией из Росреестра на сайте по ссылке https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/online_request?fbclid=IwAR25utz7e1g1bVXamdJ5b5PUFtaNsRrlzIWcRttLVG53-a91X8vdCqmpqho при предоставлении паспорта. Также нужно подать заявление, уплатить госпошлину, предоставив квитанцию. После этого заявитель сможет получить всю информацию по поводу конкретного недвижимого объекта. При ознакомлении с данными следует обратить внимание на следующее:

• Дата организации компании. Чем больше существует компания-застройщик, тем лучше для покупателя, так как у него уже появляются определенные гарантии и понимание репутации.
• Размер уставного капитала. Чем больше сумма, тем выше шансы, что компания добросовестно относится к выполнению всех своих обязательств. Снижаются риски обмана или кражи денег.
• Основатели и директора организации. Следует ознакомиться со всей доступной информацией по поводу создателей компании, чтобы понимать особенности сотрудничества.
• Наличие задолженности по налоговым выплатам. Это позволяет понять, существуют ли риски или проблемы при сотрудничестве с таким застройщиком.
• Информация об исполнительных тонкостях, производственные нюансы, данные о банкротстве в прошлом.

В Росреестре можно посмотреть всю актуальную информацию по поводу организацией, так как там регулярно публикуются изменения.

Налоговые вопросы

Одним из основных этапов, как проверить новостройку, является проверка налоговой задолженности компании перед государством. Если компания не уплачивает налоги, имеет задолженность по зарплатам, это должно насторожить. Возможно, это временные проблемы, после которых компания сможет оправиться, но в большинстве случаев это признак недобросовестного исполнителя, поэтому важно оперативно отреагировать, чтобы не потерять все свои деньги.

Судебные дела

В реестре можно найти информацию по поводу судимости у застройщика. Онлайн можно отыскать информацию по поводу судебных разбирательств, в которых принимала участие компания. Важно не только ознакомиться с данными, но и правильно их проанализировать. Не всегда наличие судебных исков говорит о недобросовестности компании. Если же есть открытые судебные дела с инвесторами, это должно насторожить, поэтому не следует работать с таким застройщиком.

Репутация и надежность

Один из ключевых вопросов – как проверить застройщика на надежность таким образом, чтобы удостовериться в безопасности сотрудничества. Для этого достаточно ознакомиться с информацией в поисковых системах, посмотреть, что пишут люди в социальных сетях, на форумах. Можно найти уже готовые проекты, чтобы ознакомиться с отзывами клиентов, инвесторов. Это позволит создать наиболее полную картину ситуации.

При этом не стоит доверять всему, что написано в сети. Некоторые компании занимаются самовольным пиаром, чтобы привлечь большее внимание, а конкуренты иногда могут писать негативные отзывы, чтобы уменьшить доверие к застройщику. Лучше всего принимать какую-либо позицию после тщательного изучения доступных материалов в интернете.

Еще один из способов проверки – отправиться на строительный объект. Это позволит узнать, на каком этапе находится строительство, проводятся ли работы вообще. Количество строительной техники и работников помогут приблизительно понять, насколько быстро могут быть закончены строительные работы. Чтобы полностью оценить ситуацию, рекомендуется побывать на строительной площадке хотя бы несколько раз за неделю.

Законность строительства

На данном этапе важно проверить, насколько легально проводить строительство на конкретной территории. Для этого потребуется провести тщательную оценку доступных разрешений и лицензий на осуществление строительства ЖК на конкретной территории.

Разрешительная документация

Проверить актуальность всех разрешений и лицензий можно на официальном сайте https://rosreestr.gov.ru/ Росреестра. Важно обратить внимание на такие документы застройщика:

• Лицензия. У компании обязательно должен быть документ, который разрешает проводить строительство новых объектов. Следует обратить внимание на срок годности этого документа. Если он закончится до окончания строительства дома, есть риски, что компания не закончит строительство комплекса, что приведет к проблемам в будущем.
• Разрешение на осуществление строительства. Каждая новая постройка должна соответствовать определенному классу и параметрам строительства. Необходимо проверить все возможности с получением лицензии и легализацией, что позволит обезопасить свои инвестиции.
• Строительные условия. Данные требования компания должна выполнять в обязательном порядке при строительстве объекта, чтобы здание соответствовало всем стандартным нормам.
• Технические условия. Важно проверить, будут ли подключены коммуникации к объекту. Если в технических условиях эти данные не указаны, есть риски, что здание не введут в эксплуатацию. В некоторых случаях это приводит к тому, что инвесторам приходится самостоятельно заниматься подключением всех коммуникаций.

Это основные требования, которые важно проверить при знакомстве с застройщиком, чтобы избежать возможных проблем.

Проверка земельного участка

Проверка документов на легальность строительства на конкретном земельном участке – это один из ключевых этапов при выборе застройщика. Если есть какие-либо проблемы или неразрешенные вопросы со строительным участком, это может привести ко многим проблемам с эксплуатацией в будущем. Тогда переезд в новенькую квартиру может затянуться или вообще не быть совершенным.

Важно обратить внимание на такие тонкости:

• использование земельного участка;
• целевое строительство;
• наличие арестов территории и других обременений.

Застройщик может арендовать участок или быть владельцем. При аренде необходимо обратить внимание на сроки действия договора, а также цели использования земельного участка. Если срок аренды заканчивается до завершения строительства, это должно вызвать определенные вопросы к застройщику.

В целях строительства должно быть указано, что участок используется для жилищного строительства. Не следует пренебрегать этим пунктом проверки, так как от этого напрямую зависит надежность и безопасность вложений в строительство.

Условия сделки

Среди основных этапов, как проверить застройщика, выделяют анализ существующих примеров договоров, которые компания предлагает подписать. Обычно покупка жилья на этапе строительства – это инвестиции, которые должны оправдать себя. Необходимо внимательно ознакомиться с условиями, взвесить все преимущества и недостатки решения, чтобы выбрать подходящий вариант.

Тип договора

Выделяют разные типы сделок, которые можно заключить с застройщиком. Например, можно выбрать предварительный договор. Это своеобразное соглашение, в котором фиксируются основные условия покупки квартиры предварительно. Юридически данный тип договора обеспечивает покупателю возможность получить квартиру в новострое после завершения строительства без препятствий. Среди достоинств такой сделки:

• наиболее простая схема сотрудничества с застройщиком;
• прозрачные условия заключения договора;
• все сделки заверяет нотариус, что подтверждает законность.

При этом важно учитывать, что застройщик имеет полное право подписать договор с разными покупателями на одну квартиру. Из-за этого один из покупателей может лишиться покупки.

Форвардный контракт – это также один из способов заключения договора. Такой способ примечателен тем, что требует подписания договора купли-продажи с двумя разными компаниями. Необходимо заключить контракт с компанией по управлению активами, которая позволяет обращаться к выбранному застройщику. Отдельно заключается договор купли-продажи непосредственно с застройщиком.

В таком случае весь платеж за покупку квартиры разбивается на несколько частей. Первую необходимо заплатить по первичной стоимости жилья, а вторую – внести уже при заключении договора на получение имущественных прав на недвижимость.

Форвардный контракт является достаточно выгодным для застройщиков и покупателей, так как позволяет получить недвижимость за доступную цену. При этом существуют риски, что застройщик не вернет деньги в случае нарушения условий договора.

Фонд финансирования строительства – это один из надежных способов для покупателя приобрести недвижимость в новострое. При заключении договора через стороннего представителя можно быть уверенным в целевом использовании денежных средств. Среди достоинств:

• постоянный контроль застройщика;
• возможность поменять исполнителя;
• возможность вернуть вложенные средства.

Среди главных рисков такого способа вложения в недвижимость следует обратить внимание на вероятность банкротства фонда. В таком случае не получится вернуть свои средства. Именно поэтому необходимо выбирать только проверенные и надежные компании для сотрудничества.

На что обратить внимание при заключении договора?

При заключении договора необходимо учитывать множество тонкостей. Важно обратить внимание на такие пункты:

• Штрафы инвесторам. Как правило, для покупателей предусмотрены определенные штрафы. Например, они возможны при задержке платежей или разрыве договора. Информацию о штрафных санкциях можно найти в разных пунктах договора, поэтому важно все их внимательно прочитать.
• Штрафы застройщикам. В договоре предусмотрены штрафные санкции для застройщика. Например, за каждую просрочку по срокам начисляется пеня.
• Характеристики самой квартиры. В договоре должны быть четко прописаны параметры квартиры, что снижает риски получить некачественный результат. Важно учитывать не только планировку, но и качество используемых материалов при строительстве.
• Сроки ввода постройки эксплуатации. Сроки должны быть указаны конкретными данными и цифрами, а не размытыми фразами. Важно обратить внимание на сами формулировки всех сроков.
• Изменение площади квартиры. Важно уточнить вопрос с точной квадратурой жилья заранее, чтобы не переплачивать.
• Сроки возврата средств. Если покупатель передумал приобретать недвижимость, в договоре должны быть прописаны условия возврата средств за покупку.

Если подойти к вопросу ответственно, можно избежать много проблем, сохранить свои деньги и ценное время.

Самостоятельная проверка или помощь юриста?

Можно сэкономить, проверив всю информацию самостоятельно. При этом рекомендуется обращаться к профессиональным юристам, которые помогут провести проверку новостройки, застройщика, учтут все тонкости. Процедура, как выбрать застройщика при покупке квартиры, состоит из множества этапов, но не следует ими пренебрегать для максимальной безопасности и надежности вложений.