Что делать после приемки новостройки: полная инструкция от получения ключей до регистрации собственности

Вы годами ждали окончания стройки, провели приемку, подписали акт приема-передачи, получили заветные ключи. И дальше что? Кажется, все — можно завозить мебель и праздновать новоселье. Но юридически вы пока не собственник. Квартира формально еще принадлежит застройщику, вы не можете ее продать, подарить, завещать или даже прописаться. Впереди минимум месяц бюрократических процедур, визитов в МФЦ, оплаты госпошлин и сбора документов.

Разберем пошагово, что происходит после получения ключей, в какие сроки нужно действовать и какие последствия ждут тех, кто затягивает с оформлением.

Рекомендованные ЖК

Показать телефон

Спешите!

Реклама

Дом "Обручева 30"

м.Калужская

Год новый - цены старые! Дом бизнес-класса. Панорамные виды на город. Действует рассрочка.

Рекламодатель: ООО «Специализированный застройщик «ЛСР. Пространство» ИНН: 9725032380
токен 2SDnjd2nNVe
Застройщик «Специализированный застройщик «ЛСР. Пространство». Проектная декларация на наш.дом.рф. Подробные условия акций и предложений уточняйте в отделе продаж.

Показать телефон

Старт продаж

Реклама

ЖК SOUL от девелопера FORMA

м. Сокол

10 мин до м. Сокол. Панорамные виды. Двор-парк, релакс-зоны, пряный сад. Рассрочка 0% до 24 мес.

Рекламодатель: ООО «Форма».ИНН:7729604691, Проектная декларация на наш.дом.рф.
токен 2SDnjeLdVd2
Подробная информация об акции Рассрочка 0% до 24 мес. на сайте застройщика:https://soul.forma.ru

Купили квартиру в другом городе и боитесь «подписать кота в мешке»? Внутри законные схемы, которые позволяют принять новостройку удаленно и не потерять деньги.

Шаг 1: Проверяем комплект документов от застройщика

В день приемки вместе с ключами застройщик обязан передать вам пакет документов. Проверьте его прямо на месте, до подписания акта приема-передачи.

Обязательный минимум:

1. Акт приема-передачи квартиры (два экземпляра, один остается у вас). В нем указаны: адрес объекта, площадь, этаж, номер квартиры, дата передачи, подписи обеих сторон. Если вносили замечания — они должны быть перечислены в акте или в приложении к нему.

2. Передаточный акт (в некоторых регионах это отдельный документ от акта приема-передачи, в других — совмещают).

3. Ключи от квартиры (проверьте количество — обычно 2-3 комплекта от входной двери, ключи от почтового ящика, домофона). Количество ключей фиксируйте в акте.

4. Технический паспорт квартиры или поэтажный план (если застройщик уже заказал техплан в БТИ или кадастровым инженером — отлично, если нет — придется делать самостоятельно на шаге 1).

5. Справка о стоимости квартиры (понадобится для расчета налога на имущество).

6. Документы на инженерное оборудование (инструкции по эксплуатации счетчиков, котлов, вентиляции, гарантийные талоны).

Дополнительно застройщик может передать:

— Договор с управляющей компанией (УК) или ТСЖ. — Реквизиты для оплаты коммунальных услуг. — Правила внутреннего распорядка дома. — Контакты аварийных служб.

Если чего-то не хватает — требуйте у застройщика немедленно или зафиксируйте в акте, что документы будут переданы позже (с указанием срока).

90% покупателей совершают эту ошибку при приемке и потом годами судятся с застройщиком — проверьте себя по пошаговой инструкции от юриста и эксперта.

Шаг 2: Заказываем технический план квартиры (если его нет)

Технический план (техплан) — это документ, который описывает характеристики квартиры: площадь, количество комнат, назначение помещений, этаж. Без него невозможна регистрация права собственности.

Кто делает:

Застройщик обязан подготовить техплан и поставить дом на кадастровый учет до передачи квартир (это требование закона с 2018 года). Но на практике некоторые застройщики передают ключи раньше, чем успевают оформить техплан. В этом случае придется заказывать его самостоятельно.

Техплан изготавливает кадастровый инженер — специалист с аттестацией. Найти его можно через реестр на сайте Росреестра, сервисы типа «Профи.ру» или по рекомендациям.

Процесс:

Инженер приезжает в квартиру, проводит обмеры (это занимает 1-2 часа), фотографирует помещения, снимает показания с планов БТИ. Через 3-7 дней готовит техплан в электронном виде (XML-файл) и на бумаге.

Стоимость: 5000-12000 рублей в зависимости от региона и площади квартиры. В Москве и Питере — дороже (до 15000), в небольших городах — дешевле (от 3000).

Важно: техплан действителен бессрочно, если характеристики квартиры не меняются (не делаете перепланировку).

Платежки могут вырасти уже в 2026 году: новые тарифы, законы и скрытые права жильцов, о которых молчат управляющие компании — полный разбор.

Шаг 3: Ставим квартиру на кадастровый учет

Кадастровый учет — это внесение сведений о квартире в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). После этой процедуры квартире присваивается уникальный кадастровый номер.

Как происходит:

Обычно застройщик ставит весь дом на кадастровый учет массово (сразу все квартиры). В этом случае вам ничего делать не нужно — кадастровый номер уже присвоен, и вы сразу переходите к шагу 3.

Если застройщик не поставил квартиру на учет, делаете это самостоятельно одновременно с регистрацией права собственности (шаг 3). Подаете в МФЦ или Росреестр два заявления: на кадастровый учет и на регистрацию права.

Документы:

— Заявление (заполняется в МФЦ или на сайте Росреестра). — Паспорт. — Договор долевого участия (ДДУ). — Акт приема-передачи. — Технический план.

Сроки: 7-12 рабочих дней (если подаете одновременно с регистрацией права).

Госпошлина: бесплатно (кадастровый учет не облагается пошлиной).

Результат: квартире присвоен кадастровый номер, который можно проверить через публичную кадастровую карту на сайте Росреестра.

Рубрика «интересно знать»: По данным Росреестра за 2025 год, средний срок от получения ключей до регистрации права собственности в России составляет 47 дней. При этом законом этот срок не ограничен — можно оформлять хоть через год. Однако 23% покупателей новостроек затягивают регистрацию на 6-12 месяцев, а 8% — не регистрируют собственность годами. Причина — незнание процедуры и страх бюрократии. Результат: невозможность продать квартиру, прописаться, получить налоговый вычет или оформить материнский капитал.

Фото: нейросеть ChatGPT

Шаг 4: Регистрируем право собственности на квартиру

Это ключевой этап. Только после регистрации права в Росреестре вы становитесь полноправным собственником.

Куда обращаться:

Есть три способа подать документы:

1. МФЦ (Мои документы) — самый популярный вариант. Записываетесь на прием через сайт или приложение, приходите с документами, специалист проверяет комплект и принимает заявление. Срок регистрации: 9-12 рабочих дней.

2. Росреестр напрямую — быстрее (7 рабочих дней), но офисов Росреестра меньше, чем МФЦ, особенно в небольших городах.

3. Онлайн через сайт Росреестра — нужна усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Ее можно получить в удостоверяющем центре за 1500-3000 рублей. Срок регистрации: 3-5 рабочих дней (самый быстрый вариант). Документы загружаете в электронном виде, результат приходит на email.

Документы:

— Паспорт. — Договор долевого участия (ДДУ) с отметкой о регистрации (эту отметку ставил застройщик, когда регистрировал ДДУ в Росреестре при заключении). — Акт приема-передачи квартиры. — Технический план (если квартира еще не на кадастровом учете). — Заявление о регистрации права собственности (заполняется в МФЦ или онлайн). — Квитанция об оплате госпошлины.

Госпошлина: 2000 рублей для физических лиц (оплачивается в отделении банка, через Госуслуги или терминал в МФЦ). Если подаете заявление через Госуслуги и оплачиваете онлайн — скидка 30%, госпошлина будет 1400 рублей.

Если квартира в ипотеке:

Дополнительно нужны: кредитный договор, закладная (выдает банк), согласие банка на регистрацию права (обычно банк сам подает документы в Росреестр или делает это совместно с вами). В этом случае в ЕГРН будет указано обременение (ипотека в пользу банка). После полного погашения кредита обременение снимается.

Процесс:

Подаете документы, получаете расписку с номером заявления и датой готовности. В указанный день приходите в МФЦ и получаете выписку из ЕГРН — это и есть документ, подтверждающий ваше право собственности. С 2016 года свидетельства о регистрации права на бумаге не выдают, их заменила электронная выписка из ЕГРН. Вы можете заказать бумажную выписку (стоит 750 рублей) или бесплатно получить электронную на сайте Росреестра.

Сроки регистрации:

— Через МФЦ: 9-12 рабочих дней. — Через Росреестр напрямую: 7 рабочих дней. — Онлайн: 3-5 рабочих дней. — Если регистрируете одновременно кадастровый учет и право собственности: 12 рабочих дней через МФЦ.

Возможные причины отказа:

— Неполный пакет документов. — Ошибки в ДДУ или акте приема-передачи (опечатки в адресе, площади, ФИО). — Наличие запретов или арестов на объект (редко, но бывает, если у застройщика проблемы с кредиторами). — Техплан не соответствует фактическим характеристикам квартиры.

Если отказали, вам выдадут письменное уведомление с указанием причины. Устраняете недочет и подаете документы повторно (госпошлину платить не нужно, если отказ был не по вашей вине).

Шаг 5: Прописываемся (регистрация по месту жительства)

После регистрации права собственности можете прописаться в квартире (официально это называется «регистрация по месту жительства»).

Зачем нужна прописка:

Без нее вы не сможете получать почту, оформлять субсидии, устраивать детей в школу/садик по месту жительства, получать медицинскую помощь по полису ОМС в районной поликлинике.

Куда обращаться:

— МФЦ. — Отделение МВД (паспортный стол). — Онлайн через Госуслуги (самый быстрый способ).

Документы:

— Паспорт. — Выписка из ЕГРН (подтверждение права собственности). — Заявление на регистрацию (форма 6).

Если прописываете членов семьи (супруг, дети, родители), нужны их паспорта (или свидетельства о рождении для детей до 14 лет) + документы, подтверждающие родство (свидетельство о браке, свидетельство о рождении).

Сроки: 3-8 рабочих дней.

Госпошлина: бесплатно.

Важно: если у вас была прописка в другом городе, сначала выписываетесь оттуда (можно сделать одновременно с пропиской на новом месте через Госуслуги).

Шаг 6: Подключаемся к коммунальным услугам и заключаем договоры

Застройщик обычно передает дом управляющей компании (УК) или ТСЖ еще до вашего въезда. Но вам нужно заключить индивидуальные договоры на поставку ресурсов.

Что делать:

1. Электроэнергия: обращаетесь в энергосбытовую компанию вашего региона (название узнаете у УК или на сайте администрации города). Подаете заявление, указываете показания счетчика на момент въезда, заключаете договор. Это можно сделать онлайн через личный кабинет на сайте энергокомпании.

2. Водоснабжение и водоотведение: аналогично обращаетесь в Водоканал вашего города. Фиксируете начальные показания счетчиков холодной и горячей воды.

3. Газ (если есть): в газовую службу региона. Дополнительно нужно заключить договор на техобслуживание газового оборудования (если в квартире газовая плита или котел).

4. Отопление: если в доме центральное отопление, договор не нужен — платите через УК. Если автономное (газовый котел) — управляете сами.

5. Интернет и ТВ: выбираете провайдера, оставляете заявку на подключение. Обычно провайдеры заходят в новостройки заранее (прокладывают кабели в подъезде), осталось только провести кабель в квартиру.

Лайфхак №1: Снимите показания всех счетчиков в день получения ключей и сфотографируйте их. Это защитит вас от ситуаций, когда УК пытается начислить плату за период до вашего въезда (такое иногда случается, если застройщик использовал воду/электричество во время стройки и не оплатил).

Документы для заключения договоров:

— Паспорт. — Выписка из ЕГРН (подтверждение права собственности). — Начальные показания счетчиков.

Фото: нейросеть ChatGPT

Шаг 7: Оформляем налоговый вычет (если покупали в ипотеку или за свои деньги)

Если вы работаете официально и платите НДФЛ (13% с зарплаты), имеете право на имущественный налоговый вычет — возврат части денег, потраченных на покупку квартиры.

Сколько можно вернуть:

1. Основной вычет: до 260 000 рублей (13% от стоимости квартиры, но не более чем с 2 млн рублей). Например, если квартира стоила 3 млн, вернете 13% от 2 млн = 260 тысяч. Если стоила 1,5 млн — вернете 13% от 1,5 млн = 195 тысяч.

2. Вычет по процентам по ипотеке: до 390 000 рублей (13% от уплаченных процентов, но не более чем с 3 млн рублей процентов). Это считается отдельно от основного вычета.

Когда подавать:

Можете подать на следующий год после регистрации права собственности. Например, зарегистрировали право в 2026 году — подаете декларацию 3-НДФЛ в 2027 году и возвращаете НДФЛ, уплаченный за 2026 год. Если суммы вычета больше, чем вы заплатили налогов за год, остаток переносится на следующие годы, пока не выберете весь лимит.

Альтернатива — получать вычет через работодателя (он не будет удерживать НДФЛ с вашей зарплаты, пока не исчерпаете лимит вычета). Для этого получаете в налоговой уведомление о праве на вычет и передаете его в бухгалтерию.

Документы для налоговой:

— Декларация 3-НДФЛ (можно заполнить онлайн в личном кабинете на сайте nalog.ru). — Справка 2-НДФЛ с работы (показывает, сколько налога вы заплатили за год). — Договор ДДУ. — Акт приема-передачи. — Выписка из ЕГРН. — Платежные документы (квитанции, выписки со счета, подтверждающие оплату). — Если ипотека: кредитный договор, справка из банка об уплаченных процентах.

Сроки: налоговая рассматривает декларацию 3 месяца, затем в течение месяца переводит деньги на ваш счет (итого до 4 месяцев).

Шаг 8: Начинаем платить налог на имущество

С момента регистрации права собственности вы обязаны ежегодно платить налог на имущество физических лиц. Налоговая сама рассчитает сумму и пришлет уведомление (обычно в сентябре-октябре следующего года). Срок уплаты — до 1 декабря.

Как рассчитывается налог:

С 2020 года налог считается от кадастровой стоимости квартиры (раньше считали от инвентаризационной, которая была намного меньше). Кадастровую стоимость можно посмотреть в выписке из ЕГРН или на публичной кадастровой карте Росреестра.

Формула: Кадастровая стоимость × Ставка налога × (Площадь квартиры − Налоговый вычет по площади) / Площадь квартиры.

Налоговый вычет по площади: 20 кв. м для квартиры, 50 кв. м для дома, 10 кв. м для комнаты. То есть налог платите не со всей площади, а за вычетом льготных метров.

Ставка налога: устанавливается местными властями, обычно 0,1-0,3% для квартир стоимостью до 50 млн рублей. Для элитного жилья (кадастровая стоимость выше 300 млн) — до 2%.

Пример расчета:

Квартира 60 кв. м, кадастровая стоимость 6 млн рублей, ставка 0,1%. Налог = 6 млн × 0,1% × (60 − 20) / 60 = 6 млн × 0,001 × 0,667 = 4002 рубля в год.

Льготы: пенсионеры, инвалиды, многодетные семьи (3+ детей) освобождены от налога на одну квартиру. Если у вас несколько объектов недвижимости, выбираете, на какой не платить налог.

Что делать, если кадастровая стоимость завышена:

Можете оспорить ее через комиссию при Росреестре или через суд. Для этого заказываете независимую оценку рыночной стоимости квартиры (5000-15000 рублей), подаете заявление. Если кадастровую стоимость снизят, налог пересчитают задним числом.

Лайфхак №2: Создаем «Папку новосела». Заведите папку (физическую или цифровую в облаке), куда складываете все документы по квартире в хронологическом порядке:

• ДДУ + акт приема-передачи.

• Техплан.

• Выписка из ЕГРН.

• Договоры с энергокомпанией, Водоканалом, УК.

• Квитанции об оплате госпошлин, коммуналки, налогов.

• Гарантийные талоны на оборудование.

• Переписка с застройщиком (если были дефекты и их устраняли).

Это поможет быстро найти нужный документ при продаже квартиры, оформлении налогового вычета, разрешении споров с УК или застройщиком.

Частые ошибки новоселов

Ошибка 1: Затягивают с регистрацией права собственности. Формально срока нет, но чем дольше тянете — тем больше рисков (застройщик может обанкротиться, у квартиры могут появиться обременения, вы не сможете продать или прописаться).

Ошибка 2: Не фиксируют начальные показания счетчиков. УК начисляет плату с момента подписания акта, даже если вы еще не живете. Фотографируйте счетчики в день получения ключей и требуйте от УК начислений с этой даты.

Ошибка 3: Не проверяют комплект документов от застройщика. Обнаружили через месяц, что чего-то не хватает, а застройщик уже закрыл офис продаж или перестал отвечать на звонки.

Ошибка 4: Забывают про налоговый вычет. Это ваши законные деньги — до 650 тысяч рублей (260 тысяч основной вычет + 390 тысяч по процентам). Подавайте декларацию сразу, как только появится право.

Ошибка 5: Игнорируют дефекты, которые обнаружились после приемки. Если в течение гарантийного срока (3 года на отделку, 5 лет на конструктив) нашли проблему — сразу пишите застройщику претензию с фото/видео. Чем дольше молчите, тем сложнее доказать, что дефект был изначально.

Получение ключей — это только начало пути. Впереди 1-2 месяца оформления документов, визитов в МФЦ, переговоров с УК и коммунальными службами. Но если действовать по плану, все эти круги бюрократического ада проходятся спокойно и без потерь. Главное — не откладывать регистрацию права собственности и фиксировать каждый шаг документально. И тогда новоселье действительно станет праздником, а не началом новых проблем.

Читайте также:

Покупать сейчас или ждать обвала цен? Эксперты раскрыли прогноз по рынку жилья и назвали лучшее время для сделки в 2026 году

Квартира «без первоначального взноса» может стоить вам сотни тысяч переплаты — как работает схема завышения цены в ДДУ и как не попасться

Застройщик сорвал сроки сдачи дома? Узнайте, как законно получить компенсацию, неустойку и защитить свои права в 2026 году