В таких ситуациях необходимо помнить одно простое правило: чем раньше покупатель задумается о приобретении жилья, тем дешевле оно ему обойдется. С количеством возведенных этажей растет уверенность в том, что многоквартирный дом будет своевременно сдан в эксплуатацию. Однако к моменту окончания строительства, стоимость квадратного метра увеличится в несколько раз.

Покупка квартиры до старта продаж

Нормы ФЗ №214 предоставляют застройщику право продавать квартиры участникам долевого строительства сразу после оформления разрешения на строительство. Однако определенные строительные компании открывают старт продаж сразу после приобретения земельного участка. Доступ к ранним продажам получил название платиновый (или нулевой) и именно он гарантирует покупателям скидку в размере от 20 до 30% на квартиры в строящемся доме. 

С одной стороны нулевой этап строительства - это отличная возможность купить квартиру по наиболее низкой стоимости. Но с другой — риски, с которыми сталкивается дольщик могут перекрыть все преимущества такой сделки. 

Плюсы

Относительно низкая стоимость приобретаемого объекта — главный плюс инвестирования данного вида. Это преимущество особенно заметят те покупатели, которые планируют в будущем продать квартиру в новостройке за более высокую цену. 

Выбор — один из плюсов платинового доступа. На нулевом этапе строительства потенциальный дольщик получает возможность приобрести квартиру своей мечты. Метраж, планировка, этаж — это лишь малая часть критериев, отталкиваясь от которых покупатель может выбрать оптимальное жилое помещение.  

В большинстве случаев к моменту окончания строительства практически все ликвидные квартиры в жилом комплексе уже распроданы. Под ликвидными в этом случае подразумеваются видовые квартиры:

• с удачными планировками;

• расположенные на средних этажах; 

• различной метражности (от однушек до просторных студий и даже пентхаусов). 

Чем ближе момент сдачи дома в эксплуатацию, тем меньше хороших квартир остается в нем. 

Минусы

Интересует вопрос о том, когда покупать квартиру в новостройке? Ответить на него можно только после тщательного анализа финансовых рисков. 

В теории действующее законодательство защищает интересы дольщиков на всех этапах строительства новостроек. Денежные средства за приобретенную квартиру перечисляются на эскроу счет, доступ к которому открывается застройщику только после сдачи дома в эксплуатацию. 

Однако на практике все не так радужно. Сложная экономическая ситуация в стране, резкое падение национальной валюты и другие обстоятельства могут повлиять на платежеспособность строительной компании. 

Даже если застройщик не объявит о своем банкротстве, вероятность несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию никто не отменял. По статистике примерно третья часть участников строительного рынка не вкладываются в установленные сроки.

Покупка квартиры на этапе котлована

Этап котлована — начальная стадия строительства, во время которой производится закладка фундамента многоквартирного дома. Строительная компания преступает к реализации этого этапа всего через несколько месяцев после объявления старта нулевых продаж. Однако стоимость квартир к этому моменту увеличивается в среднем на 20–30%.

Так в чем же преимущества такой сделки?

Плюсы

Плюсов у этого этапа достаточно много. Давайте более детально разберем каждый из них:

• выгодная стоимость объекта недвижимости: купить квартиру на этапе котлована можно в среднем на 30-50% дешевле, чем квартиру, расположенную в достроенном доме (размер выгоды зависит от региона страны); 

• возможность получить квартиру в рассрочку: многие строительные компании таким способом привлекают потенциальных инвесторов; 

• право выбрать лучшие варианты жилых помещений (планировка, этажность, сторона дома и даже вид из окна. 

Единственное отличие этого этапа от предыдущего заключается в размере скидки на приобретаемый объект. Все остальные “плюшки” остаются неизменными. 

Минусы

После обсуждения основных достоинств сделки можно поговорить и про недостатки покупки квартиры на этапе котлована. На самом деле это  перечень мало чем отличается от предыдущего формата участия в сделке долевого участия. 

Покупатели, решившие заключить договор долевого участия в момент закладки котлована, должны учитывать такие риски: 

• неожиданные изменения в проекте (например, вместо раздельного санузла дольщик может получить совместный); 

• задержки сдачи дома в эксплуатацию; 

• длительное ожидание заселения в приобретенную квартиру.

Для многих граждан утомительное ожидание переезда в квартиру может стать настоящей пыткой. Не стоит также списывать со счетов дополнительные финансовые расходы. Сколько лет строится жилой комплекс?

В среднем на возведение монолитного многоэтажного (17-25 этажей) дома уходит от 2 до 4 лет. Если у дольщика нет своего жилья, ему придется в течение этого срока оплачивать съемное жилье.

Промежуточный этап строительства

Начальный этап строительства новостройки предлагает не только более выгодные цены, но и возможность выбора. В середине строительства процент финансовой выгоды существенно снижается. Однако если покупатель не ставит перед собой цель продать квартиру сразу после оформления права собственности, то такой способ приобретения квартиры также можно считать достаточно удачным с точки зрения экономии денежных средств.

 Плюсы

К перечню основных плюсов покупки квартиры во время реализации промежуточного этапа строительства новостройки можно отнести следующие:

• значительное снижение рисков банкротства строительной компании и последующей заморозки стройки; 

• возможность проверить как застройщик выполняет договорные обязательства; 

• более низкая стоимость квартиры по сравнению с квартирой, расположенной в готовом доме. 

К моменту возведения средних этажей многоквартирного дома стоимость жилых помещений возрастает в среднем от 10 до 20%. Однако несмотря на незначительно поднявшуюся стоимость, купить новостройку на этапе строительства - идеальный вариант для тех, кто желает снизить финансовые риски. 

Минусы

В данном случае стоимость квартиры и вероятность наступления неблагоприятных для должника финансовых последствий находятся примерно на одном уровне. Однако несмотря на то, что строительная компания уже выполнила половину обещанной работы, нельзя исключать вероятность обмана с ее стороны. 

Недобросовестные застройщики могут заморозить стройку и скрыться из вида в тот момент, когда возведено более 70% многоквартирного дома.

Покупки квартиры в готовом доме

Риски при покупке квартиры в готовом доме практически равны нулю. Однако это не означает, что сделки, предметом которых являются жилые помещения, расположенные в готовом доме, полностью закрывают потребности покупателя. 

Давайте рассмотрим основной перечень их преимуществ и недостатков.

Плюсы

На самом деле покупка квартиры в доме, который уже был сдан в эксплуатацию, является отличным вариантом для тех, кто вынужден ежемесячно оплачивать аренду съемной квартиры. Инвесторы, рассматривающие недвижимость этой категории в качестве дополнительного источника дохода, также найдут повод для радости. 

Итак, основными плюсами такой сделки являются: 

• возможность оценить качество строительных и ремонтных работ до момента подписания договора купли-продажи;

• полное отсутствие финансовых рисков (дом уже сдан в эксплуатацию, поэтому от покупателя требуется только заехать в квартиру и наслаждаться всеми преимуществами покупки);

• возможность заселиться в квартиру сразу после передачи ключей.

Также стоит учесть, что инфраструктура района, его транспортная развязка и благоустройство прилегающей территории развивается по мере строительства дома. Если вы подпишите договор с девелопером на этапе закладки котлована и придете к месту строительства спустя 2-3 года, вы удивитесь степени благоустроенности придомовой территории.

Минусы

Чтобы купить квартиру в сданном доме, необходимо иметь на счетах достаточно крупную сумму. Сэкономить в данной ситуации не получится. Это означает, что стоимость жилого помещения является основным минусом проведения подобных сделок.

Готовые к заезду квартиры в среднем составляют только 10–15% от проданных площадей. Это означает, что купить квартиру, которая полностью оправдает ожидания, в такой ситуации практически невозможно. Покупателю, желающему снизить объемы финансовых рисков, придется выбирать из того, что осталось. 

Перед покупкой квартиры по договору долевого участия рекомендуется убедиться в благонадежности компании-застройщика. Это правило особенно актуально для тех лиц, которые приобретают недвижимость за счет привлечения ипотечных средств.

В идеале о заключении ДДУ стоит задумываться когда готовность дома превысит отметку в 40-50%. На этом этапе уже можно оценить динамику строительства и перспективы достройки. 

Читайте также:

• Как выгодно купить квартиру?

• Застройщики ‒ кто они? Стоит ли покупать квартиру «от застройщика»

• Где лучше взять ипотеку на новостройку

• Новостройки от застройщика «Эталон», большой обзор квартир и цен ЖК от застройщика «Эталон»

• Бесплатный подбор квартиры в новостройке