Ваш регион: Москва г
Вопрос о проверке вменяемости граждан при сделках с жильем из узкой юридической темы за несколько дней превратился в потенциально системную реформу рынка недвижимости и медицинской тайны. Минздрав прямо заявил, что без глубокой проработки, участия экспертов и учета прав граждан к таким предложениям подходить нельзя.
Зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко направил министру здравоохранения Михаилу Мурашко официальное письмо с просьбой сформировать перечень диагнозов, при которых сделки с жильем должны быть запрещены. В письме речь идет о психических расстройствах и других состояниях, которые, по мнению инициатора, могут лишать человека способности осознавать смысл совершаемых действий и распоряжаться своим имуществом.
Логика инициативы опирается на практику: часть жилищных споров возникает, когда уже после продажи квартиры бывший собственник заявляет, что на момент сделки страдал психическим заболеванием и не понимал последствий сделки. Сейчас в таких ситуациях суд назначает психиатрическую экспертизу, а исход зависит от заключения специалистов и ретроспективной оценки состояния продавца.
Помощник министра здравоохранения Алексей Кузнецов публично подчеркнул, что вопрос проверки вменяемости лиц, заключающих сделки с недвижимостью, требует тщательной, многосторонней проработки. Минздрав отдельно отмечает важность привлечения экспертного сообщества — юристов, психиатров, специалистов по защите персональных данных и представителей профессионального рынка недвижимости.
Ключевая причина такой осторожности в том, что любая система «диагнозов‑запретов» напрямую затрагивает сразу несколько чувствительных областей: медицинскую тайну, конституционные права на владение и распоряжение имуществом, нотариальные и судебные процедуры, а также практику банков и риэлторов.
Рубрика «интересно знать»: В действующем российском законодательстве уже существует механизм ограничения сделок для людей, признанных судом недееспособными или частично дееспособными, но решение принимает именно суд, а не врач, и основанием служит не диагноз как таковой, а юридическая оценка способности понимать свои действия. Это означает, что простое наличие записи о психическом расстройстве в медкарте само по себе не делает человека неспособным продавать или покупать жилье.
Инициатива Аксененко предлагает пойти дальше существующей практики добровольных справок от психиатра и нарколога, которые сейчас запрашиваются по договоренности сторон или по рекомендациям риелторов.
Депутат предлагает закрепить в нормативных актах:
обязательный запрос медицинских заключений (от психиатра, нарколога и других специалистов, чьи диагнозы попадут в перечень Минздрава);
формирование «особого перечня» заболеваний, при которых человек не сможет совершать сделки с недвижимостью самостоятельно;
определение круга лиц и ведомств, которые будут иметь право запрашивать и обрабатывать эти данные.
Фактически речь идет о создании дополнительного фильтра перед нотариальным удостоверением или государственной регистрацией сделки: без подтверждения «вменяемости» гражданина договор не будет считаться заключенным корректно. Это может затронуть не только продажи, но и дарение, обмен, оформление долей и другие действия с жилыми объектами.
Фото: нейросеть Freepik
Сегодня психиатрическое освидетельствование при сделках с недвижимостью носит добровольный характер и инициируется:
самим продавцом или покупателем, который хочет снизить риск оспаривания договора;
риелтором или нотариусом, если возникают сомнения в адекватности участника;
по требованию потенциального покупателя, особенно если собственник пожилой или есть признаки возможного когнитивного нарушения.
Справка от психиатра и нарколога в таких случаях становится доказательством того, что человек понимал смысл сделки и действовал осознанно. При последующих спорах суд учитывает не только диагнозы и комиссии, но и юридическую сторону: как объяснялись условия договора, была ли возможность получить консультацию, соблюдены ли требования к форме сделки.
Если одна из сторон сама предлагает пройти освидетельствование у психиатра и нарколога перед сделкой, это не повод для подозрений, а наоборот инструмент снижения рисков оспаривания договора в будущем. Запросить такую справку можно заранее и хранить ее в пакете документов вместе с договором и расписками, чтобы при возникновении спора у суда была опора не только на показания сторон.
Главный вопрос к инициативе — как обеспечить защиту медицинской тайны, если для сделок с недвижимостью потребуется подтверждение отсутствия определенных диагнозов. Доступ к психиатрической информации традиционно сильно ограничен, а ее утечка способна повлиять на работу человека, его социальные отношения и даже страховые продукты.
Существует и риск стигматизации: наличие диагноза, включенного в «черный список», автоматически выводит человека за рамки активного участия в обороте недвижимости, хотя его состояние может быть стабилизировано терапией и не мешать осознавать смысл действий. Отдельная проблема — возможные ошибки диагностики или ситуации, когда диагноз пересматривается со временем, но юридические ограничения продолжают действовать.
При подготовке сложных сделок с участием пожилых клиентов или людей с историей психических заболеваний имеет смысл заранее включать в чек‑лист консультацию у психиатра или невролога, даже если закон этого прямо не требует. Это не только снижает риск последующего признания договора недействительным, но и демонстрирует добросовестность второй стороны, если спор все‑таки дойдет до суда.
Даже если Минздрав сформирует перечень диагнозов, следующий шаг — определить, кто будет работать с этими данными и на каком основании.
Возможные модели, которые обсуждаются экспертами и в профессиональной среде:
выдача пациенту справки установленного образца без указания подробного диагноза, только с формулой «может/не может самостоятельно совершать сделки»;
создание защищенного электронного сервиса, через который нотариус или Росреестр смогут по согласованию гражданина получить только бинарный ответ, без раскрытия медицинских деталей;
использование уже существующих протоколов медицинской тайны, применяемых, например, при освидетельствовании на право управления транспортом.
При этом в любом случае нужно будет формализовать основания для отказа в сделке и процедуру обжалования: кто и в каком порядке может оспорить медицинское заключение, как часто гражданин может проходить повторное освидетельствование, и кто несет ответственность за ошибку.
Фото: нейросеть Freepik
Профессиональное сообщество риэлторов и девелоперов в публичных комментариях уже отметило, что массовый обязательный медосмотр для сделок с жильем может замедлить рынок и увеличить транзакционные издержки. Каждый дополнительный шаг — запись к врачу, ожидание комиссии, оплата справок — увеличивает срок экспозиции объектов и стоимость сопровождения сделки.
С другой стороны, участники рынка признают, что оспаривание договоров по мотиву «продавец был невменяем» уже сейчас приводит к отмене сделок и серьезным потерям для добросовестных покупателей. Поэтому часть экспертов выступает за добровольную «расширенную проверку» для рискованных категорий сделок, но без жесткого обязательного фильтра для всех граждан.
Если инициатива будет реализована в жестком варианте, каждый участник сделки должен будет подтверждать правоспособность через справки или электронный реестр, и без этого шаг к нотариусу или регистрацию в Росреестре сделать будет нельзя.
Это особенно заметно отразится на:
пожилых людях, которым придется дополнительно посещать врачей перед продажей жилья или дарением квартиры родственникам;
гражданах, находящихся под наблюдением психиатра или нарколога, даже если их состояние стабильно;
семьях, оформляющих сложные схемы с долями, опекой и наследством.
В более мягком варианте возможна модель, когда обязательная проверка вводится только для «повышенно уязвимых» групп или по инициативе нотариуса при наличии сомнений. Но это автоматически переносит на нотариусов и риелторов ответственность за оценку «подозрительности» клиента, что несет свои риски.
На текущий момент речь идет не о готовом законопроекте, а о политическом запросе депутата и реакции профильного ведомства. Минздрав фиксирует необходимость экспертного обсуждения, и ближайшие практические шаги, по оценкам юристов и представителей отрасли, могут выглядеть так:
создание рабочей группы с участием Минздрава, Минюста, Росреестра, нотариальной палаты, представителей психиатрического сообщества;
подготовка аналитического доклада о реальном числе споров по сделкам, оспоренным по мотиву психических расстройств продавца;
разработка нескольких вариантов регулирования — от добровольных стандартов до жестких обязательных требований.
До появления конкретных поправок в законы и подзаконные акты сделки продолжают оформляться по действующим правилам: ключевым доказательством остается нотариально заверенный волеизъявление сторон и, при необходимости, заключения врачей и экспертиз, оформленные в порядке, который уже закреплен в законодательстве.
Для юристов и риелторов ключевой задачей на ближайшее время остается мониторинг обсуждения и адаптация внутренних чек‑листов: чем больше пакет предварительных доказательств разумности и добровольности сделки, тем ниже риск, что она окажется в числе спорных кейсов, ради которых и предлагаются новые ограничения.
Чтобы совместить защиту уязвимых граждан и права большинства на свободное распоряжение имуществом, эксперты уже предлагают несколько промежуточных подходов. Среди них:
стандартизированная форма медицинского заключения без указания диагноза, только оценка способности понимать значение своих действий на дату сделки;
добровольная, но рекомендованная проверка для сделок с пожилыми гражданами или при продаже единственного жилья, закрепленная в профессиональных стандартах риэлторов и нотариусов;
пилотные проекты в отдельных регионах с оценкой реального эффекта и побочных последствий до масштабирования на всю страну.
В любом из сценариев итоговое решение потребует баланса между тремя интересами: безопасностью рынка, медицинской конфиденциальностью и правом человека самостоятельно распоряжаться своим домом. Как именно этот треугольник будет выстроен, станет понятно только после того, как Минздрав представит первые конкретные предложения и опубликует результаты обсуждения с экспертным сообществом.
Читайте также:
Добро пожаловать на MAPESTATE.RU – онлайн-платформу, созданную для тех, кто ищет современные и проверенные предложения по новостройкам в различных регионах России. Наш сайт объединяет актуальную информацию о лучших жилых комплексах, коттеджных поселках и дуплексах, предлагая вам широкий выбор вариантов, соответствующих вашим потребностям. Мы делаем покупку квартиры доступной и удобной, предоставляя весь необходимый инструментарий для поиска идеального жилья.
Выбирая MAPESTATE.RU, вы получаете не только полный доступ к актуальным предложениям, но и уверенность в том, что каждый объект проверен и соответствует вашим требованиям. Мы уделяем особое внимание качеству предоставляемой информации, чтобы вы могли сделать обоснованный выбор.
Обширный выбор объектов недвижимости:
Функции, которые облегчат поиск:
Каждый шаг на MAPESTATE.RU продуман для вашего удобства. Вы легко сможете подобрать недвижимость, используя фильтры по параметрам, что позволит не терять времени на ненужные предложения. Иллюстрированные карточки объектов дадут вам полное представление о квартире, которую вы рассматриваете, а дополнительные сведения о застройщике обеспечат уверенность в надежности выбранного жилья.
MAPESTATE.RU привлекает широкую аудиторию, состоящую из активных пользователей, ищущих новое жилье. Наша целевая аудитория:
Мы прекрасно понимаем, что покупка квартиры – это одно из важнейших решений в жизни, и для нашей целевой аудитории это не просто сделка, а значимый этап. Мы ориентируемся на активных пользователей, которые ценят свое время и хотят сделать осознанный выбор, изучив все доступные варианты с максимальной эффективностью.
Удобство и надежность в одном месте
С MAPESTATE.RU вы всегда находитесь в центре событий рынка недвижимости. Мы заботимся о том, чтобы каждый наш клиент мог не только легко найти подходящее жилье, но и чувствовал уверенность в своем выборе. Наш сервис создан для тех, кто ценит качество, удобство и время.
Каждый объект на нашем сайте тщательно проверяется, чтобы соответствовать высоким стандартам качества. Мы делаем все возможное, чтобы покупка квартиры через MAPESTATE.RU была для вас не только удобной, но и максимально безопасной. Откройте дверь в ваше новое жилье с MAPESTATE.RU!
Реклама: adv@mapestate.ru
Редакция: info@mapestate.ru