Ваш регион: Москва г
Квартира в новостройке юридически считается товаром, а значит, у покупателя есть право на гарантийное обслуживание результата строительства. Эта гарантия закреплена в Гражданском кодексе и в законе о долевом строительстве (214‑ФЗ), а также может детализироваться в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) и передаточном акте.
Суть гарантии проста: если дефект квартиры или общедомового имущества связан с нарушениями при проектировании, строительстве или использовании некачественных материалов, застройщик обязан устранить его за свой счет. Сюда относятся не только трещины и протечки, но и работа инженерных систем, остекление, утепление и другие элементы, влияющие на безопасность и пригодность жилья для проживания.
Базовые сроки привязаны к виду элементов здания. Для конструктивных элементов многоквартирного дома (фундамент, несущие стены, перекрытия, кровля и другие ключевые конструкции) закон прямо устанавливает минимальную гарантию не менее 5 лет с момента передачи дома в эксплуатацию.
Для остальных элементов, в том числе внутренней отделки при варианте «под ключ», минимальный срок гарантии — 3 года, если иное не указано в договоре. На инженерное и технологическое оборудование (лифты, системы вентиляции, отопления, водоснабжения, электросети) часто устанавливаются собственные сроки производителя, но для дольщика точкой входа все равно остается застройщик: именно к нему в первую очередь предъявляются требования по гарантийному ремонту.
Рубрика «интересно знать»: Практика показывает, что многие дефекты конструкций и инженерных систем проявляются не в первый месяц, а в течение 2–3 лет эксплуатации: дом «садится», меняется влажностный режим, жители начинают полноценно пользоваться системами отопления, вентиляции и электроприборами. Поэтому фактическая ценность пятилетней гарантии на конструктив выше, чем кажется — она покрывает как минимум один полный цикл холодного сезона с максимальными нагрузками на здание.
Закон и судебная практика исходят из того, что гарантия на новостройку распространяется на весь комплекс строительных и монтажных работ, за которые отвечает застройщик. К типичным гарантийным случаям относят:
отказы и неисправности инженерных систем: отсутствие отопления при включенном доме, постоянные протечки труб, неработающие стояки, регулярные скачки напряжения, системные проблемы с горячей водой;
дефекты конструкций: трещины в несущих стенах, явные нарушения геометрии помещений, деформации плит перекрытия, отслоения фасадной штукатурки или плитки;
недостатки остекления и утепления: промерзание и запотевание стеклопакетов, продувание стыков, нарушение герметичности балконных блоков;
строительные дефекты, приводящие к плесени и сырости, — например, отсутствие пароизоляции, ошибки в устройстве кровли или узлов примыкания.
Отдельный вопрос — внутренняя отделка. Если квартира передавалась с готовым ремонтом от застройщика (обои, напольные покрытия, межкомнатные двери, сантехника), то эта отделка обычно включается в гарантию, при условии, что дефект связан с качеством работ или материалов, а не с действиями собственника.
Новые ограничения от Минздрава могут перевернуть рынок: какие диагнозы лишат права продать квартиру?
Фото: нейросеть Freepik
Гарантия на новостройку от застройщика не покрывает последствия ненадлежащей эксплуатации квартиры или общих помещений. Если собственник сам демонтировал радиаторы, переносил мокрые зоны, вмешивался в систему отопления или электропроводку без проекта и согласований, ответственность за последующие проблемы будет лежать на нем.
Не относится к гарантийным и естественный износ материалов и оборудования по истечении разумного срока службы. Например, если через несколько лет при интенсивном использовании вышла из строя недорогая запорная арматура, и при этом нет признаков производственного дефекта, застройщик вправе отказать в бесплатной замене.
Аналогично, если собственник не соблюдает базовые правила эксплуатации — не проветривает помещение, перекрывает приток воздуха, используемый для работы вентиляции, — появление конденсата и грибка может быть отнесено к его зоне ответственности.
Лайфхак №1. Как отличить строительный дефект от последствий эксплуатации: Полезно фиксировать все изменения, которые вы вносите в квартиру после приемки: перепланировки, перенос розеток, замену сантехники, монтаж теплых полов. Если в будущем возникнет спор с застройщиком, наличие схем и чеков поможет отделить ваши вмешательства от исходного состояния помещения. Если проблема напрямую затрагивает узел, в который вы не вмешивались (например, общедомовой стояк или межквартирную стену), это серьезный аргумент в пользу гарантийного характера дефекта.
Значительная часть споров с застройщиком связана с тем, что дольщики формально подписывают передаточный акт, не проведя полноценный осмотр. Правильный порядок действий при приемке включает:
визуальную проверку всех поверхностей, швов, стыков, окон и дверей;
проверку работы инженерных систем: наличие давления в стояках, корректность монтажа радиаторов, работоспособность вентиляции (простые тесты с листком бумаги), качество электромонтажа;
сверку фактической площади, конфигурации помещений и расположения коммуникаций с проектной документацией.
Оптимально проводить приемку вместе с независимым экспертом по новостройкам: он выявит типичные дефекты, которые неспециалист может не заметить. Все обнаруженные недостатки должны быть зафиксированы в дефектной ведомости и приложены к передаточному акту. В таком случае застройщик обязан их устранить в разумный срок до или сразу после передачи ключей.
Многие проблемы проявляются только в процессе эксплуатации: продувание окон зимой, протечки кровли в сезон дождей, неравномерный прогрев стояков, вибрации перекрытий при нагрузке. В этом случае алгоритм действий собственника примерно одинаков:
Зафиксировать проблему. Сделать фото и видео, записать дату обнаружения, состояние помещения, возможные последствия (поврежденный пол, мебель и т.д.).
Подготовить письменную претензию застройщику в свободной форме, где указать: данные собственника, адрес объекта, описание дефекта, дату обнаружения, ссылку на ДДУ и гарантийные сроки, а также требования — устранить недостатки в разумный срок и, при необходимости, компенсировать ущерб.
Направить претензию заказным письмом с уведомлением или вручить под подпись в офисе застройщика либо управляющей компании, которая действует по его поручению. Один экземпляр документа необходимо сохранить у себя.
Лайфхак №2. Когда имеет смысл сразу звать эксперта: Если дефект затрагивает несущие конструкции, системы отопления или гидроизоляцию, лучше не ограничиваться собственными фотографиями. Независимая строительная экспертиза, выполненная профильной организацией, дает:
профессиональное описание дефектов с указанием возможных причин и рисков;
ориентировочную смету восстановительных работ;
документ, который можно использовать и в переговорах, и в суде.
Расходы на независимую экспертизу при подтверждении вины застройщика обычно можно взыскать в судебном порядке как часть убытков.
Фото: нейросеть Freepik
После получения претензии застройщик обязан организовать осмотр. Как правило, создается комиссия с участием его представителей, иногда к ней подключают управляющую компанию. По итогам осмотра составляется акт с описанием выявленных нарушений и указанием, признает ли застройщик случай гарантийным.
Если дефект признается гарантийным, стороны согласовывают сроки и формат устранения:
ремонт силами подрядчиков застройщика;
компенсация расходов собственнику при условии, что он сам организует ремонт;
комбинированная схема, когда часть работ выполняет застройщик, а часть — собственник с последующей компенсацией.
Сроки устранения дефектов законом прямо не зафиксированы, но суды при спорах обычно оценивают, насколько они были разумными с учетом масштаба работ и характера проблемы. Умышленное затягивание ремонта или игнорирование обращений усиливает позицию владельца квартиры при обращении в суд.
Полный отказ застройщика признавать дефект гарантийным, затягивание сроков или формальные отписки — основание для следующего шага: обращения в суд. Перед подачей иска полезно:
собрать полный пакет документов: ДДУ, передаточный акт, переписку с застройщиком и управляющей компанией, акты осмотра, заключения экспертов, чеки на устранение последствий;
оценить объем требований: устранение дефекта, компенсация расходов на ремонт, экспертизу, испорченное имущество, а также неустойка и моральный вред, если они применимы.
Значительная часть споров по гарантийным дефектам в новостройках решается в пользу дольщиков, особенно если есть корректно оформленные доказательства и соблюден досудебный порядок. Часто уже сама подготовка иска и уведомление о нем стимулирует застройщика урегулировать вопрос в претензионном порядке, чтобы не доводить дело до решения суда и возможных штрафных санкций.
Гарантийные обязательства в целом едины по закону, но реальные риски сильно зависят от добросовестности конкретного девелопера. Перед покупкой полезно:
изучить судебную практику по застройщику: имеются ли массовые иски дольщиков по качеству и гарантийным дефектам;
посмотреть отзывы жителей ранее сданных домов, особенно по качеству инженерных систем, шумоизоляции и реакции на обращения в гарантийный отдел;
оценить, насколько прозрачно прописаны гарантийные условия в ДДУ и приложениях: есть ли попытки ограничить ответственность ниже установленных законом сроков или переложить часть рисков на покупателя.
Тщательная проверка контрагента и подробная приемка квартиры снижают вероятность тяжелых споров, но полностью не исключают их. Важно понимать свои права и алгоритм действий, чтобы не соглашаться на предложение «починить за свой счет», если проблема явно относится к зоне ответственности застройщика.
Читайте также:
Добро пожаловать на MAPESTATE.RU – онлайн-платформу, созданную для тех, кто ищет современные и проверенные предложения по новостройкам в различных регионах России. Наш сайт объединяет актуальную информацию о лучших жилых комплексах, коттеджных поселках и дуплексах, предлагая вам широкий выбор вариантов, соответствующих вашим потребностям. Мы делаем покупку квартиры доступной и удобной, предоставляя весь необходимый инструментарий для поиска идеального жилья.
Выбирая MAPESTATE.RU, вы получаете не только полный доступ к актуальным предложениям, но и уверенность в том, что каждый объект проверен и соответствует вашим требованиям. Мы уделяем особое внимание качеству предоставляемой информации, чтобы вы могли сделать обоснованный выбор.
Обширный выбор объектов недвижимости:
Функции, которые облегчат поиск:
Каждый шаг на MAPESTATE.RU продуман для вашего удобства. Вы легко сможете подобрать недвижимость, используя фильтры по параметрам, что позволит не терять времени на ненужные предложения. Иллюстрированные карточки объектов дадут вам полное представление о квартире, которую вы рассматриваете, а дополнительные сведения о застройщике обеспечат уверенность в надежности выбранного жилья.
MAPESTATE.RU привлекает широкую аудиторию, состоящую из активных пользователей, ищущих новое жилье. Наша целевая аудитория:
Мы прекрасно понимаем, что покупка квартиры – это одно из важнейших решений в жизни, и для нашей целевой аудитории это не просто сделка, а значимый этап. Мы ориентируемся на активных пользователей, которые ценят свое время и хотят сделать осознанный выбор, изучив все доступные варианты с максимальной эффективностью.
Удобство и надежность в одном месте
С MAPESTATE.RU вы всегда находитесь в центре событий рынка недвижимости. Мы заботимся о том, чтобы каждый наш клиент мог не только легко найти подходящее жилье, но и чувствовал уверенность в своем выборе. Наш сервис создан для тех, кто ценит качество, удобство и время.
Каждый объект на нашем сайте тщательно проверяется, чтобы соответствовать высоким стандартам качества. Мы делаем все возможное, чтобы покупка квартиры через MAPESTATE.RU была для вас не только удобной, но и максимально безопасной. Откройте дверь в ваше новое жилье с MAPESTATE.RU!
Реклама: adv@mapestate.ru
Редакция: info@mapestate.ru