Приемка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция от юриста и строительного эксперта

Вы годами копили на квартиру, брали ипотеку, ждали окончания стройки. И вот — звонок от застройщика: «Ваша квартира готова, приезжайте на приемку». Большинство покупателей воспринимают этот момент как праздник, подписывают акт за 15 минут и получают ключи. А через месяц обнаруживают протечки, трещины и кривые стены. Но исправить что-то уже почти невозможно — акт подписан без замечаний.

Приемка — это не формальность, а единственный шанс заставить застройщика устранить все недочеты бесплатно и в короткие сроки. Разберем, как провести ее профессионально, даже если вы никогда не держали в руках строительный уровень.

Рекомендованные ЖК

Показать телефон

Спешите!

Реклама

Дом "Обручева 30"

м.Калужская

Год новый - цены старые! Дом бизнес-класса. Панорамные виды на город. Действует рассрочка.

Рекламодатель: ООО «Специализированный застройщик «ЛСР. Пространство» ИНН: 9725032380
токен 2SDnjd2nNVe
Застройщик «Специализированный застройщик «ЛСР. Пространство». Проектная декларация на наш.дом.рф. Подробные условия акций и предложений уточняйте в отделе продаж.

Показать телефон

Старт продаж

Реклама

ЖК SOUL от девелопера FORMA

м. Сокол

10 мин до м. Сокол. Панорамные виды. Двор-парк, релакс-зоны, пряный сад. Рассрочка 0% до 24 мес.

Рекламодатель: ООО «Форма».ИНН:7729604691, Проектная декларация на наш.дом.рф.
токен 2SDnjeLdVd2
Подробная информация об акции Рассрочка 0% до 24 мес. на сайте застройщика:https://soul.forma.ru

Вы смотрите на цену и кажется, что «всё нормально», но рынок уже кричит об обратном. Эти 5 сигналов видят покупатели и риелторы, но почти всегда игнорируют собственники — и потом месяцами не могут продать жилье.

Юридический фундамент: что говорит закон о приемке

По 214-ФЗ застройщик обязан уведомить вас о готовности объекта минимум за 7 дней. С момента получения уведомления у вас есть 7-10 дней на осмотр и подписание акта приема-передачи. Важный момент: если вы не явитесь без уважительной причины и не предупредите застройщика, он через 2 месяца может обратиться в суд и признать квартиру переданной в одностороннем порядке.

Что это означает? С момента судебного решения все риски (пожар, затопление, разрушение) переходят на вас, даже если ключей у вас нет. Вы начинаете платить коммунальные услуги и взносы на капремонт. А главное — теряете право требовать устранения дефектов по упрощенной схеме.

Существует два этапа приемки.

• Первичная — осмотр квартиры перед подписанием акта, фиксация всех дефектов.

• Вторичная — проверка после того, как застройщик устранил замечания (обычно на это дается 30-45 дней, но срок прописывается в акте).

Квитанции вырастут, правила поменяются, а часть расходов можно будет оспорить — но только если знать новые нормы. Что именно изменится в ЖКХ в 2026 году и за что вы больше не обязаны платить молча.

Подготовка к приемке: инструменты и помощники

Профессиональные приемщики используют арсенал приборов:

• тепловизор (показывает мостики холода),

• влагомер (определяет скрытую сырость в стенах),

• лазерный уровень (проверяет геометрию),

• толщиномер (измеряет слой стяжки).

Стоимость такой услуги — от 8000 до 25000 рублей в зависимости от площади и региона.

Но даже без специалиста можно провести качественный осмотр.

Минимальный набор:

• рулетка (5 метров),

• строительный уровень (желательно 2 метра),

• фонарик (осматривать углы и темные зоны),

• молоток резиновый (простукивать плитку и стяжку),

• розетка-тестер (проверять электрику),

• блокнот и камера телефона.

Возьмите с собой друга или родственника. Один осматривает и диктует дефекты, второй записывает и фотографирует. Это ускорит процесс и создаст дополнительного свидетеля на случай споров.

Фото: нейросеть ChatGPT

Рубрика «интересно знать»: По данным исследования «Дом.РФ» за 2025 год, самый частый скрытый дефект в новостройках — это неправильный уклон стяжки пола (встречается в 34% квартир). Визуально его не определить, но через полгода в ванной или на кухне вода начинает скапливаться в одном углу, а не стекать в трап. Устранение после подписания акта обходится собственнику в 80-150 тысяч рублей, хотя при приемке застройщик обязан был бы переделать стяжку за свой счет.

Чек-лист для квартиры без ремонта

1. Геометрия помещений: натяните нитку по диагонали комнаты от угла до угла. Провисание или отклонение более 2 см на 2 метра — серьезное нарушение. Проверьте вертикальность стен уровнем. Допустимое отклонение — 5 мм на 2,5 метра высоты.

2. Стены и потолки: осмотрите на наличие трещин. Волосяные трещины (до 0,5 мм) — допустимая усадка. Все, что шире — требует внесения в акт. Особое внимание углам и зонам над дверными проемами. Проверьте, нет ли выпуклостей или впадин (проведите уровнем вдоль стены).

3. Окна: откройте и закройте каждую створку 5-7 раз. Движение должно быть плавным, без заеданий. Проверьте фурнитуру (ручки, защелки, петли). Зажгите свечу или зажигалку и поднесите к створке по периметру — пламя не должно колебаться (продувание). Осмотрите откосы: трещины, пустоты, некачественная заделка швов — все фиксируйте.

4. Двери входные: плотность прилегания (вставьте лист бумаги между полотном и коробкой, закройте дверь — лист должен вытягиваться с усилием). Проверьте замки, глазок, защелки. Осмотрите полотно на вмятины, сколы, царапины.

5. Полы: простучите резиновым молотком всю площадь стяжки. Глухой звук — норма, звонкий — под стяжкой пустоты, она может треснуть. Проверьте уровнем горизонтальность (допустимый уклон — до 4 мм на 2 метра). Особенно важно в ванной и на кухне — там уклон должен быть в сторону трапа или слива.

6. Инженерные системы: откройте все краны, включая смесители. Напор должен быть стабильным, без рывков. Спустите воду в унитазе несколько раз. Проверьте счетчики (они должны крутиться при включенной воде). Электрика: вставьте тестер во все розетки, включите автоматы в щитке (все должны работать). Вентиляция: приложите лист бумаги к решетке — он должен притягиваться потоком воздуха.

​

Чек-лист для квартиры с ремонтом

Все из предыдущего списка плюс качество отделочных материалов.

Обои: осмотрите стыки (они должны быть незаметными, без расхождений), проверьте на наличие пузырей (проведите ладонью по поверхности). Рисунок должен совпадать на стыках.

Плитка: простучите каждую плитку молотком. Глухой звук — хорошо, звонкий — пустота, плитка отвалится. Проверьте швы: ширина одинаковая по всей площади, затирка без пропусков и трещин. Уровнем проверьте плоскость (плитка не должна выступать или западать относительно соседних).

Сантехника: включите душ, смесители на полную мощность на 5-7 минут. Осмотрите все соединения труб, участки под ванной и раковиной — не должно быть протечек. Унитаз: проверьте крепление (не шатается ли), слив, подводку воды.

Двери межкомнатные: откройте-закройте 10 раз. Не должно быть скрипа, заеданий. Полотно плотно прилегает к коробке (без щелей). Фурнитура работает исправно.

Напольное покрытие: пройдитесь по всей площади. Ламинат или паркет не должны скрипеть, прогибаться. Осмотрите на сколы, царапины. Проверьте зазоры у стен (1-1,5 см — норма, это компенсационный шов; меньше — покрытие может вздуться).

Встроенная техника: если предусмотрена договором, запустите тестовый режим. Духовка, варочная панель, посудомойка — все должно включаться и работать.

Фото: нейросеть ChatGPT

Лайфхак №1: Правило трех зон

Разделите квартиру на три зоны: влажная (ванная, туалет, кухня), жилая (комнаты), техническая (коридор, балкон). Начинайте осмотр с влажной зоны — там 80% критичных дефектов (протечки, неправильная гидроизоляция, проблемы с вентиляцией). Если обнаружите 5-7 серьезных недочетов, требуйте от застройщика присутствия технического специалиста на месте — это ускорит фиксацию дефектов и повысит шансы на быстрое устранение.

Как правильно составить акт с замечаниями

Никогда не подписывайте акт без замечаний, если дефекты есть. Даже мелкие царапины на окнах или сколы на плитке вносите в документ. Формулировки должны быть конкретными: не «трещина на стене», а «вертикальная трещина шириной 4 мм, длиной 65 см на западной стене гостиной, в 1,2 метра от левого угла».

Каждый дефект фотографируйте дважды: общий план (где расположен) и крупный план (сам дефект). Фото должны быть четкими, желательно с линейкой для масштаба.

Если застройщик отказывается вносить замечания в акт (такое случается), составляйте отдельный дефектный акт в произвольной форме. Укажите дату, адрес объекта, ФИО присутствующих, подробный список недочетов. Подпишите акт сами, передайте копию представителю застройщика под роспись (пусть поставит подпись о получении). Если отказывается — отправляйте заказным письмом с описью вложения на юридический адрес компании.

В акте обязательно пропишите срок устранения дефектов (обычно 30-45 дней, но можно требовать меньше для критичных недочетов) и дату повторной приемки.

Лайфхак №2: Цифровое досье квартиры

Создайте папку в облачном хранилище (Google Drive, Яндекс.Диск). Загрузите туда все фото и видео осмотра, акт приема-передачи, дефектный акт, переписку с застройщиком. Пронумеруйте файлы в хронологическом порядке. Это поможет отследить, что именно было исправлено при вторичной приемке, и создаст доказательную базу на случай судебных споров.

Что делать после подписания акта

Застройщик обязан устранить дефекты в указанный в акте срок. Если срок прошел, а недочеты не исправлены, направляйте письменную претензию (заказным письмом с уведомлением). В претензии укажите: перечень неустраненных дефектов, ссылку на акт приема-передачи, требование исправить в течение 10 дней, предупреждение о возможности обращения в суд.

Если застройщик игнорирует претензию, обращайтесь в суд. По 214-ФЗ вы можете требовать: устранения недостатков, неустойки (1% от цены договора за каждый день просрочки), компенсации морального вреда.

Существенные недостатки (промерзание стен, протечки кровли, трещины в несущих конструкциях) можно предъявить застройщику даже через год после приемки — в течение гарантийного срока. Гарантия на конструктив — 5 лет, на инженерные системы — 3 года, на отделку — 3 года. Главное — доказать, что дефект существовал на момент передачи, а не возник по вашей вине (экспертиза).

Приемка — это не 15 минут вежливого осмотра с представителем застройщика, а ваша защита на годы вперед. Потратьте 2-3 часа на тщательную проверку, зафиксируйте все недочеты, настаивайте на их устранении — и новоселье станет радостью, а не началом долгой борьбы за качество.

Читайте также:

Цены пойдут вверх или рынок «остынет»? Ипотека станет доступнее или наоборот закроется окно возможностей? Разбираем сценарии 2026 года и момент, когда покупать выгоднее всего.

«Без первоначального взноса» звучит заманчиво, но в договоре может скрываться переплата на миллионы. Как застройщики завышают цену в ДДУ и чем это грозит покупателю уже после сделки.

Дом не сдан, сроки сорваны, а застройщик «кормит обещаниями»? В 2026 году у дольщиков есть реальные рычаги давления — но ими почти никто не пользуется.