Приобретение в ипотеку новой квартиры под сдачу в аренду позволяет стать обладателем собственного жилья даже при небольшом уровне доходов. Несмотря на то что ипотека – дополнительная нагрузка на личный или семейный бюджет, правильные расчеты и планирование помогут погасить кредит досрочно без доплат.

Законность способа

Вопрос законности сдачи ипотечного жилья в аренду волнует многих потенциальных заемщиков. С точки зрения законодательства, запрет на подобное действие отсутствует. Действующий закон «Об ипотеке» не запрещает сдачу квартиры в аренду при выполнении следующих условий:

• использование помещения по прямому назначению;
•  отсутствие запрета в договоре между заемщиком и банком.

Некоторые финансовые учреждения выступают против использования жилья, принадлежащего банку, в качестве арендного. Часто такой пункт добавляют в стандартный кредитный договор между клиентом и банковской организацией.

Важно на начальном этапе сотрудничества обсудить этот вопрос с представителем банка. Если не поставить в известность финансовую организацию, в дальнейшем сдача квартиры в аренду может иметь серьезные последствия, начиная от штрафных санкций за нарушение и заканчивая требованием о досрочном выполнении кредитных обязательств.

Условия кредитования

Значимое условие для окупаемости приобретенного в ипотеку жилья – покрытие арендной ставкой регулярных выплат по кредиту. В сокращении объема ежемесячного платежа важную роль играет размер первоначального взноса и возможность досрочного погашения кредита.

Например, при покупке однокомнатной московской квартиры стоимостью 5,9 миллиона рублей с первоначальным взносом в половину суммы ставка по кредиту составит 10,7 % в течение 30 лет. Ежемесячный доход от сдачи квартиры в аренду в Москве должен составлять не менее 30 тысяч рублей для погашения кредита на начальном этапе. С учетом досрочного погашения через 6 лет значение минимального ежемесячного платежа снизится до 5 000 рублей при сохранении арендной ставки.

Характеристики жилого помещения

Перед тем как купить квартиру для сдачи в аренду, важно проанализировать выгоду при выборе первичного или вторичного рынка. Если отдать предпочтение жилью в новостройке, придется дождаться завершения строительства, а также выделить время и средства на проведение ремонта.

Обычно поиск хорошего арендатора также требует усилий. Нередко арендаторы вторичного жилья переходят к новому владельцу помещения до окончания срока договора. Такое обстоятельство предполагает внесение взносов из личных средств покупателя до тех пор, пока не будет заключен договор с новым арендатором.

По мнению экспертов, сдавать квартиру-студию в аренду в Москве значительно выгоднее, чем стандартный однокомнатный вариант. При этом предпочтительно показывать клиентам уже полностью отремонтированную и меблированную квартиру с вторичного рынка либо объект в новостройке с выполненной отделкой.

Наименее трудозатратный вариант – апартаменты с обстановкой и отделкой, выполненными самим застройщиком.

Независимо от того, какую квартиру купить для сдачи в аренду, важно учитывать критерий ликвидности. Решающими преимуществами могут стать расположение вблизи метро или крупного делового узла.

Дополнительные расходы

Важно понимать, что недостаточно купить квартиру и сдавать ее в аренду, выплачивая долг по ипотеке. Ежемесячные платежи банку в этом случае чередуются с дополнительными расходами по содержанию жилья:

•  налог на имущество;
• погашение коммунальных расходов;
• налог с доходов от аренды в размере до 13 %;
• приобретение страховки;
• ремонтные работы.

Если с учетом перечисленных расходов арендная плата будет превышать ежемесячные выплаты и дает возможность за счет собственных средств осуществлять досрочное погашение кредита, можно говорить об эффективности выбранной стратегии.

Этапы покупки жилья в ипотеку

Первый этап приобретения жилья в ипотеку включает подачу полного пакета документов в финансовое учреждение. Оптимальный вариант – обращение сразу в несколько организаций для сопоставления условий. Это позволит с максимальной точностью определить порядок расходов на покупку жилья.

Эксперты считают, что покупку квартиры в ипотеку нужно начинать с обращения в банк, вынесший положительное решение об аккредитации подходящей постройки. Доступ к этой информации может предоставить сам девелопер.

При положительном исходе объекты девелопера могут участвовать в банковских ипотечных программах, включая поддержку со стороны государства. Другой способ – возможность инициировать проверку новостройки при обращении заемщика в банк.

Даже успешно пройденная проверка не гарантирует завершение строительства объекта, однако в этом случае вероятность купить квартиру для сдачи в аренду значительно выше. Дополнительные критерии выбора банка:

• способы уточнения кредитоспособности заявителя;
• варианты расчета по займу: дифференцированный, в равных долях, аннуитетный;
•  процент ставки и условия, при которых возможны его изменения;
• возможность погашения досрочно;
• готовность к включению материнского капитала в качестве части взноса;
• объем первого взноса.

После получения одобрения ипотеки можно переходить к этапу подбора постройки, которая может находиться на стадии готовности от 20 % и выше. Когда банк утвердит выбор клиента, потребуются дополнительные действия:

•  согласование даты подписания договора;
• подписание документов;
• проведение первого платежа;
• отправка пакета бумаг для регистрации сделки на государственном уровне.

Понять, выгодно ли сдавать квартиру, приобретенную в ипотеку, в аренду, можно путем подробных расчетов и анализа рынка. Если арендная ставка покрывает ежемесячные платежи банку, стоимость коммунальных услуг, а также непредвиденные расходы, владелец квартиры сможет через несколько лет получить жилье в собственность.