27 октября 2024 г. Центробанк России в очередной раз повысил ключевую процентную ставку. Теперь она составляет 21 %, и это абсолютный рекорд в современной истории России. Правда, в новом жилье россияне все равно нуждаются, потому падение спроса хотя и ожидается аналитиками, все же не станет, по крайней мере, пока, для рынка критическим. Государство поддерживает крупный бизнес, и купить квартиру в Москве в ипотеку по-прежнему будет возможно в рамках нескольких льготных программ.Сохраняющийся спрос делает по-прежнему актуальной проблему юридической чистоты квартиры в новостройках. Остановиться на проблеме важно, так как многие граждане считают, что документы на новостройку проверять не нужно: квартиры новые, а значит, сделок с ними ранее не совершалось. Однако проблемы могут возникнуть не только из-за права собственности на объект, но и из-за формального недопуска жителей к проживанию в многоквартирном доме.

Зачем нужна проверка на юридическую чистоту объекта недвижимости

Фото: нейросеть Bing

Со вторичной недвижимостью все понятно. Проверка на юридическую чистоту необходима, так как объект может реализовываться без согласия собственника. Большинство продавцов не являются специалистами, они могут по неведению или сознательно продать квартиру или дом, которые на деле реализованы быть не могут. «Откатить» же сделку назад бывает очень сложно.

Но на первичном рынке покупателя также поджидают опасности. Наиболее распространенная проблема покупки новостройки – отсутствие технического паспорта здания. То есть объект формально еще не принят комиссией, не введен в эксплуатацию. А это значит, что коммуникации на его бытовое обслуживание пока задействованы быть не могут. Осенью 2024 г. с подобной проблемой столкнулись жители окраины Челябинска. Купив квартиры в новом доме, они не могут в него заселиться, так как Стройконтроль считает дом не соответствующим минимальным техническим требованиям. В местных СМИ активно писали о конфликте застройщика с городским управлением.

Итак, вопрос о том, как проверить новостройку перед покупкой, не менее важен, чем проверка вторичной недвижимости. Проверка первичной недвижимости действительно включает меньше этапов, но пренебрежение каждым из них влечет за собой дополнительные риски.

Выписка из ЕГРН

Сведения обо всех объектах недвижимости в стране хранятся в Едином государственном реестре недвижимости, который ведет Росреестр. Получить сведения оттуда имеет право любой россиянин. В перечень данных входят все основные характеристики объекта, включая физические данные и данные о собственнике. Правда, получить последние с 2023 г. самостоятельно уже нельзя – необходимо разрешение текущего собственника либо сопровождение нотариуса.

Сведения о реализуемом собственником объекте недвижимости должны быть внесены в Росреестр. Если сведений нет или они неполные, то это повод задуматься, нужно ли завершать сделку.

Обоснование права собственности

Еще один способ, как проверить юридическую чистоту объекта, - запросить свидетельство о собственности. Оно должно быть у любого лица, физического или юридического, стремящегося реализовать недвижимость. Это тем более актуально, что продажами первичных домов, квартир и апартаментов занимаются не застройщики, а сторонние компании на аутсорсе.

Наличие свидетельства права собственности на объект подтвердит правомерность сделки, ее юридическую чистоту.

Проверить регистрацию

Приобретение жилья в новом доме не всегда означает, что им ранее не владел другой человек. Конечно, если сделка заключается по ипотечной программе, то банк заранее изучит вопрос. Но если квартира приобретается самостоятельно, то велик риск обнаружить впоследствии в купленной квартире прописанное лицо.

Проверить текущий статус регистрации лиц в квартире можно по справке по форме №9. Запросить ее можно вместе с собственником или представителем компании-собственника через сайт “Госуслуги” или в ближайшем многофункциональном центре. В этом документе отражается история всех прописанных некогда лиц, начиная с даты сдачи объекта в эксплуатацию.

Проверка данных собственника

Фото: нейросеть Bing

Не менее важно проверить документы собственника, будь то физическое или юридическое лицо. Заниматься продажами квартир и домов могут сторонние компании, иногда не имеющие даже представления о работе застройщика. Агентов на рынке полезно проверять всегда, и рынок первичной недвижимости – не исключение.

В этом поможет онлайн-сервис проверки Министерства внутренних дел России (МВД). Он позволяет проверить статус лица, с которым имеет дело покупатель. Если же продажей занимается компания, то ее репутацию и текущий юридический статус можно проверить через специализированные сервисы. Информация о компаниях, согласно букве закона, считается открытой.

Кадастровый паспорт

Нередко продавцы в погоне за большими барышами изменяют фактические данные о реализуемом объекте недвижимости. То есть данные продавца могут отличаться от тех, что имеются по факту. Проверить это можно на сайте Росреестра в разделе “Сервисы”. Необходимо заказать кадастровый паспорт объекта недвижимости и сравнить с данными продавца.

Судебные тяжбы

Застройщики в России нередко становятся банкротами, попадая в сложную экономическую ситуацию. Чтобы проверить статус компании-продавца, можно воспользоваться государственными картотеками судов, но нужно заранее узнать территориальную принадлежность компании по адресу регистрации (сделать это можно с помощью онлайн-сервисов).

Чаще всего данные об участии в судебных делах по имущественным спорам с другими организациями можно найти в Картотеке арбитражных судов, а также в Банке исполнительных делопроизводств.

Привлекайте специалистов

Совершать покупку лучше при участии профессионалов как юридического, так и технического профиля. Юрист не даст заключить договор без предварительных проверок по всем базам данных. Специалист по техническим вопросам проверит квартиру на соответствие минимальным требованиям, поскольку контролирующие организации нередко принимают в эксплуатацию жилье невысокого качества (особенно в экономсегменте).