Как лучше покупать новостройку: напрямую у застройщика или через агентство

Рынок новостроек стал заметно прозрачнее, но выбор схемы покупки остается ключевым решением. Прямой путь к застройщику часто обещает простоту и экономию. Агентство — доступ к акциям, параллельному сравнению проектов и помощи с ипотекой. Но что важнее именно вам — функциональность, безопасность сделки или инвестиционная выгода? Ниже — развернутый гид с практическими блоками, примерами и критериями выбора.

Что скрывают банки про ставки в 2025 году — почему одни уже берут ипотеку, а другие ждут чуда?

Рекомендованные ЖК

Показать телефон

МЦК и метро Зил.

Реклама

ЖК ЗИЛАРТ. Новый корпус в продаже.

м.ЗИЛ

Спешите! Квартиры по ценам 2024 года. Набережная Москвы-реки. 5 км от Кремля. МЦК и метро Зил.

ООО «СЗ «ЛСР. Объект-М»
токен 2SDnjcNMjyZ
Застройщик «ЛСР. Объект-М». Проектная декларация на наш.дом.рф. Подробные условия акций и предложений уточняйте в отделе продаж.

Показать телефон

м. Борисово

Реклама

ЖК ВЕЙВ

М. Борисово

Спешите! Квартиры по ценам 2024. Своя новая набережная. Панорамные виды. Действует рассрочка.

Реклама. Застройщик и рекламодатель ООО «СЗ «Борисовские Пруды» ИНН: 7714983239. Проектная декларация на наш.дом.рф.
токен 2SDnjeSR4Pq
Застройщик «СЗ «Борисовские Пруды». Проектная декларация на наш.дом.рф. Подробные условия акций и предложений уточняйте в отделе продаж.

Показать телефон

Старт продаж!

Реклама

ULTIMAcity - 2-комн.кв. от 20 млн ₽

ст.м. Южный порт

Виды на Москву-реку. Детский сад и школа на территории.

Реклама. Рекламодатель и застройщик ООО Специализированный Застройщик "Лидер". ИНН 6659155222. ОГРН 1076659008799.
токен 2SDnje1N7tz
ЖК «ULTIMAcity». Проектная декларация на сайте наш.дом.рф и https://kortros.ru/projects/ultima

Покупка напрямую у застройщика: преимущества и ограничения

Покупка у девелопера — прямой, предсказуемый маршрут. Обычно вы получаете:

• актуальные цены без посредников;

• доступ к внутренним спецусловиям проекта;

• консультацию ипотечного менеджера застройщика;

• возможность оформить договор долевого участия (ДДУ) или иной договор в офисе или онлайн.

Застройщик вправе предлагать скидки и рассрочки, а также программы экологической или социальной поддержки, если проект в них участвует. При этом менеджеры офиса продаж ориентированы на продвижение своего проекта: они не всегда предложат альтернативы по району или закрытые акции других застройщиков.

10 «невинных» перепланировок, за которые прилетает штраф — вы точно уверены, что у вас всё оформлено?

Агентство недвижимости: когда оно действительно помогает

Риелторы работают с десятками проектов и знают тонкости прайсинга, внутренние акции и остатки квартир. Их преимущества:

• подбор нескольких ЖК под задачи клиента;

• доступ к партнерским скидкам и спецпредложениям;

• одновременная подача заявки в банк-партнёры (экономит время);

• сопровождение сделки — от проверки ДДУ до регистрации в Росреестре.

Скидки через агентства составляют обычно 1–3%, иногда выше в рамках акций. Комиссию агенту часто платит застройщик — значит, для покупателя услуга бесплатна. Но агент заинтересован в проектах с лучшей мотивацией, поэтому важно проверять, не ограничивает ли он выбор.

Рубрика «интересно знать»: Некоторые девелоперы в 2024–2025 годах предлагают «конкурентные офферы»: если клиент пришёл через агентство, но затем обратился напрямую, оффер сохраняется. Это делать удобно для застройщика — он удерживает продажи без потери мотивации партнеров и снижает риск потери клиента при смене канала.

Одобрение льготной ипотеки: разница в схеме подачи

Льготная ставка фиксирована законом или банком, но маршрут одобрения ипотеки и качество сопровождения могут сильно различаться. Риелторы и застройщики дают разный уровень сервиса — и это напрямую влияет на скорость и вероятность получения одобрения.

• У застройщика все зависит от того, есть ли в штате собственный ипотечный брокер. Во многих проектах его нет, поэтому покупатель подает заявки самостоятельно в каждый банк, собирая и отправляя пакет документов по отдельности. Если брокер у застройщика есть, он работает только с банками-партнерами конкретного девелопера и, как правило, не берет на себя сложные кейсы: нестабильный доход, индивидуальные предприниматели, несколько источников заработка, кредитная нагрузка.

• В агентствах ипотечный брокер присутствует практически всегда — это базовая инфраструктура. Услуга платная, и агентство заинтересовано довести клиента до сделки, поэтому брокер активно работает с документами: подбирает банки под профиль заемщика, оптимизирует пакет документов, заранее оценивает риски отказа, использует интегрированные шлюзы и партнерскую очередь.

При этом важно понимать: и у застройщика, и в агентстве всегда можно подать заявку самостоятельно или через специалиста. Но уровень сопровождения, глубина подготовки и вероятность прохождения сложных кейсов заметно выше у агентств — благодаря ежедневной работе с большим пулом банков и плотным партнерским взаимодействиям.

По процентной ставке разницы нет — льготные программы регулируются государством. Но по скорости, качеству подготовки и вероятности одобрения преимущества часто оказываются на стороне тех, у кого есть статусные партнерства. Это не «тайные скидки», а результат работы в приоритетной очереди и точного знания требований банковских профилей.

Лайфхак №1. Если проект участвует в программе субсидированной ставки от застройщика, подавайте заявку через его ипотечного менеджера: такие программы часто не публикуются в открытом виде и доступны только в партнерских продажах.

Фото: нейросеть Freepik

Юридические риски: что проверяет агент и что упускает покупатель при прямой сделке

Юридическая часть — ключевой элемент безопасности при покупке первичной недвижимости. Даже при высокой прозрачности рынка покупателю важно проверять документы вне зависимости от того, идет ли сделка через застройщика или агентство.

Что обязательно проверить при покупке новостройки:

• соответствие проектной декларации фактическим правам застройщика и его участию в проекте;

• статус земельного участка: вид разрешенного использования, аренда или собственность, наличие обременений;

• разрешение на строительство и этап, на котором оно выдано;

• наличие залогов по земельному участку или строящимся объектам в пользу банков-кредиторов;

• корректность ДДУ: сроки передачи, порядок расчётов, формулировки по неустойкам, возможные переносы сдачи;

• страховку гражданской ответственности застройщика или его участие в Фонде защиты прав дольщиков;

• корректность проектных решений: отсутствие неузаконенных изменений, перепланировок и расхождений между документацией и рекламными материалами.

Агентства в большинстве случаев проводят предсделочную экспертизу именно для новостроек: сверяют проектную декларацию с ЕИСЖС, проверяют историю разрешений, изучают корпоративную структуру застройщика, его судебную нагрузку, текущие объекты, исполнение обязательств в других проектах.

Это помогает вовремя выявить риски, которые покупатель при самостоятельной проверке часто не замечает — например, расширенные допсоглашения, нетипичные условия передачи ключей, положения о переносе сроков или «скользящие» формулировки по неустойке.

При самостоятельной покупке важно запросить у менеджера застройщика полный комплект документов: проектную декларацию, разрешение на строительство, технический регламент, документы на участок, образец ДДУ со всеми приложениями.

Если задача — минимизировать расходы, можно отказаться от юридического сопровождения агентства, но желательно провести хотя бы разовую независимую юридическую экспертизу ДДУ. Это недорогая услуга, которая помогает избежать рисков, стоящих значительно дороже.

Квартиры объединяют не только ради площади — в некоторых случаях это экономит сотни тысяч. Но в каких?

Инвестиционная составляющая: когда агентство дает преимущество инвестору

Инвесторы выбирают агентства, когда:

• надо оперативно получить доступ к предпродажам;

• нужно сравнить ликвидность нескольких очередей проекта;

• важен прогноз динамики цен и анализ спроса на конкретную этажность/планировку.

Риелторы могут дать инсайты: где лучше брать лоты для последующей аренды, какие корпуса быстрее продаются, какие этапы строительства привлекают дисконт. Агентство также поможет оценить налоговые и операционные сценарии (аренда vs перепродажа) и рассчитать IRR (внутренняя норма доходности) для инвестпроекта.

Практические примеры: когда выгоднее идти напрямую, а когда через риелтора

1. Пример прямой выгоды. Клиент покупает 1-комнатную квартиру в строящемся ЖК со скромным остатком лотов. Застройщик запустил «микроскидку» 2% при оплате по факту — менеджер оформляет скидку в офисе. Покупатель экономит быстрее и без посредников.
   

2. Пример через агентство. Инвестор ищет 20 квартир в разной отделке под долгосрочную аренду. Агент предложил пакетную сделку с 3% скидкой и ускоренным финансированием — экономия и скорость окупаемости лучше, чем при разбросанных покупках напрямую.
   

3. Сложный кейс юридического риска. Покупатель подписал ДДУ с условием «срок сдачи ориентировочный» и потом столкнулся с задержкой. Агент заранее проверил условия ответственности и добился компенсаций для своего клиента.

Эти примеры наглядно показывают что выбор напрямую зависит от задачи, объема и времени.

Рынок недвижимости лихорадит: что происходит прямо сейчас, о чём молчат застройщики и риэлторы?

Процесс сделки «под ключ»: сравнение шагов

У застройщика:

1. Подбор лота → офис продаж;
   

2. Предварительное бронирование → оплата/договора;
   

3. Подготовка ДДУ → подписание;
   

4. Ипотека — через ипотечного менеджера застройщика;
   

5. Регистрация — готовит юрист застройщика.
   

Через агентство:

1. Сбор требований клиента → подбор нескольких ЖК;
   

2. Сравнение предложений → презентация альтернатив;
   

3. Бронирование и проверка документов;
   

4. Подготовка договора с юридической экспертизой;
   

5. Подача в банки — одновременно в несколько;
   

6. Сопровождение сделки и регистрация.
   

Ключевое отличие — агентство проводит внешнюю проверку документов и дает опции, которые в офисе продаж иногда скрыты.

Фото: нейросеть Freepik

Дополнительные расходы и скрытые платежи

Обычно покупатель ожидает только цену квартиры, но нужно учитывать:

• расходы на страхование ипотеки (если требуется);

• нотариальные расходы при уступке прав;

• стоимость юридического сопровождения (если вы привлекаете юриста);

• услуги оценщика (для ипотеки в некоторых банках);

• возможные комиссии при работе с определенными банками (редко для розничных клиентов).

Если агент просит оплату за свои услуги — требуйте письменный договор и пояснение, за что взимается плата. Часто это оправдано в сложных случаях (индивидуальная экспертиза, сопровождение сделок по доверенности и т. п.).

Перестрелка в домовом чате? Обычная перепалка может обернуться уголовным делом — вот как это работает.

Партнерские статусы: как премиальные связи меняют скорость и приоритет

Партнерство агентства с банком или статус «премиум-партнёр» у застройщика — это вполне реальный фактор ускорения. Преимущества:

• приоритетная подача заявок;

• ускоренная обработка документов;

• доступ к внутренним программам финансирования.

Это не гарантирует лучшие ставки, но дает конкурентное преимущество по скорости и обработке нестандартных кейсов (например, если требуется одобрение с низким первоначальным взносом).

Предодобрение ипотеки: нюансы

Предодобрение помогает понять рамки бюджета и увеличивает шансы покупки понравившегося лота. Разница при работе с агентом/застройщиком:

• агентство может организовать мультиссылку в банки и получить предодобрение быстрее;

• застройщик даёт предконтрактные программы внутри партнерских соглашений.

Для покупателя важно: иметь предодобрение от нескольких банков — это преимущество в конкурентной ситуации при покупке лота с ограниченным остатком.

Когда агент точно не нужен

1. Вы уверены в проекте, знаете лоты и готовы самостоятельно сравнить ипотечные предложения.

2. Проект продает уникальные условия только в офисе продаж (и не даёт партнерских скидок).

3. У вас нет времени на переговоры, и вы готовы довериться только менеджеру застройщика при прозрачных условиях.

Когда агент обязателен

• Покупка большого портфеля лотов (инвестиции).

• Нестандартные юридические случаи (переуступка, доли, договоры с допусками).

• Нужна мультибанковская подача заявки и экономия времени.

• Вы покупаете удаленно и требуется сопровождение «под ключ».

Лайфхак №2. Если вы хотите проверить реальную экономию от агентской скидки — запросите у агентства письменное подтверждение партнёрской программы и сравните с оффером застройщика по тому же лоту и условиям оплаты.

Фото: нейросеть Freepik

Возможные подводные камни и как их избежать

Ничто не идеально в нашем мире, в том числе риэлторские агентства и люди, в них работающие. Вот список распространенных проблем, с которыми покупатели новостроек сталкиваются чаще всего — и способы их избежать:

• Сокрытие реальных скидок и акций.

Некоторые агенты умалчивают о спецпредложениях застройщика, если партнерские условия по другому объекту выгоднее для агентства.
Что делать: требовать сканы официальных прайс-листов и условий акций, сверять информацию с сайтом застройщика и горячей линией.

• Продвижение «выгодных» для агента проектов вместо реально подходящих.

Агент нередко ориентируется на партнерские программы, а не на интересы покупателя.
Что делать: просить показать полный пул ЖК, включая те, где у агентства нет партнерских условий; сравнивать предложения самостоятельно.

• Навязывание кредитных продуктов.

Некоторые агенты продвигают «свои» банки и ипотечных партнеров, игнорируя более выгодные альтернативы.
Что делать: сравнивать условия минимум в трех банках, проверять реальный перечень партнеров у застройщика и агентства.

• Манипуляции сроками одобрения или оформления.

Иногда агент обещает «мгновенное одобрение» или «особые условия», которые не соответствуют реальности.
Что делать: уточнять, подтверждены ли заявления документами банка, а не устными обещаниями.

• Неполное раскрытие условий ДДУ или допсоглашений.

Бывает, что клиенту подают документы выборочно — без приложений, графиков, технических паспортов.
Что делать: требовать полный комплект документов заранее, проверять версии на соответствие опубликованным на сайте ЕИСЖС.

• Юридические подводные камни: штрафы, переносы сроков, спорные формулировки.

В ДДУ встречаются условия, создающие риски: плавающие сроки сдачи, расширенные основания для переноса, скрытые обязательства по допработам.
Что делать: проводить независимую юридическую проверку перед подписанием. Это дешевле, чем последствия ошибки.

• Попытки получить с клиента оплату за «бесплатную» услугу.

Покупка новостройки для клиента почти всегда бесплатна — комиссию платит застройщик. Тем не менее некоторые агентства берут плату «за подбор» или «за сопровождение».
Что делать: заранее уточнять, бесплатна ли услуга, и фиксировать это письменно.

• Давление на принятие решения «здесь и сейчас».

Прием распространен и в офисах продаж, и в агентствах: «квартира уйдет сегодня», «завтра подорожает».
Что делать: не принимать решений на эмоциях, сравнивать аналогичные квартиры в других корпусах и ЖК.

Итоговые рекомендации

1. Для разовой покупки «для жизни» — начните с офиса продаж застройщика, но параллельно проконсультируйтесь с риэлтором, чтобы сравнить альтернативы.
   

2. Для инвестиций и пакетных покупок — предпочтительнее агентство с сильной аналитикой и доступом к банкам.
   

3. Всегда требуйте предодобрение ипотеки, сравнивайте предложения и делайте юридическую сверку ДДУ.
   

4. Если агент просит плату — оформляйте договор и требуйте детализацию услуг.
   

При грамотном подходе сочетание каналов — лучшая стратегия: вы получаете доступ к скрытым скидкам, страховку сделки и защиту юридических рисков.

Читайте также:

10 лет в браке — и вам могут дать землю бесплатно. Но есть нюансы, о которых никто не предупреждает.