Лимит квартир для непосредственного управления поднимают до 50: что это значит для жильцов и как воспользоваться шансом

Законопроект № 984916-8 вносит поправку в Жилищный кодекс РФ — предлагается разрешить выбирать режим непосредственного управления многоквартирным домом (МКД) в домах, где не более 50 квартир. Сейчас такой порядок доступен только для домов до 30 квартир.

Неужели можно? Узнайте, где и как правильно класть плитку в новостройке! Подробный разбор по зонам

Что такое непосредственное управление и почему это важно для МКД

Непосредственное управление — это способ, при котором собственники жильцов фактически берут на себя выполнение функций по содержанию и управлению общим имуществом дома без передачи полномочий управляющей организации. Типичные признаки:

• решения принимаются общим собранием собственников;

• обязанности по текущему и капитальному ремонту, хозяйственным работам, взаимодействию с поставщиками и контролем качества — на жильцах;

• формирование и расходование средств ведется через спецсчет или бюджет ТСЖ, если оно создается, но механизм проще, чем модель с УК.

Почему это популярно

• экономия на гонорарах УК и их наценках;

• более прозрачные расходы при грамотной организации;

• актуально для старых домов, где низкая платежеспособность и жители не хотят/не могут содержать коммерческую УК;

• прямой контроль за качеством работ и подрядчиков.

С чего начать ремонт в новостройке с предчистовой отделкой? Начните с этих секретов!

Что меняет увеличение лимита с 30 до 50 квартир

Практические эффекты для жителей

• Больше домов смогут законно перейти на непосредственное управление — особенно малоэтажные и «старые» секционные дома, где 31–50 квартир.

• Рост числа домов с самоуправлением приведет к распространению локальных управленческих практик и новых сообществ собственников.

• Меньше потребности в создании или удержании ТСЖ, если собственники готовы до определенного уровня выполнять роль заказчика услуг.

Риски и предостережения

• Масштаб работ растет: чем больше квартир, тем сложнее организация сбора средств, контроль подрядчиков, ведение бухгалтерии и юридической ответственности.

• Возможны конфликты между собственниками; без профессиональной УК сложнее обеспечить оперативную службу аварийного реагирования.

• Необходимость соблюдать нормативы (счетчики, освещение, аварийные выходы, крыша и т.д.) лежит на собственниках, и штрафы на них же.

Рубрика «интересно знать»: В ряде муниципалитетов пилотные проекты непосредственного управления показали, что при грамотной цифровой коммуникации и использовании модульных сервисов (онлайн-кассы, автоматизация платежей, платформы для жалоб и отчетности) расходы на содержание дома сокращаются до 15–25% уже в первый год.

Фото: нейросеть Freepik

Кому это выгодно и кому не стоит переходить

Решение о переходе на непосредственное управление зависит от размера дома, готовности собственников брать на себя обязанности и сложности инженерных систем. Ниже — ориентиры, кому это выгодно и когда лучше не менять форму управления.

Кому будет выгодно:

• Малые дома с активными собственниками (31–50 квартир), готовыми участвовать в управлении.

• Дома с низкой платежной дисциплиной, где УК требует высоких авансов и санкций.

• Сообщества, имеющие лидеров с базовыми навыками административной и финансовой работы.

Не стоит переходить:

• Дома со сложной инженерией (централизованные котельные, лифты с частыми ремонтами), требующие высокой квалификации подрядчиков.

• Социально неоднородные дома с высоким уровнем конфликтности и отсутствием доверия.

• Если собственники не готовы брать на себя юридическую ответственность и финансовые риски.

Химки 2025: Узнайте, какую квартиру выбрать, чтобы не прогадать! Лучшие ЖК и свежие проекты 2025 года

Пошаговая инструкция для жителей — как перейти на непосредственное управление при новом лимите

1. Оцените готовность населения: Проведите опрос жильцов: готовы ли люди участвовать, готовы ли платить добровольно больше для покрытия расходов.

2. Проведите аудит дома: Техническое состояние, наличие лифтов, общедомовых приборов учета, задолженности по коммуналке.

3. Подготовьте пакет документов: Проект решения общего собрания, протоколы, уведомления собственников, сметы расходов.

4. Проведите общее собрание: Примите решение квалифицированным большинством в соответствии с правилами ЖК РФ.

5. Оформите спецсчет или распорядитесь финансами: Откройте спецсчет, выбирайте безопасные схемы сбора платежей, фиксируйте каждую транзакцию.

6. Назначьте исполнителей и контроль: Выберите ответственных за хозяйственные работы, заключите договоры с проверенными подрядчиками.

7. Настройте прозрачную отчетность: Регулярные отчеты, онлайн-доступ к платежам и документам.

8. Подготовьте аварийный план: Договоры с аварийными службами, контакты, резервный фонд.

Лайфхак 1: Ускорьте сбор средств через QR-платежи и автоплатежи — это повышает дисциплину и снижает трудозатраты по контролю платежей. Подключите простую платформу-агрегатор для прозрачности.

Лайфхак 2: Создайте «команду 5 — 10%»: небольшой актив жильцов, который берет на себя ключевые функции (бухучет, аварийные заявки, переговоры с подрядчиками). Это снижает риск конфликтов и обеспечивает устойчивость управления.

Юридические нюансы и ответственность собственников

Изменение лимита — это формальная возможность, но реальный переход на непосредственное управление требует соблюдения всех предусмотренных процедур: созыв общего собрания, достижение кворума, надлежащее протоколирование решений и уведомления заинтересованных сторон. Пропуск формальностей может сделать решение ничтожным или оспоримым.

Ответственность за несоблюдение правил содержания общего имущества, неуплату или неисполнение обязательств перед ресурсоснабжающими организациями и нарушение требований безопасной эксплуатации напрямую ложится на собственников как на субъект коллективного управления. Это включает риск штрафов, приостановки поставок ресурсов и возможных исков.

Чтобы снизить юридические и финансовые риски, заранее согласуйте типовые договоры с юристом (договора с подрядчиками, ресурсоснабжающими организациями, внутренние регламенты), предусмотрите страхование ответственности управляющих органов и лиц, а также сформируйте резервный фонд для непредвиденных расходов и погашения краткосрочных обязательств.

Финансовая модель и экономия на практике

Основные статьи расходов:

Текущие работы — уборка, освещение и благоустройство; содержание инженерных систем — обслуживание лифтов, отопления, водоснабжения; мелкий и капитальный ремонт; налоговые платежи и банковские комиссии.

Механизмы экономии:

Экономия возможна за счет исключения управленческого тарифа УК и более гибкого распределения работ. Однако при слабой организации экономия может нивелироваться: неэффективные подрядчики, несвоевременные платежи и отсутствие контроля ведут к росту расходов и рискам задолженностей.

Практические рекомендации:

Запустите пилотный бюджет на 6–12 месяцев с чётким планом расходов и резервом на непредвиденные траты. Введите ежеквартальную публичную отчетность — доходы, расходы, остатки и исполнение работ. Контролируйте качество подрядов: тендеры, образцы договоров и регулярные проверки. Это позволит оценить реальную экономию и вовремя скорректировать модель.

Как изменится рынок управляющих и сервисов

Увеличение числа домов, переходящих в режим самоуправления, подтолкнет развитие сервисов аутсорсинга: бухгалтерия для домов, онлайн-платформы для голосований, модульные аварийные службы.

УК могут предложить гибридные модели — сервисная поддержка без полного контроля, что будет востребовано домами 31–50 квартир.

Увеличение лимита с 30 до 50 квартир — реальный инструмент для расширения права собственников самим управлять своим общим имуществом. Это шанс для активных сообществ снизить расходы и повысить прозрачность, но одновременно вызов: масштаб управления растет, и без дисциплины, технологий и элементарной юридической подготовки риск ошибок увеличивается. Если вы житель дома с 31–50 квартирами — оцените готовность соседей, проведите аудит и начните с пилотного плана.

Читайте также:

Ищете идеальную квартиру рядом с Москвой? Новостройки Мытищ — лучшие жилые комплексы совсем близко!

Каковы самые горячие новости этого лета! Что волнует россиян больше всего ?

Дайджест самых читаемых публикаций лета 2025! Эти темы выбирали наши читатели и это надо знать каждому!