Как две небольшие квартиры превращаются в более выгодный и ликвидный объект, чем одна большая? Почему девелоперы фиксируют рост спроса на объединение лотов, а покупатели экономят сотни тысяч рублей на квадратных метрах? Разбираем реальные кейсы, свежую аналитику и подводные камни, о которых обычно не рассказывают.

В каких случаях объединение становится финансово оправданным

Объединение квартир стало одной из самых недооцененных стратегий на рынке новостроек, особенно в бизнес- и премиум-классах. По данным ГК «Основа», около 5–10% квартир в премиальных проектах покупают именно с расчетом на последующее объединение. При этом формат двух компактных лотов, превращенных в одно пространство, работает уже не как способ «расширить площадь», а как продуманная инвестиционная стратегия.

Интерес к объединению растет на фоне сокращения предложения больших квартир. За последние пять лет доля крупных лотов в новостройках Москвы уменьшилась с 7,3% до 3,5%. В премиум-классе объектов с четырьмя и более комнатами осталось не более 8%, и такие квартиры становятся редкостью, что повышает их ликвидность.

Но основной мотив — экономика. Летом 2025 года стоимость квадратного метра крупных квартир в бизнес- и премиальном сегменте была на 15% выше, чем у компактных, а в элитном сегменте — на 20%. В ряде комплексов покупка двух отдельных квартир обходилась заметно дешевле, чем приобретение одного большого лота, даже с учетом расходов на легализацию и технические работы.

Ниже — разбор, кому и когда действительно имеет смысл объединять квартиры и какие выгоды это дает.

Вы уверены, что ваш балкон безопасен? Новые данные показывают: часть конструкций может быть опаснее, чем кажется. Узнайте, какие балконы выдерживают максимальные нагрузки — а какие лучше не нагружать вовсе.

Почему покупатели объединяют квартиры: экономика, гибкость, ликвидность

Главная причина — ценовая эффективность. Крупные квартиры традиционно стоят дороже в пересчете на квадратный метр из-за небольшого объема предложения и особенностей спроса. Две квартиры меньшей площади в большинстве случаев обходятся дешевле одной большой.

Вторая мотивация — гибкость планировки. Покупатели получают возможность проектировать пространство с нуля: создавать мастер-спальни, скрытые гардеробные, рабочие кабинеты, игровые или семейные блоки. В готовых больших квартирах архитектура и инженерия часто задают жесткие ограничения.

Третий фактор — потенциально более высокая ликвидность. На рынке остаются единичные крупные лоты, поэтому объединенные квартиры формируют отдельный сегмент, где спрос стабильно превышает предложение.

Лайфхак №1: Перед покупкой сравнивайте итоговый бюджет по формуле «две квартиры + перепланировка». Благодаря разнице в стоимости квадратного метра объединенный лот в бизнес- и премиум-классах может оказаться на 8–12% дешевле аналогичных по площади готовых квартир.

Рынок недвижимости лихорадит: аналитики уже фиксируют резкие перемены, которые могут изменить планы покупателей и инвесторов. Хотите понять, что происходит на самом деле? Загляните в свежий разбор.

Сколько стоит объединение: актуальные цифры 2025 года

Финансовая часть состоит из двух основных блоков.

1. Легализация перепланировки

Официальные расходы в 2025 году составляют 75–200 тыс. руб. и зависят от сложности проекта, объема изменений, необходимости технического заключения и перечня инженерных работ. Согласование требуется при изменении конфигурации входных групп, создании новых мокрых зон, вмешательстве в инженерные системы или работе с несущими конструкциями.

2. Техническое объединение

Стоимость технических работ начинается от 35 тыс. руб., однако реальные бюджеты для больших объединенных квартир обычно выше и формируются из стоимости:

• демонтажа перегородок,
• переноса инженерных сетей,
• устройства дополнительных проемов,
• изменения расположения стояков, розеток, вентиляции,
• интеграции систем автоматизации или «умного дома».

Если дополнительно обновляется отделка, бюджет может составлять 300 тыс.–1 млн руб. в зависимости от площади.

Экономический итог

Даже с учетом расходов на согласование и работы объединение двух небольших лотов нередко оказывается выгоднее покупки одного большого — особенно в сегментах, где стоимость квадратного метра у крупных квартир на 15–20% выше.

Рубрика «интересно знать»: В некоторых премиальных проектах девелоперы заранее закладывают возможность объединения: не ставят стояки по центральным стенам, оставляют технологические ниши и подготавливают независимые вентиляционные контуры. Такие квартиры продаются как отдельные, но позволяют покупателям формировать большие лоты без нарушения проектной документации. Это помогает девелоперу удерживать широкий ассортимент доступных по площади квартир и одновременно давать покупателям потенциал для расширения.

Фото: нейросеть Freepik

Когда объединение действительно выгодно: реальные сценарии

1. Застройщик продает отдельные квартиры дешевле, чем крупные лоты

Один из самых распространенных сценариев: две квартиры по 55–65 кв. м стоят заметно дешевле квартиры площадью 120–130 кв. м. Экономия формируется даже с учетом всех работ.

2. Необходима гибкая, нестандартная планировка

Объединение дает возможность создавать решения, которые редко встречаются в готовых больших квартирах:
• мастер-спальни 20–30 кв. м,
• кухни-гостиные от 40 кв. м,
• автономные детские зоны,
• кабинеты с независимой вентиляцией,
• отдельные входные группы.

3. Требуется автономность зон

Популярна организация двух функционально независимых частей: семейной и гостевой (или рабочей). Это удобно для семей с нянями, взрослыми детьми, жизнью в разных графиках или ведением бизнеса из дома.

4. Важна приватность

Можно создать несколько изолированных санузлов, гардеробных, выделить отдельные блоки для детей, гостей или персонала.

Лайфхак №2: Оценивайте не только стоимость покупки, но и будущую ликвидность. В районах, где крупных квартир мало, объединенные лоты растут в цене быстрее рынка.

Когда объединение может быть невыгодным

Несмотря на популярность стратегии, есть ситуации, когда объединять квартиры нецелесообразно:

1. Сложные инженерные ограничения.
   Если между квартирами расположены несущие стены или коммуникационные шахты, объединение может быть дорогостоящим или технически невозможным.
   

2. Жесткие требования управляющей компании.
   В отдельных премиальных ЖК согласование перепланировок идет по расширенным регламентам, что увеличивает бюджет на 20–40%.
   

3. Если планируется сдача в аренду.
   Крупные квартиры сдаются реже, сложнее и требуют значительно больших затрат на обслуживание.
   

4. Необходимо быстрое заселение.
   Согласование и работы по объединению занимают от полутора до шести месяцев.
   

Кому выгодно объединять квартиры в 2025 году

• Семьям, которым нужно больше пространства и приватных зон.
• Профессионалам, совмещающим работу и домашние функции.
• Покупателям квартир бизнес- и премиум-класса, ориентированным на перепродажу.
• Инвесторам, создающим уникальные планировочные решения.
• Покупателям, стремящимся получить большую площадь по стоимости ниже рыночной.

Заключение

Объединение квартир — это не просто способ увеличить квадратные метры. Это инструмент стратегического управления стоимостью недвижимости, повышения качества жизни и создания гибкого жилого пространства под индивидуальные сценарии.

На фоне сокращения предложения больших квартир и роста цен в высоких сегментах объединенные лоты становятся востребованным продуктом с устойчивой ликвидностью. При корректном экономическом расчете объединение двух более доступных квартир оказывается не только выгоднее покупки большого лота, но и предоставляет значительно больше возможностей в планировке.

Читайте также:

99% владельцев квартир даже не подозревают, что делают это нарушение у себя дома. Юристы раскрывают список ремонтов, которые кажутся безопасными, но могут привести к крупным штрафам.

Эти популярные перепланировки давно стали нормой — но без оформления они штрафуются как нарушение. Узнайте, какие изменения могут обойтись дороже ремонта.

Жильцам дают новый инструмент влияния — теперь они смогут проверять, куда уходят деньги на капремонт. Но есть нюанс, о котором почти никто не знает.