Современная структура ЖКХ предусматривает использование для обслуживания многоквартирных домов управляющих компаний (УК). Задача такой организации заключается в предоставлении жильцам услуг посредника между ними и предприятиями, поставляющими ресурсы. Также она отвечает за содержание, ремонт коммуникаций, помещений и оборудования общего пользования.

Как показывает практика, такая формулировка достаточно размыта, чтобы отдельные УК имели возможность без опасений злоупотреблять своими правами, одновременно игнорируя обязанности по отношению к жильцам квартир. Для руководства таких компаний достаточно получать регулярную оплату своих «услуг», которых по факту не оказывалось.

Что должна делать УК

В соответствии с действующим жилищным законодательством, УК выбирается собранием собственников. По результатам этого мероприятия составляется протокол, в котором минимум 2/3 владельцев квартир должны подтвердить свое решение доверить управление данной компании. Со дня подписания этого документа официально считается, что организация приняла на себя обязанности в полном объеме.

Такой подход практикуется и если купить квартиру в новом ЖК, и когда речь идет о старом жилом фонде. Управляющая компания несет ответственность за выполнение работ по следующим направлениям:

• безопасность дома, его строительных конструкций. Сотрудники УК должны регулярно проверять металлические, деревянные конструкции, кровлю на предмет возможных повреждений, износа, потери прочности, целостности. Сезонно проводятся осмотры для выявления и последующего устранения подобных проблем;
• Бесперебойная работа оборудования всех инженерных систем (электричество, газ, водоснабжение, канализация, отопление). Это зона ответственности управляющей компании. Именно она несет материальную ответственность перед жильцами в случае, если авария стала причиной нанесения ущерба;
• ремонт общих помещений. По действующему законодательству, периодичность таких работ составляет 3-5 лет. При этом, если кто-то разломал почтовые ящики, они должны быть заменены в сжатые сроки;
• поддержание чистоты в доме и на прилегающей территории. Функции не ограничиваются вывозом мусора. Компания обязана организовать регулярное проведение уборки подъездов, лифта, колясочных, технических помещений;
• посредничество между жильцами и ресурсопоставляющей компанией, если не заключен прямой договор. В этом случае оплата коммунальных услуг выполняется в УК, именно ее сотрудники должны информировать о запланированных отключениях, ремонтных работах и т. п.

В большинстве случаев причиной жалоб на управляющую компанию становится низкое качество услуг. Это могут быть регулярные аварии в сети водоснабжения, проблемы с отоплением, низкое качество воды. Часто возникают претензии из-за необоснованно завышенных тарифов на услуги.

Недобросовестные УК часто насчитывают оплату за метраж, в то время как за основу должна приниматься стоимость оказания конкретной услуги в целом. Благодатным полем для махинаций стало составление смет на ремонтные работы, завышение цен на вывоз мусора, обслуживание оборудования (лифтов, домофонов, систем видеонаблюдения, которыми часто оснащают квартиры в Москве).

Куда обращаться за помощью

В первую очередь с просьбой разобраться в ситуации жильцам стоит обратиться к руководителю УК. Жалоба подается в письменном виде, отправляется на юридический адрес организации с уведомлением о получении. В письме, кроме объяснения деталей сложившейся ситуации, стоит отдельно указать, что игнорирование требований станет причиной обращения жильцов в суд с исковым заявлением.

Важно перечислить конкретные пункты договора, которые нарушены, указать факты игнорирования обращений собственников к сотрудникам УК. В большинстве случаев это помогает стимулировать интерес руководства компании к возникшей проблеме. На рассмотрение такого письменного обращения отводится до 10 рабочих дней.

Жилищная инспекция и Роспотребнадзор

Если дело касается качества технического обслуживания, безопасности эксплуатации дома (неважно, находятся квартиры в новостройках или домах, возведенных в 20-30 лет назад), необходимо обращаться в жилищную инспекцию. Будет проведена проверка, в соответствии с выводами которой оформляется предписание, обязывающее устранить выявленные нарушения. Для руководства УК предусмотрена административная ответственность и штрафные санкции.

Завышение тарифов, регулярные ошибки в расчетах, отказ компании в предоставлении жильцам отчета о проведенных работах – причина для обращения в территориальное отделение Роспотребнадзора. Статистика показывает, что особенно часто такие злоупотребления происходят, когда речь идет о заключении договора на обслуживание новостройки от застройщика. Тарифы изначально рассчитываются так, чтобы платежи были максимальными.

Прокуратура и суд

Если вышеприведенные инстанции оказались не способны помочь в решении проблемы, всегда есть возможность обращения в прокуратуру или суд. Срок рассмотрения заявления – 1 месяц. По результатам проверки руководству управляющей компании будет выдано предписание с четким указанием перечня работ, сроков их выполнения. Невыполнение грозит закрытием УК.

Если жильцам дома нанесен материальный ущерб, призвать к ответственности управляющую компанию можно через судебный иск. Такая возможность есть даже в том случае, когда в технической части проблема была устранена, но урон не возмещен. Временной максимум, который отводится на рассмотрение таких заявлений, составляет до 60 дней.

Судебная практика показывает, что при рассмотрении таких дел во внимание принимаются только документы, предоставленные обеими сторонами. Фактические отношения практически не рассматриваются. Чтобы выиграть дело, потребуется сбор максимально полной документальной доказательной базы. Имеет смысл обратиться за помощью к юристам, которые специализируются на таких разбирательствах.