Из-за этого разрыва между ожиданиями и реальностью у покупателей и продавцов возникает ощущение, что рынок «живёт своей жизнью»: цены будто растут, но сделки идут всё хуже, а продать квартиру по объявленной стоимости становится всё сложнее. На самом деле рынок не врёт — он просто сложнее, чем кажется на первый взгляд, и требует правильного способа чтения данных.
При этом многие участники рынка до сих пор ориентируются на объявления как на «истину в последней инстанции», не учитывая реальных условий сделки: реальный спрос, условия кредита, реальные скидки и переговорный потенциал. Такое упрощённое восприятие создаёт искажённую картину, и только сравнение с реальными сделками даёт возможность отделить иллюзию от объективных ценовых трендов.
Почему кажется, что «рынок врёт»
Фото: чат GPT
Покупатель видит «цену в объявлении» и считает, что это и есть реальная стоимость. Но реальная цена — это то, что фиксируется в сделке. Между ними часто есть разница. И эта разница особенно заметна в периоды неопределённости, когда сделок меньше, а ожиданий больше.
Главные причины разрыва между «витриной» и «сделкой»:
1) Торг, скрытые скидки и пакеты (мебель/ремонт/машино-место) — цена в объявлении остаётся прежней.
2) На первичке цена «держится», а стимулирование идёт через рассрочки и субсидированную ипотеку.
3) У части продавцов завышенные ожидания: они снимают объект с продажи, а не снижают цену.
4) Разные источники считают рынок по-разному: объявления, заявки, сделки, индексы.
Что показывают данные по РФ: рост цен есть, но он неоднородный
Чтобы не «придумывать цифры», ниже — только те показатели, которые опубликованы крупными источниками и регулярно обновляются. Они не дают цену конкретной квартиры, но помогают понять общий фон.
Коротко по публичным данным:
• Домклик и СберИндекс: за 12 месяцев к августу 2025 рост цен на рынке жилья составил 6,9%; первичный рынок рос медленнее — 3,9% (в публикации Домклик).
• Домклик и СберИндекс (по материалу РБК): в ноябре 2025 к ноябрю 2024 первичный рынок вырос на 6,1%, вторичный — на 7,5%.
• Циан: по итогам 2024 средняя стоимость «квадрата» вторичного жилья в столичном регионе изменилась в пределах −0,3%…+0,8% (околонулевая динамика).
• IRN: индекс стоимости жилья в Москве ~285 813 руб/м² и изменение +0,8% (в обзоре по итогам 2025).
Источники (для проверяемости):
— Домклик/СберИндекс (август 2025): https://blog.domclick.ru/novosti/post/domklik-i-sberindeks-rasskazali-o-dinamike-cen-na-rynke-nedvizhimosti-v-avguste-2025-goda
— РБК (Домклик/СберИндекс, ноябрь 2025): https://realty.rbc.ru/news/693ac8ec9a7947685635eaa1
— Циан (итоги 2024 по вторичке в столичном регионе): https://www.cian.ru/novosti-v-2025-godu-vtorichka-v-moskve-i-oblasti-mozhet-podeshevet-338029/
— IRN (итоги 2025 по Москве): https://www.irn.ru/index/
Почему цифры в разных источниках могут отличаться
Разные источники считают разные сущности. «Средняя цена предложения» (объявления) — это витрина. «Цена сделки» — финальная договорённость. Индексы могут строиться на данных банков, порталов или моделей.
Практическое правило:
— Для понимания тренда по стране — смотрим индексы (банки/аналитика).
— Для решения по конкретной квартире — нужна оценка по аналогам и диапазону цен.
Как первичный рынок «держит цену» и почему это выглядит как отсутствие падения
Фото: чат GPT
На новостройках снижение цены часто происходит не через прайс, а через механики: скидки на ограниченный пул лотов, рассрочки, субсидирование ставки, трейд-ин, подарки (ремонт/кладовая/машино-место).
Из-за этого в объявлениях вы видите «цена как вчера», а в реальности условия сделки могут быть мягче.
[Иллюстрация/инфографика: «Витрина vs сделка: как застройщик снижает цену без снижения цены»]
Ипотека как главный переключатель спроса: что говорят данные Банка России
Ставки по ипотеке напрямую влияют на спрос и, как следствие, на переговорную позицию продавцов. По данным Банка России, в январе 2025 средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам была 8,3%; по ДДУ (первичка) — около 6,1%, а по готовому жилью — 13,9%.
(Ставки рассчитаны с учетом кредитов по программам господдержки, предусматривающим субсидирование процентной ставки)
Источник (Банк России): https://www.cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/Indicator_mortgage/0125/
Важно: покупатель видит «ставку по рекламе», а рынок чувствует «фактическую ставку в выдаче» и доступность кредитов. Если доля льготных программ высока, первичный рынок удерживает цены дольше.
Как понять реальную стоимость квартиры за 10 минут
Фото: Чат GPT
Чтобы не спорить с рынком «на ощущениях», действуйте по шагам:
1) Определите сегмент: новостройка (ДДУ/переуступка) или готовое жильё.
2) Сравните не «среднюю цену по району», а 10–20 аналогов по параметрам (дом, год, этаж, площадь, ремонт, метро).
3) Оцените диапазон: нижняя граница (быстрая продажа), средняя (рыночная), верхняя (для ожидания).
4) Проверьте сценарии: что будет при росте ставок/снижении спроса/акциях на первичке.
Быстрый вариант — онлайн-оценка квартиры с прогнозом стоимости: она помогает увидеть реалистичный диапазон цен и не переплатить.
Читайте похожие статьи:
• Цены на квартиры в Москве в 2026 году — прогноз, сценарии, районы
• Прогноз цен на недвижимость в 2026 году — сценарии и факторы рынка
• Когда упадут цены на квартиры — реальный анализ рынка
• Новостройки 2026 — что происходит с рынком
FAQ
Почему цена в объявлении выше реальной?
Потому что часть скидок и торга не отражается в витрине.
Как понять, сколько реально торгуются?
Смотреть аналоги, считать диапазон и учитывать условия сделки (ипотека/рассрочка/скидки).
Где взять цифры по рынку РФ?
Использовать индексы крупных источников и проверять методику.
Онлайн-оценка заменяет оценщика?
Нет. Но помогает быстро понять диапазон цен и целесообразность дальнейших действий.
