Процесс покупки квартиры в новостройке всегда сопряжен с рисками. Человек может выбрать недобросовестного девелопера и ввязаться в «долгострой». Либо получить жилье, которое в дальнейшем невозможно перепланировать. Этих и многих других ошибок можно избежать, если задавать правильные вопросы в процессе обсуждения сделки с застройщиком. Рассмотрим 10 тем, которые нужно обязательно обсудить с продавцом перед тем, как подписывать договор долевого участия.
Самые важные вопросы при покупке квартиры связаны с оценкой благонадежности застройщика. И первое, о чем нужно поинтересоваться у представителя компании - это наличие аккредитации в банке. Если документ есть, значит, юристы кредитного учреждения уже проверили все необходимые документы по объекту: свидетельство о праве собственности на землю, проектную декларацию, разрешение на строительство. Предоставив аккредитацию, банк посчитал застройщика надежным и согласился выдавать ипотечные кредиты для покупки жилья в комплексе.
Совет эксперта: правдивость ответа девелопера можно проверить на сайте банка в разделе «аккредитованные новостройки» или обратиться отделение лично. Если объекта в списке нет, делать такую покупку рискованно.
Даже если аккредитация банка имеется, не будет лишним самостоятельно проверить правоустанавливающую документацию по стройке. Земельный участок, на котором планируется возведение комплекса, должен находиться в собственности у девелопера. Или быть оформленным по договору долгосрочной аренды или субаренды. Сроки соглашения с владельцем земли должны соответствовать дате введения новостройки в эксплуатацию.
Какие вопросы при покупке квартиры нужно задать, рассматривая документ? Важно узнать назначение участка. На земле, предназначенной для ИЖС, коттеджной, дачной постройки нельзя строить многоквартирное жилье. Правильная формулировка назначения выглядит примерно так: «размещение домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки».
Совет эксперты: границы участка можно проверить на сайте Росреестра. Для этого нужно узнать его кадастровый номер. Он указан в выписке из ЕГРН на имя застройщика, которая должна находиться в открытом доступе.
Наличие документа подтверждает, что застройщик удовлетворяет требованиям закона: у него есть проектная декларация, опыт в строительстве многоэтажных зданий не меньше 3 лет и достаточно денег на счетах для возведения объекта (не меньше 10% от его стоимости). В Москве такое заключение выдает Москомстройинвест.
Честные застройщики не боятся показывать отчеты по финансовым результатам своим клиентам. Они предоставляют ссылку на годовую официальную отчетность по первому требованию. В отчете нужно обратить внимание на показатели «Долговая нагрузка» и «Чистая прибыль». Само по себе наличие долгов в компании – это нормально, но их величина не должна превышать показатель прибыли.
Вопросы, задаваемые при покупке квартиры, должны касаться и такой «скользкой» темы как судебные дела. Их наличие свидетельствует о проблемах с предыдущими объектами: нарушением сроков сдачи, приостановкой строительства, нарушением прав дольщиков. Вероятность, что аналогичные недоработки возникнут в текущем проекте, в этом случае увеличивается.
Даже если застройщик ответил отрицательно, не помешает проверить информацию на официальных ресурсах. Сделать это можно на следующих сайтах: Единый реестр проблемных объектов, Федеральные арбитражные суды, Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.
С 2019 года для оплаты квартир, купленных в новостройках, используются эскроу-счета. Это мера государства по защите прав граждан, которая гарантирует, что застройщик не скроется с деньгами дольщиков.
Суть программы заключается в том, что финансы, переданные покупателями, хранятся на отдельных счетах. Застройщик сможет получить их только, когда сдаст дом в эксплуатацию, в момент передачи первой квартиры в собственность.
Задавая вопросы при покупке квартиры в новостройке, важно знать, что застройщики, которые продали более 10% площадей в доме, могут не использовать эскроу-счета. Также разрешено не участвовать в программе объектам, чья степень готовности превышает 30%. Если девелопер отвечает, что имеет право работать без эскроу, не стоит верить ему на слово. Степень готовности подтверждается официальным заключением. Узнать долю проданных площадей новостройки можно в Росреестре.
Обратите внимание! Ни банк, ни застройщик не взимают с покупателей денег за открытие эскроу-счета.
Какие вопросы при покупке квартиры новостройки позволят быстро определить честность намерений застройщика? Уточните у девелопера, каким способом он хочет получить расчет. Недобросовестная компания попросит заплатить наличными. Важно понимать, что делать этого ни в коем случае нельзя.
Опытные застройщики знают, что за получение денег до регистрации сделки могут получить штраф. Поэтому не рискуют. Самый безопасный способ оплаты квартиры – сервис безопасных расчетов. По этой схеме продавец может получить деньги за жилплощадь только после того, как договор будет заверен в Росреестре.
Такие вопросы застройщику при покупке квартиры нужно задать, чтобы иметь возможность взыскать неустойку, если компания просрочит сдачу объекта. Точные сроки завершения строительства и процент компенсации за их нарушение указаны в договоре. В некоторых случаях девелоперы, затягивающие стройку, составляют дополнительное соглашение о продлении сроков. Если его подписать, получить неустойку уже не выйдет.
Кирпичные новостройки, а также монолитные дома строятся не меньше двух лет. Они имеют хорошие тепло- и звукоизоляционные характеристики, позволяют воплощать множество дизайнерских фантазий: совмещать кухню с гостиной, переносить и убирать перегородки.
Жилые комплексы из панелей возводятся быстрее – до 6-12 месяцев. Дома из современных утепленных сэндвич-панелей практически не отличаются по изоляционным свойствам от монолитной и кирпичной технологий строительства. Но большинство комнат в таких новостройках перепланировать нельзя – в них почти все стены несущие.
Вопросы застройщику при покупке квартиры в новостройке нужно задать и относительно придомовой территории. Стоит поинтересоваться, запланирована ли рядом постройка детских садов, школ, детских, спортивных площадок, парковки. Также не будет лишним узнать, предусмотрена ли охрана двора комплекса.
Полный перечень объектов благоустройства есть в проектной документации, одобренной администрацией города и предоставившей разрешение на строительство. Если бумаг нет, обещания застройщика могут оказаться пустыми.
Сайт MAPESTATE.RU – это удобная интернет-площадка, где собрана полезная информация для тех, кто планирует купить квартиру. Обширный каталог содержит только актуальные и проверенные данные по многим регионам страны. Жилые комплексы и новостройки, современные мегаполисы и живописные поселки, просторные студии и квартиры в Москве до 3 млн – на нашем портале размещены данные о различных объектах недвижимости с делением по интересующим параметрам.
Купить квартиру несложно, когда под рукой MAPESTATE.RU
Наша электронная база ‒это всегда свежие объявления для желающих купить новостройку, земельный участок или незавершенные сооружения, а также иллюстрированные коммерческие предложения о продаже жилья от застройщика или через риелторское агентство. С помощью специального фильтра вы указываете класс жилья и желаемые регионы – система подбирает лучшие варианты и предоставляет возможность поскорее купить квартиру в районе с развитой инфраструктурой.
Готовые новостройки ждут будущих хозяев
Квартиры с отделкой в престижном спальном районе и теплые дома за 3000000 рублей в Подмосковье – поспешите основательно подготовиться к предстоящей сделке купли-продажи недвижимости, пересмотрев по персональному запросу все существующие варианты жилья в Москве или Санкт-Петербурге. В ЖК Новое Ступино купить квартиру также замечательная идея - у нас найдутся коттеджи, таунхаусы и дуплексы вашей мечты!
Купить квартиру за 5000000 – самый популярный запрос, но имеются варианты и дешевле. К примеру, квартиры в Велтон парке (Солнечногорск) имеют отличную планировку и прекрасный вид из окон, что демонстрируют представленные фото апартаментов. Если нужна квартира до 2 млн рублей или квартира за 2000000 миллиона и выше, тогда задавайте конкретную стоимость, чтобы ресурс сформировал оптимальные ценовые предложения.
Реклама: adv@mapestate.ru
Редакция: info@mapestate.ru