Ваш регион: Москва г
+
Журнал MapEstate / Инвестиции в новостройки — выгода или убыток?
Инвестиции в новостройки — выгода или убыток?
Инвестиции в новостройки — выгода или убыток?
782
7 Декабря 2021
Рассмотрим все варианты, рассчитаем, сколько можно заработать, вложив деньги в новостройку, и расскажем, как повысить доходность вложений

Современные темпы строительства жилой недвижимости только через 25 лет позволят россиянам сравняться с европейцами по количеству квадратных метров на душу населения, сообщают аналитики из Сбербанка. Сейчас на одного гражданина России приходится 26,9 м² жилья, в Германии этот показатель превышает 40 м², а в Швейцарии и Дании он больше 50 м².

Это значит, что российский рынок жилой недвижимости находится в состоянии повышенного спроса. В стране всё еще меньше квартир и домов, чем желающих их купить. Кроме того, стоимость строительных материалов неуклонно увеличивается — за 2021 год она выросла более, чем на 26%, сообщает Росстат. По этим причинам в ближайшие 25 лет цены на недвижимость будут только расти, поэтому инвестиции в российские новостройки — один из выгодных способов сохранения, накопления и приумножения капитала.

 

Как инвестировать

Вложить деньги в новостройку и извлечь прибыль из этой сделки можно разными способами:

  • купить жилье на стадии котлована и продать по переуступке прав, когда квадратные метры подрастут в цене;
  • купить недвижимость без ремонта, недорого упаковать и продать дороже;
  • купить квартиру, сделать в ней ремонт и сдавать, зарабатывая на арендных платежах.

Чтобы реализовать эти стратегии, в жилую недвижимость можно вложить собственные накопления или деньги банка, взяв ипотеку. А может быть, положить деньги в банк на депозит будет проще и выгоднее? Давайте посчитаем.

 

Купить квартиру на свои накопления или в ипотеку и сдавать её в аренду

Средняя стоимость однокомнатной квартиры в 2021 году в самых простых новостройках Москвы — 10,14 млн. руб. Средняя ставка аренды той же среднестатистической московской квартиры составляет 38 000 руб. С этой суммы нужно будет заплатить налог. Самый выгодный вариант — оформить самозанятость со ставкой налогообложения 4%. За год нужно будет уплатить 18 240 руб.

За 12 месяцев доходность от сдачи с учетом налога составит 437 760 руб. — это 4,31% годовых, если не считать коммунальные платежи и мелкие текущие расходы. Получается меньше, чем ставка по депозиту в рублях, которая в конце 2021 года в российских банках составляет в среднем 5,5%. Но деньги на вкладе теряют свои покупательскую способность, а стоимость квартир растет.

Из полученной суммы также нужно будет вычесть расходы на ремонт. Скромный косметический ремонт «однушки» в столице обойдется в 600–800 тыс. руб. Получается, что арендные платежи за первый год не отобьют расходы на отделку, но прослужит такой ремонт 5–10 лет. Возьмем средние значения: разделим 700 000 руб. на 7 лет и получим примерно 100 000 руб. в год на ремонт, если в квартире будут жить аккуратные люди и вы будете делать ремонт раз в 7 лет.

За прошедшие 12 месяцев однокомнатные новостройки в Москве подорожали на 24%. Если рост стоимость продолжится с той же динамикой, доходность нашей квартиры за год составит 437 760 руб. – 100 000 руб. + 2 430 000 руб. = 2 767 760 руб. или 27,29% годовых.

Если взять ту же квартиру в ипотеку по ставке 5,5 % на 20 лет с первоначальным взносом 3 000 000 руб., ежемесячный платеж составит 48 868 руб. в месяц или 586 416 руб. в год. Арендные платежи не покроют платежи по ипотеке, расходы за 20 лет достигнут 14 728 202 руб. Доходность 2 767 760 руб. в год составит уже 18,79% годовых от выросшей суммы вложений.

Преимущества:

  • вы получаете регулярный пассивный доход;
  • ваши вложения растут в цене.

Недостатки:

  • придется вложиться в ремонт;
  • есть риск столкнуться с недобросовестными жильцами, которые испортят обстановку или будут задерживать платежи.

Особенности:

  • долговременная стратегия, не подходит для краткосрочных финансовых целей.

 

Купить новостройку на стадии котлована и продать, когда дом почти достроят

Старт продаж квартир в новостройках начинается сразу после того, как застройщик оформляет права на земельный участок, получает разрешение на строительство и начинает рыть котлован. Квартиру на этом этапе можно купить у застройщика или инвестиционного брокера. В 2020 году на этапе котлована совершалось 26% сделок, сообщает риелторская компания «Бест-Новострой».

В первые недели продаж стоимость квадратного метра в доме минимальна, но риски для инвестора высоки. Чтобы минимизировать риски, можно покупать недвижимость на этом этапе только у самых надежных застройщиков или дождаться, когда у дома появится хотя бы пара этажей. Доходность при этом будет ниже, но и риски тоже. Переход на эскроу-счета защитил покупателей жилья от мошенников, которые исчезают с деньгами дольщиков, но не защищает от долгостроя. Но даже в этом случае опытные инвесторы не рекомендуют вкладывать в подобные проекты все свои накопления. Потратить 10–30% от накоплений на квартиру на этапе котлована — наиболее разумный вариант, если объем капитала позволяет. В зоне риска находятся даже дома, достроенные на 95%.

В первые 1-2 недели продаж застройщик обычно тестирует рынок, предлагая самые выгодные цены. Разница между ценой покупки и продажи в среднем по Москве составляет 15–25%. Самые выгодные варианты — новостройки в регионах, которые переживают строительный бум. Например, с января 2018 по март 2021 цены на 1-комнатные квартиры в новостройках Краснодара выросли на 64%, доходность при покупке на этапе котлована в отдельных ЖК Краснодара может достигать 50%.

Если использовать в данной стратегии ипотеку, доходность инвестиций можно увеличить. Предположим, вы покупаете квартиру на этапе строительства за 4 000 000 руб., взяв кредит на 20 лет под 6% с первоначальным взносом 1 000 000 руб. Через год дом почти достроен, жилье подорожало на 20%, вы продаете его за 4 800 000 руб., отправив деньги покупателя на погашение ипотеки. За 12 месяцев вы потратите 1 000 000 руб. на первоначальный взнос, 177 821 руб. на уплату процентов по ипотеке и 80 100 руб. на погашение долга.

Ваш доход от продажи квартиры составит 622 179 руб., вложения — 1 257 921 руб., доходность — 49,46% годовых.

Преимущества:

  • вы не тратите время и деньги на ремонт квартиры;
  • вы не платите коммунальные платежи;
  • нет риска столкнуться с неудачными арендаторами;
  • большой выбор квартир с разной планировкой, площадью и видом из окон.

Недостатки:

  • высокий риск потери всех или части вложенных денег;
  • вероятно, придется заплатить комиссию инвестиционному брокеру, чтобы найти перспективный ЖК;
  • неудачный объект может подешеветь после ввода дома в эксплуатацию;
  • если в доме много инвестиционных квартир, это создаст высокую конкуренцию, недвижимость придется продать дешевле.

Особенности:

  • краткосрочная стратегия, максимальная доходность достигается в первые 12–24 месяцев после покупки.


Купить новостройку с предчистовой отделкой, сделать ремонт и продать

Это выгодный вариант для тех, кто умеет и хочет делать ремонт самостоятельно.

Например, возьмем квартиру-студию в Москве у метро «Черкизовская» площадью 20 м². Дом сдан. Сейчас её можно купить у застройщика за 6–6,5 млн. руб., а с простым ремонтом — уже на 1,5 млн. руб. дороже. Если вы делаете ремонт самостоятельно, материалы обойдутся в 10–15 тыс. руб. за м². Получается, на ремонт вы потратите примерно 250 тыс. руб и несколько месяцев своего времени. Чтобы упаковать квартиру для быстрой и выгодной продажи, можно обратиться к дизайнеру интерьера — его услуги обойдутся минимум в 1000 руб./м².

Доходность составит 8 000 000 – 6 500 000 – 250 000 – 20 000 = 1 230 000 руб. или 18,16% за 3–6 месяцев, не считая налога на продажу квартиры. Если купить квартиру в ипотеку, доходность инвестиции также повысится, как и в случае с покупкой на стадии строительства и продажей по переуступке прав.

Покупатели готовы заплатить больше себестоимости ремонта, чтобы сэкономить время и нервы. Если покупать аналогичную квартиру на этапе строительства, выгода будет еще больше.

Преимущества:

  • высокая доходность;
  • быстрая оборачиваемость капитала.

Недостатки:

  • нужно уметь делать ремонт, а лучше организовать свою бригаду отделочников.

Особенности:

  • это не пассивные инвестиции, а активный способ заработка

 

Как повысить доходность инвестиции в новостройку

Не важно, будете ли вы продавать или сдавать вашу квартиру в новостройке, советы опытных инвесторов помогут заработать больше. Вот что они говорят:

  • Продумайте всю стратегию до покупки недвижимости. Например, вы покупаете квартиру недалеко от горнолыжного курорта. Выгоднее будет сдавать её в краткосрочную аренду. Значит, квартира должна быть удобной для тех, кто катается на горных лыжах и сноубордах, а её ремонт — износоустойчивым и соответствующим вкусам молодежи.
  • Учитывайте сроки. Если вам нужно заработать денег для покупки собственной квартиры через пару лет, подойдет более рискованная и агрессивная стратегия. Если нужно собрать и сохранить деньги на обучение ребенка через 10 лет, потребуется долгосрочная и менее рисковая инвестиция.
  • Постройте портрет целевой аудитории. Одну и ту же квартиру можно отделать для сдачи в аренду топ-менеджеру или тиктокеру — и это будут два разных ремонта.
  • Изучите город, район, микрорайон, где строится дом. Возможно, рядом с одним из ЖК планируется строительство станции метро. После её открытия недвижимость в пешей доступности обычно дорожает на 20% и более.
  • Выбирая объект и стратегию, выполните расчеты на основе своих финансовых целей. Не стоит копировать действия знакомых или блогеров, их стратегия может оказаться невыгодной для вас. Пропишите свои финансовые точки А и В, все суммы, проценты и сроки.
  • Предусмотрите все риски. Что вы будете делать, если не удастся продать объект по запланированной цене? Как вы поступите, если возьмете ипотеку и потеряете работу? Проконсультируйтесь с юристом. Застрахуйте свою жизнь и здоровье.

Выгода от вложений в новостройку зависит от многих факторов: наличия большой суммы для инвестиций, возможности взять ипотеку под низкий процент, умения анализировать рынок недвижимости и отдельные объекты, способности забыть о своих вкусах и выбирать квартиру не для себя, а для будущего покупателя. Если у вас есть средства, желание разобраться и устойчивость к риску, инвестиции в новостройки могут принести доход выше, чем на банковском депозите.

Ипотечный калькулятор
Решение по кредиту не выходя из дома. Отправьте заявку сразу в несколько банков Решение в день заявки. Мы подберем для Вас персональное предложение
Топ застройщиков
По мнению mapestate проверенные застройщики Москвы и Санкт-Петебурга Отличная репутация, высокии стадии строительства
Что важно знать
Все тонкости и нюансы при покупке недвижимости в новостройке. Проверка документов при покупке вторички.
Поиск на карте
Ищите жилье рядом с работой, родственниками или друзьями. Удобный поиск квартир
Новости и пресс-релизы
Рекомендованные ЖК
Mapestate — надежный путеводитель по рынку недвижимости твоего города
Наличие всей недвижимости в Москве и Московской области на одном портале
Возможность быстрого поиска квартиры или дома с помощью удобных фильтров
Наличие всей недвижимости в Москве и Московской области на одном портале

Сайт MAPESTATE.RU – это удобная интернет-площадка, где собрана полезная информация для тех, кто планирует купить квартиру. Обширный каталог содержит только актуальные и проверенные данные по многим регионам страны. Жилые комплексы и новостройки, современные мегаполисы и живописные поселки, просторные студии и квартиры в Москве до 3 млн – на нашем портале размещены данные о различных объектах недвижимости с делением по интересующим параметрам.

Купить квартиру несложно, когда под рукой MAPESTATE.RU

Наша электронная база ‒это всегда свежие объявления для желающих купить новостройку, земельный участок или незавершенные сооружения, а также иллюстрированные коммерческие предложения о продаже жилья от застройщика или через риелторское агентство. С помощью специального фильтра вы указываете класс жилья и желаемые регионы – система подбирает лучшие варианты и предоставляет возможность поскорее купить квартиру в районе с развитой инфраструктурой.

Готовые новостройки ждут будущих хозяев

Квартиры с отделкой в престижном спальном районе и теплые дома за 3000000 рублей в Подмосковье – поспешите основательно подготовиться к предстоящей сделке купли-продажи недвижимости, пересмотрев по персональному запросу все существующие варианты жилья в Москве или Санкт-Петербурге. В ЖК Новое Ступино купить квартиру также замечательная идея - у нас найдутся коттеджи, таунхаусы и дуплексы вашей мечты!

Купить квартиру за 5000000 – самый популярный запрос, но имеются варианты и дешевле. К примеру, квартиры в Велтон парке (Солнечногорск) имеют отличную планировку и прекрасный вид из окон, что демонстрируют представленные фото апартаментов. Если нужна квартира до 2 млн рублей или квартира за 2000000 миллиона и выше, тогда задавайте конкретную стоимость, чтобы ресурс сформировал оптимальные ценовые предложения.

Реклама: adv@mapestate.ru

Редакция: info@mapestate.ru

О проекте

Контакты

Реклама на сайте

Правообладателям

X
Авторизуйтесь для этого действия
Нажимая на иконку социальной сети для регистрации или авторизации, я соглашаюсь с условиями использования сайта Mapestate.ru и подтверждаю, что ознакомился с политикой обработки персональных данных.