Начало 2026 года принесло беспрецедентное количество законодательных новшеств, затронувших всю цепочку рынка первичной недвижимости. От застройщиков многоквартирных комплексов до владельцев участков под индивидуальное жилищное строительство — каждый участник рынка столкнулся с новыми правилами игры. Разбираемся, как изменения в Налоговом кодексе, Градостроительном кодексе, Федеральном законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и специализированных программах господдержки повлияют на ваши планы по приобретению или строительству жилья.
2025 год тихо переписал правила игры на рынке новостроек — если вы покупаете квартиру сейчас или планируете это в 2026-м, обязательно посмотрите, какие решения уже стоили людям миллионов!
Многоквартирные дома: конец эпохи безнаказанности застройщиков
-
Отмена моратория на штрафы: возвращение к статье 6 ФЗ-214
Самое громкое изменение, о котором предпочитают не говорить девелоперы, — полная отмена моратория на взыскание неустоек с застройщиков. С 1 января 2026 года вступили в силу положения, возвращающие действие части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в полном объеме.
Что это означает практически? Если застройщик нарушает сроки передачи квартиры, закрепленные в договоре долевого участия (ДДУ), дольщик вправе требовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка от цены договора за каждый день просрочки. При текущей ключевой ставке ЦБ РФ в 21% годовых это означает существенные суммы: за три месяца задержки сдачи квартиры стоимостью 5 миллионов рублей дольщик может взыскать около 210 тысяч рублей неустойки.
Мораторий, который действовал с 2022 года и неоднократно продлевался, был введен в качестве антикризисной меры, призванной защитить застройщиков от банкротств в период турбулентности. Теперь же государство дало четкий сигнал: период поблажек закончился, и строительные компании должны нести полную ответственность за свои обязательства перед гражданами.
-
Налоговая нагрузка: НДС 22% и его влияние на себестоимость строительства
Параллельно с отменой моратория застройщики столкнулись с увеличением налогового бремени. Федеральным законом от 28.11.2025 № 426-ФЗ внесены изменения в статью 164 Налогового кодекса РФ, повышающие базовую ставку налога на добавленную стоимость с 20% до 22%.
Хотя жилая недвижимость при реализации не облагается НДС согласно подпункту 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ, рост налога критически влияет на затратную часть строительства.
-
Стройматериалы,
-
услуги подрядчиков,
-
аренда техники —
все это теперь дороже на 2 процентных пункта. По оценкам экспертов, совокупный рост себестоимости квадратного метра может составить 3-5%, что неизбежно отразится на ценообразовании новостроек уже в первом полугодии 2026 года.
Застройщики, работающие на упрощенной системе налогообложения и с 2026 года превысившие порог доходов в 20 миллионов рублей за 2025 год, автоматически становятся плательщиками НДС. Это особенно актуально для региональных девелоперских компаний малого и среднего бизнеса, которые теперь вынуждены пересматривать финансовые модели своих проектов.
Фото: нейросеть ChatGPT
-
Кадастровая оценка через НСПД: прозрачность или новые сложности?
С 1 января 2026 года вступили в силу изменения в статью 20 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Теперь во всех регионах, кроме Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, кадастровая оценка проводится через Национальную систему пространственных данных (НСПД).
Цель реформы — унификация методологии и повышение объективности оценки, от которой зависит размер налога на имущество. Единое программное обеспечение должно минимизировать ошибки и сократить количество споров о кадастровой стоимости. Впрочем, первые месяцы работы новой системы покажут, насколько эти ожидания оправданы.
Большинство продавцов даже не догадываются, что сами губят цену своей квартиры — узнайте, какие ошибки в оценке автоматически отпугивают покупателей или режут вам прибыль!
Индивидуальное жилищное строительство: Новые правила игры для частных застройщиков
-
Московский эксперимент: ГПЗУ как обязательное условие
Федеральный закон, принятый Государственной Думой в первом чтении в декабре 2025 года и вступивший в силу с 1 января 2026 года, запустил в Московской области трехлетний эксперимент по обязательному применению градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ) при строительстве частных домов.
-
Согласно новым правилам, при покупке участка под ИЖС после 1 января 2026 года собственник автоматически получает ГПЗУ со всеми градостроительными ограничениями. В документе зафиксированы максимальная этажность (согласно статье 48 Градостроительного кодекса РФ, для ИЖС — не более трех надземных этажей высотой до 20 метров), минимальные отступы от границ участка, коэффициент застройки и другие параметры.
-
Ключевое нововведение: кадастровый инженер при подготовке технического плана для регистрации построенного дома обязан проверить соответствие объекта параметрам ГПЗУ. Если дом возведен с нарушениями — например, слишком близко к границе соседнего участка или превышает разрешенную высоту — в регистрации права собственности будет отказано.
Эксперимент не распространяется на участки с уже существующими постройками, купленными после 1 января 2026 года. Также сохраняется упрощенный уведомительный порядок строительства для тех, кто начал возведение дома до вступления закона в силу.
-
Обязательная регистрация: конец эпохи домов-призраков
Серьезное ужесточение коснулось и процедуры завершения строительства. Если раньше собственник мог построить дом и годами жить в нем без официальной регистрации, то теперь законодатель требует обязательного прохождения государственного кадастрового учета и регистрации права собственности сразу после окончания строительных работ.
-
Согласно статье 51.1 Градостроительного кодекса РФ (в редакции от 2025 года), застройщик обязан в течение одного месяца после завершения строительства или реконструкции направить в уполномоченный орган уведомление об окончании работ с приложением технического плана. Несоблюдение этого требования чревато административной ответственностью, а в перспективе — проблемами с продажей, дарением или передачей дома по наследству.
-
Закон о долевом строительстве распространяется на поселки ИЖС
С марта 2025 года (с переходным периодом, продолжающимся в 2026 году) на строительство коттеджных поселков распространяются нормы Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Теперь девелоперы, возводящие жилые поселки с инфраструктурой, обязаны:
-
Использовать счета эскроу для расчетов с покупателями (часть 1 статьи 15.5 ФЗ-214)
-
Регистрировать договоры участия в долевом строительстве в Росреестре (статья 17 ФЗ-214)
-
Передавать дома только при условии подключения к инженерным коммуникациям
-
Обеспечивать строительство объектов инфраструктуры согласно проектной документации
Эти требования существенно повышают защищенность покупателей частных домов, уравнивая их в правах с дольщиками квартир в многоквартирных домах.
Фото: нейросеть ChatGPT
Тренды Огненной Лошади могут как освежить интерьер, так и превратить квартиру в устаревший эксперимент. Где та тонкая грань, которую не стоит переступать?
Социальная ипотека и программы господдержки: ужесточение условий и новые возможности
-
Семейная ипотека: одна семья — один кредит
С 1 февраля 2026 года вступают в силу изменения в Постановление Правительства РФ от 30.12.2017 № 1711 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам)», регулирующее программу льготной семейной ипотеки.
-
Ключевое нововведение: супругам запрещено оформлять два отдельных льготных кредита по программе «Семейная ипотека». Теперь муж и жена могут выступать исключительно созаемщиками по единственному договору ипотечного кредитования. При этом сохраняется возможность привлечения третьих лиц в качестве созаемщиков, если совокупного дохода супругов недостаточно для получения нужной суммы кредита.
Эта мера призвана пресечь практику «искусственного увеличения доступности», когда семьи фактически получали двойную господдержку, оформляя два кредита на разных супругов для приобретения нескольких объектов недвижимости. Теперь один сертификат на право участия в программе — одна семья — один льготный кредит.
-
Материнский капитал: упрощение процедур без согласия банка
Федеральный закон от 25.06.2025 № 133-ФЗ, вступивший в силу с 1 января 2026 года, внес революционные изменения в порядок распоряжения материнским (семейным) капиталом при покупке жилья в ипотеку.
-
Ключевое изменение: отменено обязательное требование получения согласия залогодержателя (банка) при оформлении недвижимости, приобретенной с использованием средств материнского капитала, в общую долевую собственность супругов и детей. Ранее эта процедура создавала серьезные административные барьеры: банки затягивали с выдачей согласия, требовали дополнительные документы, а иногда и вовсе отказывали без объяснения причин.
Теперь согласно обновленной статье 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», семья может выделить доли детям сразу после перечисления средств маткапитала, не дожидаясь полного погашения ипотеки. Важно: недвижимость продолжает оставаться в залоге у банка до полного погашения кредита, но юридически дети уже становятся полноправными собственниками своих долей.
Дополнительно введена обязанность Социального фонда России направлять гражданам уведомления не только о полном, но и о частичном использовании средств материнского капитала — в течение одного месяца с момента перечисления денег.
-
Индексация материнского капитала: 6,8% с февраля
С 1 февраля 2026 года материнский капитал проиндексируется на 6,8% в соответствии с фактическим уровнем инфляции за 2025 год (Постановление Правительства РФ от 23.01.2026). Новые размеры выплат:
-
На первого ребенка (рожденного или усыновленного с 1 января 2020 года): 737 205 рублей (ранее 690 267 рублей)
-
На второго ребенка при условии, что материнский капитал на первого не получался: 974 189 рублей (ранее 912 162 рубля)
-
Доплата на второго ребенка, если маткапитал на первого уже был получен: 236 984 рубля (ранее 221 895 рублей)
Индексация происходит автоматически, включая остатки неиспользованных средств на сертификатах, выданных в предыдущие годы.
-
Региональные программы: дальневосточная и арктическая ипотека
Продолжают действовать специализированные программы льготного ипотечного кредитования для отдельных регионов России. Программа «Дальневосточная ипотека» (ставка от 2% годовых) и «Арктическая ипотека» регулируются постановлениями Правительства РФ № 1609 от 07.12.2019 и № 2321 от 30.12.2022 соответственно.
В 2026 году условия по этим программам улучшились: расширен перечень категорий граждан, имеющих право на участие, увеличены предельные суммы кредитования, а для некоторых профессий (медики, учителя, специалисты IT-сферы) введены дополнительные льготы при переезде в приоритетные регионы освоения.
Риэлтор больше не просто посредник между продавцом и покупателем — рынок уже изменился, и в 2026 году это почувствуют все участники сделок.
Фото: нейросеть ChatGPT
Налогообложение недвижимости: льготы для многодетных и новые правила вычетов
-
Расширение налоговых вычетов для семей с тремя детьми
Федеральным законом от 28.11.2025 № 425-ФЗ внесены изменения в статью 403 Налогового кодекса РФ, расширяющие применение налоговых вычетов при исчислении налога на имущество физических лиц.
С 1 января 2026 года налоговые вычеты распространяются на семьи с тремя и более детьми при соблюдении условия: старшему ребенку не исполнилось 18 лет (или 23 года, если ребенок обучается на очном отделении образовательной организации). Вычет предоставляется на каждого несовершеннолетнего ребенка и составляет:
Таким образом, семья с тремя детьми получает вычет на 15 квадратных метров квартиры или 21 квадратный метр дома сверх стандартного вычета в 20 и 50 квадратных метров соответственно.
-
Льготы при продаже недвижимости: новые категории получателей
С 1 января 2026 года вступили в силу поправки в статью 217.1 НК РФ, освобождающие от уплаты НДФЛ при продаже жилья новые категории налогоплательщиков. Теперь льгота распространяется на:
-
Семьи, в которых второй ребенок родился после совершения сделки, но до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости
-
Семьи с недееспособными детьми независимо от возраста детей
Эти изменения устраняют правовую неопределенность для ситуаций, когда семья продавала жилье, находясь в ожидании второго ребенка, но формально на момент сделки еще не имела права на льготу.
Коммунальные платежи и управление многоквартирными домами
-
Изменение сроков оплаты ЖКХ
С 1 марта 2026 года вступают в силу изменения в Жилищный кодекс РФ (статья 155), устанавливающие новый срок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги: до 15-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем (ранее — до 10-го числа).
Эта мера принята с учетом того, что большинство россиян получают заработную плату в середине месяца, и пятидневная отсрочка снизит риск начисления пеней за несвоевременную оплату коммунальных услуг.
-
Индексация тарифов на коммунальные услуги
С 1 января 2026 года установлен предельный индекс изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги — 1,07 (7%) для всех регионов России. Однако с 1 октября 2026 года вводится дифференцированный подход: каждый субъект РФ будет устанавливать собственный процент индексации.
По предварительным данным, наименьший рост тарифов ожидается на Чукотке (8%), наибольший — в Ставропольском крае (22%). Такая дифференциация связана с различиями в темпах инфляции, состоянием коммунальной инфраструктуры и необходимостью модернизации систем жизнеобеспечения в регионах.
Электронные сделки и цифровизация услуг Росреестра
-
Биометрия в сделках с недвижимостью
С 1 июля 2026 года вступает в силу Федеральный закон от 07.06.2025 № 133-ФЗ, допускающий заключение сделок с недвижимостью в электронном виде с применением биометрической идентификации через Единую биометрическую систему.
Граждане смогут полностью дистанционно оформлять:
Подписание электронных заявлений будет осуществляться усиленной квалифицированной электронной подписью, а подтверждение личности — по биометрическим параметрам (распознавание лица или голоса). Критически важно: отменено требование предварительного уведомления Росреестра о согласии на электронную сделку — система работает «по умолчанию» для всех пользователей портала «Госуслуги».
-
Апелляционные комиссии по обжалованию приостановки регистрации
С 1 января 2026 года введен внесудебный порядок обжалования решений о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество (изменения в статью 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Теперь при получении уведомления о приостановлении регистрации заявитель может обратиться в специализированную апелляционную комиссию при территориальном органе Росреестра. Комиссия обязана рассмотреть жалобу в течение пяти рабочих дней и вынести мотивированное решение. Это существенно ускоряет процесс разрешения споров по сравнению с судебным обжалованием, которое может затянуться на месяцы.
В заключение:
Законодательные изменения 2026 года знаменуют переход от «эпохи послаблений» к жесткому регулированию рынка недвижимости. Государство последовательно выстраивает систему, где права покупателей защищены максимально, застройщики несут полную ответственность за свои обязательства, а процедуры максимально цифровизированы и прозрачны.
Для покупателей это означает: больше юридической защищенности, но и более высокие цены из-за роста НДС и ужесточения требований к застройщикам. Для застройщиков — необходимость строжайшего соблюдения сроков и стандартов качества под угрозой существенных финансовых санкций. Для владельцев участков под ИЖС — конец эпохи «серого» строительства и обязательная легализация всех построек.
Грамотное использование новых инструментов — от электронных сделок с биометрией до внесудебного обжалования решений Росреестра — позволит существенно сэкономить время и деньги при приобретении недвижимости. Главное — быть в курсе своих прав и не бояться их отстаивать.
Читайте также:
Одна и та же квартира может стоить по-разному в зависимости от стратегии оценки — разбираем, как не потерять деньги ни на вторичке, ни в новостройке.
Гарантия на новостройку часто кажется формальностью, пока не появляются трещины, протечки и споры с застройщиком — какие права реально работают и как их защитить?
Бесплатная оценка квартиры звучит заманчиво, но иногда цифры в отчете играют против собственника — заканчивается польза и начинаются серьезные риски!
