Часто при ремонте возникают решения, связанные с перепланировками помещений. Даже если новостройка со свободными планировками. Владельцу квартиры следует знать, что к любым перепланировкам жилья в многоквартирных домах привлекается пристальное внимание надзорных органов и управляющих организаций. Такие работы строго регламентируются законами и нормативными актами. Это связано с требованиями к безопасности и надежности жилых застроек.

Поэтому знание таких норм и законов убережет владельцев от риска финансовых убытков, штрафов и даже выселений. Зато поможет выполнить перепланировки и ремонт по нормам, и с эффективным результатом. Для этого нужно согласование перепланировки квартиры.

Что такое перепланировка и переустройство

Перепланировка – это изменения в конструкциях стен и перегородок, планах помещений. Переустройство – это изменения в сетях инженерных коммуникаций. Перепланировка однокомнатной квартиры обычно сводится созданию квартиры-студии для расширения пространства и одновременного зонирования. Перепланировка двухкомнатной квартиры может проводиться для расширения кухни или другой комнаты.

Нормативы по ведению ремонтов и перепланировкам содержатся в постоянно действующих документах:

•  строительных нормах и правилах – СниП;
•  санитарных нормах и правилах – СанПиН, и часто их заменяющих Сводах правил СП;
• ГОСТах;
• Законе 558 РФ о перепланировках жилого и нежилого фонда. Он работает с 27.12.2018;
• для Москвы и области – Московские городские строительные нормы МГСН, и Временные строительные нормы ВСН.

Постановление Правительства Москвы 508 узаконивает применение этих нормативных документов и поручает согласование проектов перепланировок Мосжилинспекции. Нарушения норм даже одного закона или нормы может повлечь запрет проводить любые перепланировки.

Когда нужно согласовывать перепланировку

Согласования нужны, когда вносятся изменения в конструкции стен и перегородок. Для этого нужно знать, что разрешено или запрещено для таких работ. Чаще всего проводится перепланировка однокомнатной квартиры. Чтобы узаконить такие работы, нужен согласованный проект на перепланировку.

Какие работы разрешены при перепланировках

Самые простые работы можно проводить по согласованию их эскизов с планами БТИ:

• переносить ненесущие перегородки в ванных и туалетных комнатах, в кухнях и жилых комнатах в сторону коридоров и кладовых;
•  выполнять обратный перенос, увеличивая коридоры и кладовые;
• соединять комнаты с кухнями, которые относятся к мокрым зонам (с подачей воды и гидроизоляцией пола).

По нормам, в квартире существуют такие зоны:

• Жилые. К ним относятся жилые комнаты.
•  Нежилые:
•  вспомогательные холодные – балконы с лоджиями;
• дополнительные – кладовые и технические помещения, коридоры;
• мокрые зоны – санитарные узлы и кухни.

Мокрые зоны всегда указаны в планах БТИ. По ним важно помнить три правила:

1. Запрещено размещение (расширение) мокрых зон над жилыми зонами снизу. Можно только над подвалами.
2.  В мокрых зонах запрещено двигать перегородки между кухнями и санузлами.
3. Такие зоны разрешено расширять в сторону нежилых сухих помещений – коридоров и кладовых.

Сложные перепланировки, которые разрешено проводить с обязательным проектом, согласованиями и инженерными расчетами:

устройство проемов в несущих стенах, которые усиливаются стальными рамами:

• соединение балкона с помещениями;
• демонтаж части стены под окном на балкон при сохранении несущей перемычки.
• объединение двух квартир и перестройка одной кухни в жилую комнату;
•  изменение внешнего вида фасада;
• установка твердотопливных каминов в квартирах последнего этажа, в том числе двухуровневых.

 Перепланировка кухни

Кухня с газовой плитой обязательно отделяется от помещений дверью и перегородками. Если планируется такая перегородка, в ней не должно оставаться открытого проема. Расширять кухню в сторону жилой зоны разрешено только жильцам первого этажа. Или второго, над нежилым этажом. В кухнях с газовым снабжением запрещены работы с несущими стенами.

Зачем согласовывать перепланировку

Если квартира взята в ипотеку, неузаконенная перепланировка квартиры или незаконный ремонт влечет за собой разрыв кредитного договора или ухудшение условий. Таким собственникам нужно обязательно узаконить самовольную незаконную перепланировку квартиры. Также за это грозит большой штраф.

Важно, что при любых перепланировках теперь для согласования не нужна справка по архитектурным памятникам, и справка ЕГРН, если квартира уже внесена в Росреестр.

Как согласовать перепланировку

Жилищный кодекс определяет условия оформления перепланировки квартиры. Их согласование и контроль возлагается на местные власти. Для этого организованы градостроительные комитеты. Проектирование и сам ремонт выполняют организации СРО. А регистрация и паспортизация осуществляется через БТИ. Чтобы оформить согласование, в местные органы предоставляются документы:

•  заявление по установленной форме;
• права на собственность;
• утвержденный проект ремонта;
• техпаспорт;
• согласие членов семьи.

На согласование органам власти отводится 1,5 месяца. После согласований выполняется ремонт по проекту. По завершении работ нужно подтвердить их  соответствие проекту и нормам:

• в БТИ. За десять дней оформляется акт приемки работ;
• по акту БТИ в кадастре составляется новый паспорт на жилье. Время – 1 месяц;
• в Росреестре регистрируется паспорт и документы на собственность.

Собственникам жилья, купленного в ипотеку, от нужно получить разрешение от банка. Для этого нужны документы:

• согласования изменений от БТИ и управляющей компании;
• согласие страховщиков страховать риски по ремонту;
• оценочная экспертная стоимость ремонта.

Перепланировка не согласована. Как ее узаконить?

Как узаконить перепланировку в квартире, когда выполнен ремонт, ответят в комитете градостроительства местные власти. Для ее узаконивания нужно провести экспертизу проекта и выполненных работ.

По уже выполненной перепланировке или только составленному проекту может назначаться экспертиза для определения его соответствия нормам:

• перед ремонтом;
•  для узаконивания самовольных перестроек;
• по инициативе управляющих компаний, искам соседей или решениям суда.

К экспертизам нужно относиться серьезно. По их результатам могут назначаться штрафы, есть риск отчуждения или даже отселения.

Заключение

Согласовывать перепланировки квартиры лучше перед ремонтом. При соблюдении норм и законов, составлении проекта с помощью специалистов и перепланировка будет выполнена правильно, и квартира станет более комфортабельной.