В 2024 году рынок квартиры в новостройках в России ожидают серьезные перемены. Как затронут изменения в законодательстве недвижимость 2024, застройщиков и покупателей квартир в новых ЖК? Нововведения направлены на дальнейшее развитие системы проектного финансирования жилищного строительства с использованием эскроу-счетов и повышение защищенности денег дольщиков.

Однако цена изменений может оказаться высокой, эксперты прогнозируют дальнейший рост цен на квартиры в Москве и области, сокращение числа новых проектов и усложнение процедуры покупки жилья. Какие конкретно изменения ждут тех, кто хочет купить квартиру от застройщика, и как новые правила повлияют на весь рынок недвижимости? Разберемся в этой статье.

Основные изменения в законодательстве о недвижимости в 2024 году

Новые правила регистрации договоров долевого участия

С 1 сентября 2024 года вступают в силу поправки в Федеральный закон №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве". Теперь для регистрации договора долевого участия (ДДУ) в Росреестре застройщику необходимо предоставить полный пакет документов на строительство, в том числе разрешение на строительство и проектную декларацию.

Ранее для регистрации ДДУ застройщику было достаточно предъявить лишь правоустанавливающие документы на земельный участок. Это позволяло девелоперам начинать продажи на начальных этапах строительства, когда остальная документация еще не была готова. Новые правила усложнят запуск продаж, отодвинув их на более поздние сроки.

Изменения в работе эскроу-счетов

Поправки внесены и в механизм работы эскроу-счетов для расчетов по ДДУ. С сентября 2024 года банки будут обязаны контролировать все операции, чтобы средства граждан использовались исключительно на цели строительства конкретного объекта. Ранее такого четкого регулирования не было.

Средства с эскроу-счетов теперь нельзя будет направлять на исполнение обязательств прошлых лет застройщика, оплату обеспечительных мер и судебных издержек. Это дополнительно защитит деньги дольщиков от нецелевого расходования и рисков недостроя.

Ужесточение требований к застройщикам

В 2024 году ужесточаются требования к опыту работы застройщиков. Для получения права на реализацию проектов по ДДУ компания должна будет иметь опыт строительства многоквартирных домов площадью не менее 10 тыс. кв. м в течение последних 3 лет. Это ограничение вводится, чтобы отсечь от рынка недобросовестных игроков.

Помимо этого, вводятся новые требования к минимальной доле собственных средств застройщика в проекте - не менее 20 % от его проектной стоимости. Ужесточаются правила проведения строительного контроля и требования к членству застройщиков в саморегулируемых организациях.

Сокращение программ льготной ипотеки

Еще одно изменение - сокращение программ льготного ипотечного кредитования на покупку квартир в новостройках. Программы субсидирования ипотечной ставки до 7% и "Семейная ипотека" под 6% действовали до 1 июля 2024 года.

В условиях снижения бюджетных доходов власти приняли решение о полной отмене льготной программы на покупку новостроек, а условия "Семейной ипотеки" были изменены. Это заметно ухудшит условия покупки жилья в новостройках для большинства россиян, опирающихся на жилищный кредит.

Таким образом, основные изменения в законе о недвижимости в 2024 году направлены на ужесточение регулирования рынка и усиление защиты дольщиков, но одновременно осложняют работу застройщиков и могут негативно сказаться на доступности жилья.

Влияние изменений на цены квартир в новостройках

Большинство экспертов сходятся во мнении, что закон о недвижимости 2024 года приведет к дальнейшему росту цен на рынке новостроек. Основными факторами подорожания станут:

1. Удорожание проектов из-за ужесточения требований к застройщикам. Необходимость увеличивать долю собственного капитала в проектах, нанимать больше специалистов технадзора и СРО повысит издержки девелоперов. Эти затраты будут закладываться в стоимость квартир.

2. Смещение сроков запуска продаж из-за изменения порядка регистрации ДДУ. Застройщикам придется дольше вкладываться в строительство за свой счет, прежде чем начнутся продажи. Это увеличит нагрузку на застройщиков и приведет к росту цен.

3. Отмена или сокращение льготных ипотечных программ. Поскольку субсидированная ипотека стала менее доступной, платежеспособный спрос снизится. Чтобы компенсировать потерю покупателей, застройщики могут повысить цены.

Плюсы и минусы для покупателей квартир

Обновленный закон о недвижимости имеет как положительные, так и отрицательные стороны для тех, кто планирует купить квартиру в новом ЖК в ближайшие годы.

Начнем с плюсов:

1. Повышение защищенности средств дольщиков. Ужесточение правил работы с эскроу-счетами и контроля целевого расходования денег снизит риски невыполнения обязательств застройщиками. Это хорошая новость для покупателей.

2. Отсев недобросовестных застройщиков с низким опытом и капиталом. Ужесточение требований к девелоперам очистит рынок от случайных игроков, нацеленных на быструю прибыль. Останутся более надежные и опытные компании.

3. Улучшение качества строительства за счет усиления строительного контроля и требований к СРО. Это позитивно скажется на качестве новостроек.

Но есть и очевидные минусы для покупателей:

1. Существенный рост цен на новостройки. По разным оценкам, купить квартиру в Москве станет дороже из-за новаций в законодательстве.

2. Смещение сроков начала продаж из-за изменения порядка регистрации ДДУ. Покупателям придется дольше ждать выхода интересующих проектов на рынок.

3. Снижение доступности ипотеки при отмене льготных программ. Если субсидированная ипотека станет менее доступна, приобретение жилья серьезно осложнится для многих.

4. Рост затрат на сопутствующие платежи и оформление сделок. Девелоперы будут перекладывать часть издержек на покупателей.

Таким образом, хотя нововведения и нацелены на защиту интересов дольщиков, их следствием, скорее всего, станет общее удорожание и осложнение процесса покупки квартиры. Особенно пострадают представители среднего класса, для которых покупка в новостройке без льготной ипотеки может оказаться не по карману.

Все изображения созданы нейросетью Bing