После отмены льготной ипотеки рынок недвижимости замер в ожидании. Из-за ставки Центробанка рассчитывать на дешевый кредит не приходится. Остроты ситуации добавляет экономическая нестабильность. Поисками альтернативы занимаются банки и застройщики. Например, одна из возможных альтернатив — кредит под залог недвижимости. Но так ли все гладко с ним?
Особенности разных видов кредитования
Для несведущего человека ипотека ничем не отличается от потребительского кредита. И там, и там недвижимость выступает залогом. Если человек перестает платить деньги, то банк вправе забрать объект и реализовать его.
Несмотря на схожесть условий, между ипотекой и залоговым кредитом есть разница. Изначально она касалась процентной ставки. До введения льготной программы ипотека была со ставкой около 15 %. Залоговый кредит можно было взять под 6-7 %.
Еще одно важное различие — цель использования средств. Ипотека всегда идет только на покупку недвижимости, и объект должен одобрить банк. Некоторые застройщики могут сотрудничать с рядом финансовых учреждений и предлагать клиентам дополнительные скидки за обращение к партнерам.
Потребительский кредит можно потратить на любые цели. Банк не ограничивает клиентов в этом вопросе. Сумма передается на руки заемщику сразу после одобрения заявки.
Можно взять кредит под залог недвижимости без первоначального взноса. Ипотека тоже могла оформляться без него, но только небольшое количество банков готово было пойти на это. Часто на первоначальный взнос использовали средства материнского капитала.
Срок и сумма кредита зависит от банка. В целом потребительский кредит и ипотека в этом схожи: до 30 лет, от 1,5 млн и до 100 млн рублей. Нужно понимать, что лимит рассчитывается исходя из стоимости залога. Банк оценивает объект и рассчитывает, сможет ли он покрыть сумму долга плюс проценты в случае проблем с выплатами.
Еще одно различие — в итоговой стоимости кредита. Когда закончилась льготная ипотека в 2024 году, банки стали использовать стандартную ставку Центробанка РФ. В августе она составила 18 %. В итоге купить новую квартиру стало затруднительно. В этом плане потребительский кредит будет выгоднее за счет возможности снижения ставки.
Однако о полной замене льготной ипотеки нет смысла говорить. Основная проблема — предоставление залога. Если у клиента уже есть жилье, то затруднений не возникнет. Другое дело, что он хочет купить квартиру в новом ЖК в качестве жилья.
Ипотечное жилье не может быть залогом в классическом понимании. Часто такой объект покупают на этапе стройки, и определить его конечную стоимость бывает сложно. К тому же банку выгодно сотрудничать только с определенными застройщиками. Из-за этого у клиента может быть ограничен выбор недвижимости.
В качестве залога может быть использована квартиры в Москве, которая принадлежит родственнику. Но потребуется оформить ряд документов перед заключением сделки. Сумму кредита определит банк после профессиональной оценки объекта.
Залоговый кредит заменит ипотеку?
Однозначно нет. Оформлять потребительский кредит было логично, когда нужно было покрыть часть суммы, половину или четверть, от стоимости квартиры. В этом случае ипотека была бы невыгодной.
Если взять средние расценки, то двухкомнатную квартиру в Москве (без учета района) можно купить за 20 млн рублей. Потребительский кредит под залог недвижимости будет дорогим: ежемесячный платеж при ставке 18 % составит около 200 000 рублей.
Взять кредит в банке под залог недвижимости по льготной ставке проблематично. Из-за сложной ситуации в экономике учреждения вынуждены ужесточить требования к клиентам, в том числе они отдают предпочтением тем, кто кредитуется на маленький срок.
Что может стать альтернативой льготной ипотеке
Мало кто может приобрести квартиру за наличный расчет. Поэтому вопрос о замене льготной ипотеки стоит очень остро. Пока эксперты называют самым реалистичным вариантом внедрение траншевого кредита.
Схема простая: застройщик получает деньги от банка траншами, т. е. частями. Клиент может купить квартиру в ипотеку на этапе котлована, но так как сумма перечисляется постепенно, то и проценты начисляются на часть долга. В итоге клиент получает минимальный ежемесячный платеж.
Другой вариант приобрести квартиру в новостройке — использовать аккредитив (денежное обязательство со стороны банка). Сумма кредита зачисляется на специальный счет, и клиент получает взамен ставку в размере 0,1 % на определенный срок. Минус аккредитива — в его рисках. В отличие от эскроу-счета, эти деньги не страхуются.
Застройщики готовы предлагать рассрочку. Она выгодна для тех, кто хочет купить квартиру в Москве, но не имеет всей суммы. Стоимость жилья делится на равные части и выплачивается в оговоренные сроки. Рассрочка редко когда предоставляется на длительное время. Обычно длительность не превышает три года.
Лизинг на рынке недвижимости?
Одно из возможных новшеств — предоставление аренды жилья с правом выкупа. Владелец недвижимости и арендатор заключают договор сроком на 10 лет. В документе указывают право выкупа. В этом случае клиент вносит арендные и выкупные платежи ежемесячно. Как только долг будет погашен, заключается договор купли-продажи.
Лизинг может помочь купить квартиру в новостройке тем, кто хочет сначала протестировать жилой комплекс. Когда он оценит удобство и уровень комфорта, ему будет проще решиться на покупку. Важно не путать аренду жилья с лизингом. Сам факт внесения арендной платы не дает права на выкуп!
Сейчас люди ждут подходящего момента, чтобы купить новостройку. Возможно, что в будущем будут внедрены новые льготные программы. Например, для развития отдаленных регионов или помощи специалистам определенной сферы.
А пока стоит изучать новостройки от застройщиков и готовится к покупке жилья. Эксперты предполагают, что девелоперы начнут сами стимулировать клиентов, в том числе предлагая существенные скидки.
