Общие моменты

В теории выбрать управляющую компанию жильцы могут сразу после ввода дома в эксплуатацию. На практике все происходит немного иначе. Дело в том, что для выбора УК необходимо согласие не менее 50 % собственников. А к моменту ввода дома в эксплуатацию получить ключи от своих квартир и соответствующие документы редко успевают больше 25 % будущих жильцов.

Поэтому первую управляющую компанию, как правило, выбирает застройщик. Согласия владельцев квартир он, естественно, не спрашивает (так как, по статистике, примерно у половины квартир на этот момент вообще нет владельцев).

Соответственно, УК, которую выбрал застройщик, приступает к своим обязанностям еще до того, как большинство жильцов заселяется в свои квартиры. И лишь после того, как у основной части помещений появятся законные собственники, граждане могут провести общее собрание и выбрать другую управляющую компанию.

Обратите внимание! В первые месяцы после заселения рекомендуется внимательно наблюдать, насколько ответственно УК выполняет свои обязанности. Если к ее работе нет особых нареканий, то менять организацию не имеет особого смысла. Это чревато неприятными последствиями для самих жильцов. Ведь должно пройти немало времени, пока одна УК передаст свои дела другой, и пока сотрудники новой организации освоятся на местах. Совсем другое дело, если управляющая компания плохо справляется со взятыми на себя обязательствами. В этом случае менять ее не только можно, но и нужно. Ведь при таком раскладе жильцы фактически оплачивают услуги, которые они не получают.

Роль управляющей компании в новом ЖК

Управление самим домом и прилегающей территорией

Ответственность управляющей компании распространяется не только на сам дом, но и на прилегающую к нему территорию. Во всех этих локациях УК обязано обеспечить соблюдение установленных действующем законодательством норм (санитарных, пожарных и пр.), а также создать условия для безопасного пребывания граждан разных возрастов.

Обслуживание различных систем жизнеобеспечения здания

Одной из основных задач управляющей компании является забота об исправном функционировании инженерных систем дома. Для новостройки это важный момент. Конечно, перед тем, как сдать дом в эксплуатацию, застройщик проводит всестороннее тестирование инженерных систем (без этого мероприятия представители контролирующих органов просто не подпишут акт приемки и другие документы).

Проблема в том, что тестирование нередко проводится не совсем качественно. В результате в первые месяцы после заселения жильцов в новостройках нередко случаются различные аварии, связанные с коммуникациями (например, прорыв труб, выход из строя распределительного оборудования и пр.). Обязанности по их устранению ложатся на специалистов управляющей компании.

Жильцам в этот период рекомендуется обратить внимание, насколько своевременно УК справляется с последствиями происшествий. Если каждый раз ремонт занимает по несколько суток, и все это время владельцам квартир приходится сидеть без воды/электричества/тепла и пр., то есть смысл провести общее собрание и выбрать для своего дома новую управляющую компанию, которая будет более ответственно относиться к своим обязанностям.

Обратите внимание! Управляющие компании должны обеспечивать не только срочный ремонт вышедших из строя инженерных систем и сопутствующего оборудования, но и их своевременное техническое обслуживание.

Санитарное содержание помещений и территорий

После событий 2020 года особое внимание стало уделяться санитарному содержанию жилых комплексов. Этот момент также входит в ведение управляющей компании многоквартирного дома. Организация собственными силами, без привлечения жильцов обязана обеспечить:

• своевременную уборку лестниц и прилегающих к ним площадей (как сухую, так и влажную);

• мытье с определенной периодичностью зеркал и окон, которые расположены в общественных помещениях;

• поддержание чистоты и порядка на придомовых территориях;

• вывоз мусора и его утилизацию в соответствии с действующими санитарными и иными нормами.

В сфере клининга управляющие компании, как правило, сотрудничают с сопутствующими службами. Но тем не менее представители УК обязаны лично контролировать эффективность их работы.

Охрана ЖК

Как правило, вопросы обеспечения ограничений по доступу в дом посторонних лиц управляющая компаний решает совместно с жильцами, которые решили купить квартиру в новостройке.

То есть после того, как больше 50 % владельцев квартир заселятся в новостройку, здесь организуется общее собрание. На нем жильцы совместно с представителями управляющей компании решают, какие меры безопасности будут использованы в их ЖК. После этого УК берет на себя установку оборудования, а затем обеспечивает поддержание его работоспособности или нанимает квалифицированных сотрудников.

Важно! В некоторых жилищных комплексах вопросы безопасности решаются еще на этапе проектирования здания. Например, в нем предусматривается место для размещения охраны или консьержа, установка камер наблюдения, системы ограничения доступа на территорию и пр. Если дом относится именно к такому типу (а сейчас это уже большинство новостроек), то УК с первых дней управления домом обязуется поддерживать работоспособность всех соответствующих систем и наем персонала.

Заключение

Правильный выбор управляющей компании – это залог безопасности и комфортной жизни в доме. Поэтому к данному вопросу следует относиться с большой ответственностью. Возможно, застройщик уже изначально заключит договор с порядочной УК, которая будет выполнять все взятые на себя обязательства. Если это так, то менять ее не имеет особого смысла. Но если управляющая компания не справляется со своими обязанностями, то следует провести общее собрание жильцов и найти для себя новую организацию.