Что нужно знать о покупке квартиры от застройщика. Как купить квартиру в новострое через ипотеку. Черновая, предчистовая и отделка под ключ, в чем разница. Что такое налоговый вычет. Какой этаж лучше. Правильная приемка квартиры от застройщика. Действия покупателей после осмотра квартиры.

Многие мечтают о покупке новой квартиры в новострое. И такая покупка с массой преимуществ и нюансов. Давайте разбираться.

Что нужно знать, покупая жилье в новострое от застройщика

Поговорим о том, что нужно знать при покупке квартиры в новострое от застройщиков.

Покупая квартиры-новострои на стадии котлованов или даже строительства, покупатель всегда рискует в задержке сроков сдачи дома или не честной игры самого застройщика.

Первым этапом будет проверка, исходя из которой вы узнаете надежен ли ваш застройщик

1. Необходимо собрать всю информацию о нем. Наверняка у него есть завершенные объекты.
2. Можно походить по форумам, ознакомиться с сайтом, чтобы знать, чем застройщик занимается, и как давно. Обязательно проверить данные в Гостройнадзоре.
3. Съездить на объект, чтобы быть в курсе хода строительства. Проверить эффективность и оперативность возведения дома.
4. Посетить экскурсию для потенциальных покупателей. Такой шаг вполне приемлемый для допропорядочных застройщиков.
5. Проверить документацию. Строящийся дом обязательно имеет пакет документов, куда входит:

• разрешение на строительство;
• статус земельного участка в Росреестре.

Второй этап — заключение договора:

• С долевым участием;
• Переуступки права требования и пр., по которым застройщик продает квартиры.

Чтобы оформить договор между продавцом и покупателем, вы должны знать, какие документы нужны для покупки квартиры в новостройке.

Они вами необходимы в виде:

• договора подтверждающего участие в долевом строительстве;
• госпошлины;
• заявления от участников сделки;
• паспорта;
• если покупается квартира по переуступке, нужен договор уступки права.

Также, если покупатель купил квартиру за наличные, он прикладывает чеки. Нужно согласие супруга вместе со свидетельством о браке. Если жилье через ипотеку, то тогда у покупателя должен быть банковский кредитный договор и оформленная закладная.

На третьем этапе происходит регистрирование договора в Росреестре

Потом деньги перечисляются застройщику— все или первоначальный взнос, и далее будет следовать погашение долга.

Четвертый этап — акт приема/передачи

В течение 3-х месяцев после сдачи объекта, квартира принимается покупателем на основании акта приема-передачи квартиры. Но предварительно покупатель должен внимательно ее осмотреть, чтобы выявить недостатки. Только после их устранения, подписывается акт.

После этого покупатель оформляет на себя квартиру в Росреестре:

1. С паспортом и заявлением владельца.
2. Подтверждением прав на недвижимость.
3. Планом БТИ.
4. Актом приема передачи квартиры покупателю.
5. Договором с застройщиком.

Покупателю необходимо оплатить госпошлину, и в течение месяца он получает свидетельство о регистрации.

Покупка квартир у застройщиков с ипотекой

Рассмотрим, последовательность покупки квартир с ипотекой в новострое. Считается простым способом для решения жилищных вопросов.

Подготовьтесь к ипотеке финансово

Естественно, большую часть средств вам даст банк. Но все равно вам не удастся избежать некоторых расходов. Их необходимо предугадать и запланировать заранее.

• Первоначальные взносы. Они необходимы почти для всех банков, и минимальная сумма у каждого банка разная. Чтобы стартануть в Райфайзенбанке нужно 10% от суммы.
• Накопите деньги на ремонт. Бывает, что застройщик включает стоимость отделки в общую цену за квартиру. Тогда такие затраты может покрыть ипотека.
• Необходимы будут деньги для страховки. Обычно это 1% от суммы.
• Оцените сколько будет стоить жилье и посчитайте необходимый для вас параметр кредита, с соотношением размеров платежей к срокам выплат.

У банков существует два дополнительных фактора, которыми они руководствуются при выдаче кредита на покупку квартиры в новострое:

1. Это— ежемесячные доходы с 45-60% от дохода. Банк не поведется на то, что вы сможете прожить на деньги, которые остаются от погашения. Посудите сами, 20% —ничтожная сумма для жизни, 80% — кредит.
2. Возрастной ценз. Необходимо, чтобы последние платежи приходились, не достигая заемщиком 65 лет.

Немаловажным являются способы приобретения такого жилья

• Если жилье строится, заключается договор о долевом участии (ДДУ).

От застройщиков люди получают жилье с хорошими скидками в размере 10-20%. У крупных предприятий заключены договора с банками, и вы сможете получить льготы по ипотеке. Но сразу вы не получите ключи.

• При готовых квартирах, действуют договора по купле/продаже (ДКП).

Вы получите ключи. Но цена будет выше, чем в первом случае.

Выбор банка для оформления ипотеки

1. Вам нужно заняться мониторингом
2. Узнать ставки ипотек и суммы кредитов.
3. Получить информацию о способах погашения ипотеки.
4. Предусмотрено ли досрочное погашение.
5. Можно ли привлекать созаемщиков.

После выбора банка заполните банковскую анкету. Предъявите паспорт или СНИЛС. А также потребуют документы в виде: свидетельств о браке или его расторжении и трудовую книжку. Решение вам придет в недельный срок.

Важно! В этот период может поступить звонок из банка для уточнения каких-то вопросов.

Подписание соглашения

После выбора клиентом объекта, происходит подписание кредитного договора. Перед этим ознакомьтесь: с платежами, кредитной ставкой и условием их изменений. А также посмотрите на график по платежам. Разберитесь с условиями по досрочному и частичному погашению. Все устраивает, ставьте подпись на договоре.

Прием квартир

Покупатели должны полностью проверять жилье, для соответствия тех параметров, которые прописаны в договорах. В большинстве случаев менеджеры по приемкам дают покупателю дефектный акт и покупатели вносят свои поправки. Потом их приглашают снова на повторные осмотры квартир в новострое.

Право владения квартирой

После того, как будет подписана бумага по приемке, контракт о приобретении жилья передается чиновникам Росреестра, чтобы зарегистрировать права покупателя. Можно отправиться самим в МФЦ, либо воспользоваться услугой риелтора.

Важно! Там будет запись не только о нынешнем владельце, но и о ипотечной квартире. То есть, вы не сможете залоговую квартиру продать или провести перепланировку, не уведомив об этом банк.

13% вычеты

Если покупатели жилья не игнорируют НДФЛ, то они вправе вернуть часть суммы от стоимости квартир. Это называется налоговым вычетом при покупках жилья в новострое.

Покупателями подготавливается копия документации в виде:

• свидетельств о праве собственности или выписок ЕГРН;
• договоров;
• акта передач во владение;
• с подтверждением ипотечных платежей: выписок со счета, квитанций.

Также могут потребоваться справки 2НДФЛ и заявления о распределениях вычетов между мужьями и женами. А также налоговая может запросить оригиналы всех документов.

Какой выбрать этаж

Каждый человек со своими предпочтениями, поэтому какие этажи считаются лучшими для покупки в новостройке, это относится скорее всего к комфортности проживания. И здесь все чисто индивидуально. Одни хотят встречать закаты и рассветы, другие — находиться ближе к поверхности земли.

Первые и последние этажи

Они считаются аутсайдерами, потому что наши соотечественники их не приветствуют. Но квартиры можно купить на 10-20% дешевле. Сейчас первый уровень зачастую сдается под офисы или магазины. А над ними первый этаж.

Обычно их покупают граждане с маленькими детками, а также для пожилых и маломобильных. Люди не хотят зависеть от лифтов. Тем, кто волнуется о пожаробезопасности, лучше остановиться на выборе квартиры не выше 3-го этажа. Но первые этажи зачастую шумные. И на окна нужно ставить решетки от злоумышленников.

Средние этажи 3-7

Это самые популярные квартиры в новостройке. Но они могут не ограничиваться этажами, потому что сейчас строятся комплексы с 30-40 этажами. Они светлые, с хорошими видами. Здесь нет шума и загазованности. И если лифт не работает, без труда можно подняться по лестнице.

Верхние этажи

Квартиры на верхних этажах с чистым воздухом, большим дневным светом и красивыми видами из окон. Поэтому цены на такое жилье повышены.

Итак, нижний этаж дешевле верхнего до 500 тыс. руб. Но нижний этаж зачастую без хорошего вида из окон и там не хватает солнечного света. Средний этаж оптимальный вариант по цене и характеристикам.

Правильный осмотр квартиры от застройщиков

Многие спрашивают, как провести осмотр квартиры в новострое. Такое мероприятие очень важное, потому что покупатели проверяют выполненную работу на качество, в квартирах, которых собираются жить. Прежде всего вам необходимо подготовиться. Проверяйте без эмоций. Помните вашу основную цель. И это не подпись на акте приемке, а поиск недочетов в квартире.

Проверьте, все ли законно. Потому что для приемки существуют правила и нормы. Это ст.7 с гарантиями по качеству, прописанные в договоре, и ст.8 для передачи объектов долевого строительства.

Застройщик должен получить разрешения на дом и официальной бумагой уведомить состоящих в доле, что он готов передать объект под подписку или уведомление.

Потом, получив уведомление, дольщик должен подтвердить, что он принимает квартиру. На это отводится законом около 2-х месяцев. Если через 60 дней покупатель не подпишет договор, то застройщик его сможет подписать сам.

Приемка через 90 дней

Случается, и такое. Покупатель не должен опускать руки, а предъявить застройщику претензию в письменном виде. Обязательно у вас должна быть на руках копия такого документа и уведомление, о том, что застройщик его получил. Тогда он не будет подписывать акт и не откажется от недоделанной работы.

Осмотр

Покупатели на осмотр квартиры приходят с договорами. Потому что в них и проектной документации содержится информация, о предоставлении застройщиком всего, о чем обговаривалось ранее. По планировке вам как покупателю необходимо сравнить площадь, перегородки.

Приходите на осмотр днем или утром, когда будет хорошее освещение, чтобы заметить недочеты. Проверьте вентиляцию на осмотре листком бумаги. Мелом или строительным маркером отметьте все изъяны.

Цоколи и розетки лучше проверять обычными лампочками или простыми фенами. Телефонные зарядки не берите, вдруг окажутся неисправности, и вы попрощаетесь с телефонами. Неровности проверяйте строительным уровнем.

Познакомьтесь на форумах со своими соседями, которые уже приняли свое жилье. Также обращайте внимание:

1. На входную дверь. Она должна легко открываться, не издавать скрипа. Повреждений на ней тоже не должно быть.
2. Окна должны просто открываться/закрываться. Проверьте, чтобы они не были поцарапаны или сколоты. Без окалин. Можете закрыть окно, потом приложите бумагу, и таким образом проверьте наличие сквозняков.
3. Полы, потолки, стены проверяют уровнем. Обратите внимание на состояние жилья на момент пятен, плесени, различных грибков.
4. Электрика. Для этого есть общие щитки и застройщики включают свет. Если вы профессионал, проверьте тестером.
5. Смотрите, чтобы нигде не подтекало. Сделайте фото по показаниям счетчиков и посмотрите их паспорта с серийными номерами. Необходимо, чтобы стояли краны, фильтры и редукционные клапаны у заглушек и запорной арматуры.

Важно! Все запишите до мелочей. Спешка здесь не нужна.

Ваши действия после осмотра

Если изъянов нет, подписывайтесь под актом приемки жилья в новострое.

При дефектах:

1. Не подписывайтесь в документе и потребуйте, чтобы дефекты устранили. Потом повторно проверите квартиру. Ключей пока вам никто не передаст.
2. Можно подписать бумагу, заручившись честным словом застройщика о точной дате, когда все исправят, и вам дадут ключи. Но тогда от вас, как от покупателя нужен тотальный контроль.

Бумага подписана и начали проявляться дефекты

Главное не паникуйте. Гарантия на ваш дом от 3 до 5 лет. Сразу скажите об этом застройщику и претензии будут устранены.

Делегируйте полномочия

Если вы думаете, что не справитесь и не сможете реально оценить квартиру, делегируйте такие дела специальным компаниям, которые все сделают на профессиональном уровне. Эксперты помогут вам выявить недостатки, составить претензию, и добьются, что проблемы будут устранены.

Квартира от застройщика с черновой, чистовой отделкой и под ключ

Вы можете купить квартиру без отделки, с черновой отделкой и свободной планировкой. Без отделки будет просто коробка. Там будут отсутствовать межкомнатные перегородки, напольная стяжка и коммуникации. Поставят только стеклопакеты и дешевые входные двери. Остекление лоджий тоже может не быть.

При черновой отделке квартиры в новостройке вам предоставится: бетонная коробка, остекленная лоджия, радиаторы, коммуникации и приличная входная дверь. Перегородки могут быть или не быть, но санузел будет выделен.

Покупатели также приобретают жилье с предчистовыми отделочными работами.

Это помещения, в каких уже есть коммуникации, батареи. И все выполненные черновые работы. С отшпатлеванными стенками и потолочными поверхностями, залитыми стяжками на полу. Такое жилье сдается с остекленными лоджиями, в которых предусмотрена установка железных входных дверей. Покупателям остаются только закончить ремонт финишными работами. Такое жилье стоит на 7-15% дороже, жилья без отделки.

И наконец, спрашивают, как принимают квартиры от застройщиков с чистовыми отделками. В квартирах с полными отделочными работами покупатели подписывают акты по приемке. Уже с розетками, выключателями, счетчиками и некоторыми сантехническими приборами.

• с наличием металлических входных дверей и между комнатами;
• перегородками;
• батареями;
• с остекленной лоджией, даже утепленной;
• с наличием побеленных потолков;
• обоев под покраску или обычных;
• линолеумной поверхности или ламината на полу.

Также нужно знать, как принять квартиры под ключ. Такая маркировка — это синоним чистовой отделки. Только здесь наличие электроплиты, хорошей мойки, а может даже полноценного кухонного помещения. И некоторые проекты предполагают меблировку. Но все уточняйте в отдельности.

Прежде чем покупать, подумайте о всех своих возможностях, которые касаются: времени, финансов, эмоциональных ресурсов. Застройщик в пункте об отделке напишет, что захочет. А вы ориентируйтесь на список, который опубликован на сайте. Если там нет такой информации, все подробно расспросите у менеджера и внимательно изучите договор.