Если вы продаете недвижимость, которая была в собственности менее 3 лет, нужно подавать в налоговую декларацию 3-НДФЛ и с разницы между ценой продажи и покупки заплатить налог 13%.

Например, купили квартиру за 10 млн. руб., а продали за 15 млн, с 5 млн. руб. нужно будет заплатить налог 5 000 000 × 13% = 650 000 руб. Сумма 5 млн. руб. в данном случае будет налогооблагаемой базой.

Если дохода от продажи не было, подавать декларацию 3-НДФЛ всё равно нужно, только платить налог не придется. Да, НДФЛ при продаже квартиры нужно платить не всегда! Зная свои права, можно заметно сократить налог или не платить его вовсе, при этом не нарушая закон.

Продать квартиру через 3 или 5 лет после покупки
НДФЛ платить не нужно, если вы продаете квартиру, бывшую в собственности более 5 лет. Также гражданин освобождается от налога, если он владел жильем 3 года и одновременно:

• получил его от близких родных, родителей или члена семьи по договору дарения,
• приобрел право на жилье в ходе приватизации,
• продает свое единственное жилье или долю в нем,
• получил квартиру по договору пожизненного содержания с иждивением.

Важный нюанс: если вы продаете новостройку, купленную на этапе строительства по договору долевого участия, моментом начала владения считается дата полной оплаты по ДДУ, а не дата вступления в собственность. Если после окончания строительства площадь вашей квартиры выросла и вам пришлось доплатить за увеличение метража, 3 года владения придется отсчитывать с момента этой доплаты.
Если вы владеете 2 и более квартирами, минимальный срок владения для продажи без налога составит 5 лет.

Быть в курсе обновлений законодательства
С 1 августа 2021 года граждане освобождаются от уплаты налога и подачи декларации, если доход от продажи жилой недвижимости не превысил 1 млн. руб., даже если они владели жильем менее 3 лет.
Например, вы купили комнату за 800 тыс. руб., а через год продали за 990 тыс. руб. Выручка составила 990 тыс. руб., декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.

Использовать налоговый вычет
Имущественный налоговый вычет напрямую не влияет на сумму налога при продаже квартиры, но его можно направить на уплату этого налога.
Если вы получаете официальную зарплату и платите с нее налог по ставке 13%, получится вернуть из них до 260 тыс. руб., потраченных на покупку квартиры, или 13% от лимита 2 млн руб.

Вычет можно получить, даже если вы продали квартиру в тот же год, когда её купили. Сумму налога, которую налоговая должна будет вам вернуть, можно будет зачесть в счет НДФЛ при продаже квартиры.

Например, ваш официальный доход 100 000 руб. в месяц или 1 200 000 в год. Это значит, что вы платите 1 200 000 × 13% = 156 000 руб. налогов ежегодно. Если вы купите квартиру за 3 млн руб. и через год продадите её за 4,5 млн руб., вы сможете получить налоговый вычет 156 000 руб. и направить его на уплату налога. Налог составит (4 500 000 — 3 000 000) × 13% = 195 000 руб. Вам останется доплатить 39 000 руб.

Учесть расходы
Деньги, потраченные на отделку квартиры, тоже можно вычесть из налогооблагаемой базы, если:

• вы купили новостройку без отделки и это указано в договоре (получить налоговый вычет за ремонт не получится);
• вы сохранили акты и кассовые чеки на покупку отделочных материалов, квитанции приходных ордеров, договор подряда и выписки из банка о переводе на счета мастеров-отделочников и дизайнера, разработавшего проект и смету.

Важно: не стоит путать этот способ снижения налогооблагаемой базы при продаже недвижимости с налоговым вычетом за отделку квартиры, который позволяет вернуть 13% от стоимости материалов и работ после выполнения ремонта. Налоговый вычет получает покупатель жилья в рамках имущественного вычета на покупку.

Учесть проценты по ипотеке
Если вы купили жилье в ипотеку, налогооблагаемую базу при его продаже можно снизить не только на стоимость квартиры по договору купли-продажи, но и на сумму уплаченных банку процентов. Для этого кредит должен быть целевым — банк выдал его на покупку именно этой квартиры.
Использовать вычет 1 000 000 руб.

Если расходы на покупку жилья были небольшими, вы получили жилье в дар или по наследству, выгоднее использовать не формулу «доходы минус расходы», а налоговый вычет в 1 млн. руб. Право на него имеют все граждане, кто продает жилье раньше минимального срока владения.

Например, вы унаследовали квартиру стоимостью 3 млн руб. Расходов на покупку квартиры не было, но, заявив о данном налоговом вычете в декларации, вы снизите налогооблагаемую базу до 2 млн. руб.

Когда потребовалось срочно продать квартиру, не стоит сильно переживать из-за НДФЛ. Зная законы, его можно заметно снизить или не платить вовсе. Если же какую-то сумму заплатить всё-таки придется, можно воспринимать это позитивно — начисление налога означает, что вы получили доход!